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Verkaufen · Zweifamilienhaus
Sie wollen Ihr Zweifamilienhaus in Hannover oder der Region verkaufen – leer, mit Mieter oder mit Ihnen selbst in einer der beiden Wohnungen? Wir bereiten Mietvertrag, Kaution und Mieteinnahmen verständlich auf, haben Familien, Selbstnutzer und Anleger im Blick und legen offen, was für Kündigung, Vorkaufsrecht und Provision gilt – bevor Kaufinteressenten fragen.
Je nachdem, wer ein Haus mit zwei Wohnungen kauft, zählen andere Fragen und andere Regeln. Wir haben alle drei im Blick und legen die Regeln offen, bevor Kaufinteressenten fragen.
Eltern und Kinder unter einem Dach, jede Generation mit eigener Wohnung. Ist eine davon vermietet: Kauft eine Familie das ganze Haus, gilt für sie keine Kündigungssperrfrist.
Eine Wohnung selbst bewohnen, die andere vermietet lassen: Der Mietvertrag geht mit, die Mieteinnahme bleibt. Zieht der Käufer ein, gelten für ihn eigene Kündigungsregeln – mehr unter Mietvertrag.
Beide Wohnungen vermietet, gerechnet wird mit dem Ertrag. Für vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser in der Region Hannover nennt der Gutachterausschuss einen Rohertragsfaktor von 23,1 – Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete –, für Mehrfamilienhäuser in Hannover 21,2; bei zwei Wohnungen bieten auch Selbstnutzer mit. Mehr: Kapitalanlage verkaufen.
Hellmuth Pusch · Geschäftsführer
Ich führe das Unternehmen selbst und begleite Ihren Verkauf vom ersten Gespräch bis nach der Übergabe. Ich bin seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig und habe in dieser Zeit umfangreiche Erfahrungen in der Verwaltung und in der Vermarktung von Immobilien unterschiedlichster Art gesammelt. 2026 habe ich die WLH Immobilien GmbH gegründet.
Weil wir auch vermieten und verwalten, kennen wir Mietvertrag, Mieterhöhungen und Kaution von der anderen Seite und bereiten sie verständlich auf. Käufern, die vermietet kaufen, übernehmen wir auf Wunsch nach der Übergabe die Verwaltung – und wenn Sie lieber behalten, sprechen wir auch darüber, ohne Verkaufsdruck.
Sie erzählen Ihre Situation einmal – danach haben Sie einen festen Ansprechpartner statt wechselnder Zuständiger.
Wir sagen vor dem Auftrag, welcher Preis am Markt realistisch ist.
Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen: Sie erfahren, wie Ihr Verkauf läuft – ohne nachfragen zu müssen.
Leistungen und Provision stehen schriftlich fest, bevor wir anfangen.
Grundbuch, Energieausweis, WEG-Protokolle: Fehlendes besorgen wir für Sie.
Übergabe, Zählerstände, offene Fragen: Wir bleiben erreichbar, wenn der Vertrag unterschrieben ist.
Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, erteilt von der IHK Hannover · Hellmuth Pusch: zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Mitglied der Prüfungskommission der IHK Hannover für zertifizierte Verwalter · Vermögensschaden- und Betriebshaftpflicht bei der Gothaer Allgemeine Versicherung AG · Beratung auf Deutsch, Englisch, Spanisch, Französisch und Serbokroatisch
Ein Verkauf beendet keinen Mietvertrag. Beim Zweifamilienhaus gelten aber Regeln, die es nur bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen gibt.
Der Käufer tritt in Mietvertrag und Kaution ein; ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund (§§ 566, 566a BGB). Einzelheiten: Kapitalanlage verkaufen.
Bewohnt der Käufer eine der beiden Wohnungen selbst, kann er die andere ohne berechtigtes Interesse kündigen – mit drei Monaten längerer Frist und mit Hinweis auf § 573a BGB im Schreiben. Das gilt auch, wenn er erst nach dem Kauf einzieht (BGH VIII ZR 325/09); eine dritte selbständige Wohnung im Haus schließt es aus.
Eigenbedarf bleibt daneben möglich (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine Sperrfrist gilt vor allem, wenn nach dem Einzug des Mieters aufgeteilt oder real geteilt wurde – Einzelheiten im Vergleich unten. Für die Kündigung nach § 573a gilt sie nicht (BGH VIII ZR 325/09).
Beim ganzen, nicht aufgeteilten Haus hat der Mieter keins. Es entsteht, wenn nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll – auch, wenn sich der Verkäufer im Kaufvertrag zur Aufteilung verpflichtet und die Wohnung schon bestimmbar ist (§ 577 BGB; BGH V ZR 96/12), nicht aber, wenn erst die Käufer aufteilen.
Wir legen Mietvertrag und Nutzung offen. Ob eine Kündigung im Einzelfall trägt, beurteilen Anwalt oder Notar.
Aus einem Zweifamilienhaus lassen sich zwei Eigentumswohnungen machen. Das eröffnet zwei Verkäufe – ändert aber die Rechte eines Mieters.
Ein Grundstück, ein Grundbuchblatt, ein Kaufvertrag.
Zwei Wohnungsgrundbücher, zwei mögliche Verkäufe.
Das Gesetz teilt die Maklerkosten nur beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses (§§ 656a–656d BGB). Ob ein Zweifamilienhaus dazu zählt, hat der Bundesgerichtshof Schritt für Schritt geklärt.
Einfamilienhaus ist jedes Gebäude, das in erster Linie einem Haushalt dient (Gesetzesbegründung, BT-Drs. 19/15827, S. 18).
„Eine Doppelhaushälfte dient der Beherbergung der Mitglieder eines einzelnen Haushalts“ – sie ist ein Einfamilienhaus (BGH, I ZR 185/22).
Es zählt der Erwerbszweck, den der Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennen kann. Eine untergeordnete Einliegerwohnung oder ein kleiner Gewerbeteil schadet nicht (BGH, I ZR 32/24).
Auch ein als Zweifamilienhaus gebautes Haus kann ein Einfamilienhaus sein, wenn es sich für einen Haushalt eignet und der Käufer diesen Zweck spätestens bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar macht. Beim vermieteten Zweifamilienhaus des Falls war das nicht so – der Käufer schuldete die volle Provision (BGH, I ZR 111/25).
Für Ihr Haus heißt das: kein pauschales „Der Käufer zahlt voll“ und auch nicht das Gegenteil – entscheidend ist der erkennbare Zweck. Ihre eigene Provision steht schriftlich im Auftrag, bevor wir anfangen.
Vier Schritte, in denen beide Wohnungen mitgedacht sind.
Wer wohnt wo, welche Wohnung ist seit wann zu welcher Miete vermietet? Mietvertrag, Mieterhöhungen, Kaution und Mieteinnahmen bereiten wir verständlich auf – weil wir auch vermieten und verwalten, kennen wir diese Papiere von der anderen Seite.
Wir sehen beide Wohnungen an und begründen den Angebotspreis mit Vergleichswerten, bei Vermietung auch mit der Miete. Das Exposé beschreibt das Haus, wie es genehmigt ist und genutzt wird – das zählt auch für die Provision des Käufers.
Termine stimmen wir mit Ihrem Mieter ab und führen sie durch. Sie müssen nicht dabei sein und erfahren danach, was Kaufinteressenten sagen.
Vor der Reservierung klären wir Kaufabsicht, Zeitplan und Finanzierung. Nach der Übergabe übernehmen wir auf Wunsch die Verwaltung für Käufer, die vermietet kaufen.
Den ganzen Weg in sieben Schritten, und was ohne Makler an Ihnen hinge, zeigt Immobilie verkaufen.
Zwei Fragen stellen sich so nur, wenn Sie eine Wohnung selbst bewohnt und die andere vermietet haben.
Bewohnt der Vermieter eine der zwei Wohnungen selbst, dürfen er und der Mieter von der Heizkostenverordnung abweichen (§ 2 HeizkostenV). Käufer lesen deshalb, was der Mietvertrag zu den Heizkosten sagt.
Haben Sie eine Wohnung selbst bewohnt und die andere vermietet, wird ein Gewinn nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufgeteilt. Der selbst genutzte Teil kann steuerfrei sein, der vermietete ist innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung steuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG; BMF, 05.10.2000, Rz. 32). Was davon auf Sie zutrifft, klärt Ihr Steuerberater.
Das II. Wohnungsbaugesetz (1956 bis 2001) verstand unter einem Eigenheim ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen – die zweite konnte gleichwertig oder eine Einliegerwohnung sein.
der Gebäude mit Wohnraum in der Stadt Hannover haben genau zwei Wohnungen – 4.552 Häuser.
sind es im Umland, den 20 Städten und Gemeinden rund um die Stadt – doppelt so viel.
In Hannover
Im statistischen Bezirk Friedenau ist fast jedes vierte Gebäude ein Zweifamilienhaus (22,9 %).
Der höchste Anteil aller Stadtteile: Im Dorf am Südostrand der Stadt ist jedes fünfte Gebäude ein Zweifamilienhaus.
In der Region
Der höchste Anteil aller 20 Städte und Gemeinden im Umland.
Fast jedes sechste Gebäude hat hier genau zwei Wohnungen.
In einem Ortsteil hat mehr als jedes fünfte Gebäude genau zwei Wohnungen (21 %).
Ihr Haus steht woanders? Wir verkaufen Zweifamilienhäuser in Hannover und der ganzen Region. Eine in Wohnungen geteilte Villa: Villa verkaufen.
So präsentieren wir Immobilien: echte Fotos, Grundriss und alle Angaben auf einen Blick. Die Angebote kommen direkt aus unserer Maklersoftware.
360°-RundgangKäuferprovision 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. · Grundstück 256 m²
Exposé anfordernEnergieverbrauchsausweis · Endenergieverbrauch 246,2 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse G · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 1980
360°-RundgangFür Käufer provisionsfrei – unsere Provision trägt der Verkäufer · Hausgeld 420 € im Monat · sofort frei
Exposé anfordernEnergieverbrauchsausweis · Endenergieverbrauch 67 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse B · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 2015
Für Käufer provisionsfrei – unsere Provision trägt der Verkäufer · vermietet
Exposé anfordernEnergiebedarfsausweis · Endenergiebedarf 67 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse B · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 2015
Die Kosten stehen fest, bevor wir anfangen.
Erstgespräch und Online-Ersteinschätzung kosten nichts und binden Sie nicht.
Provision, Leistungen, Laufzeit und Kündigung stehen schriftlich im Maklervertrag, bevor wir anfangen.
Ob ein privater Käufer höchstens die Hälfte der Provision trägt, hängt beim Zweifamilienhaus am Erwerbszweck – erklärt oben unter Provision.
Was bei Widerruf oder einem selbst gefundenen Käufer gilt: Kosten beim Verkauf.