Zwangsversteigerung abwenden: was bis zum Zuschlag geht

Die Bank versteigert aus ihrer Grundschuld: Sie lässt sich aus dem Haus im Wege der Zwangsvollstreckung befriedigen (§§ 1147, 1192 BGB²). Deshalb kann auch nur sie das Verfahren ohne Weiteres beenden. Nimmt sie ihren Antrag zurück, hebt das Gericht das Verfahren auf und lässt den Versteigerungsvermerk im Grundbuch löschen (§§ 29, 34 ZVG⁵). Bewilligt sie die Einstellung, ruht es; beim dritten Mal gilt die Bewilligung als Rücknahme (§ 30 ZVG⁵).

Dazu bringen Sie die Bank auf zwei Wegen: Sie zahlen, was sie fordert, oder einigen sich mit ihr, etwa auf neue Raten. Oder Sie verkaufen und zahlen sie aus dem Kaufpreis. Zahlen lässt sich bis in den Versteigerungstermin hinein. Wer dort nachweist, dass der Betrag für die Bank und die Kosten bei der Gerichtskasse eingezahlt ist, stoppt das Verfahren (§ 75 ZVG⁵). Ohne Einigung bleibt nur Ihr Antrag beim Gericht. Er verschafft Zeit, löst aber nichts (Abschnitt 5).

Verzug und Kündigung

Bei einem Immobilienkredit eines Verbrauchers, geschlossen nach dem 18. August 2008, darf die Bank wegen Zahlungsverzugs erst kündigen, wenn zwei aufeinanderfolgende Raten ganz oder teilweise offen sind und der Rückstand mindestens 2,5 % des Darlehensbetrags erreicht. Außerdem muss sie Ihnen zwei Wochen Frist setzen und ankündigen, sonst die ganze Restschuld zu verlangen. Spätestens dann soll sie Ihnen ein Gespräch über eine einvernehmliche Lösung anbieten (§ 498 BGB, Art. 229 § 18 EGBGB¹). Nehmen Sie es an. Die Grundschuld selbst wird erst sechs Monate nach ihrer Kündigung fällig; bei Grundschulden, die seit dem 20. August 2008 bestellt wurden, darf der Vertrag davon nicht abweichen (§ 1193 BGB²).

Antrag und Beschlagnahme

Ein Urteil braucht die Bank nicht, wenn Sie sich in der Grundschuldurkunde beim Notar der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben; sehen Sie in Ihrer Urkunde nach. Vollstrecken darf sie daraus frühestens zwei Wochen, nachdem sie Ihnen die Urkunde zugestellt hat (§§ 794, 798 ZPO³). Auf ihren Antrag ordnet das Amtsgericht die Versteigerung an. Spätestens mit der Zustellung an Sie ist das Haus beschlagnahmt, und ins Grundbuch kommt ein Versteigerungsvermerk (§§ 15, 19, 20, 22 ZVG⁴). Die Beschlagnahme wirkt wie ein Veräußerungsverbot zugunsten der Bank (§ 23 ZVG⁴).

Termin und Zuschlag

Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach einem Gutachten; dagegen können Sie Beschwerde einlegen (§ 74a Abs. 5 ZVG⁷). Der Termin soll höchstens sechs Monate nach seiner Anberaumung liegen und muss mindestens sechs Wochen vorher bekannt gemacht sein (§§ 36, 43 ZVG⁷). Im ersten Termin gibt es keinen Zuschlag unter der Hälfte des Verkehrswerts, außer das Meistgebot stammt von einem Gläubiger und erreicht zusammen mit seinem Ausfall die Hälfte; unter sieben Zehnteln kann ein Berechtigter die Versagung beantragen. Wurde der Zuschlag deshalb versagt, gelten beide Grenzen im nächsten Termin nicht mehr (§§ 74a, 85a ZVG⁷). Mit dem Zuschlag wird der Meistbietende Eigentümer und kann aus dem Beschluss die Räumung betreiben (§§ 90, 93 ZVG⁷).

Eigentümer bleiben Sie bis zum Zuschlag, verkaufen dürfen Sie also. Nach der Beschlagnahme hat ein Verkauf aber keinen Einfluss auf das Verfahren der Bank (§ 26 ZVG⁴). Ein Käufer zahlt deshalb nur, wenn feststeht, dass die Bank gegen ihr Geld freigibt und ihren Antrag zurücknimmt. Den üblichen Weg der Ablösung über den Notar zeigt der Ratgeber Grundschuld löschen: beim Hausverkauf. Ist ein weiterer Gläubiger dem Verfahren beigetreten, hat er dieselben Rechte wie die Bank; dann muss auch er mitziehen (§ 27 ZVG⁴).

Wenn der Kaufpreis die Schulden nicht deckt

Dann entscheidet die Bank, ob sie ihre Grundschuld gegen den Kaufpreis freigibt. Was offen bleibt, schulden Sie weiter; eine Schuld erlischt nur, soweit sie bezahlt wird (§ 362 BGB¹¹). Das gilt nach einer Versteigerung genauso.

Wie viel Zeit bleibt?

Eine feste Dauer bis zum Termin gibt es nicht. Fest steht nur: Ist der Termin bekannt gemacht, liegen bis dahin mindestens sechs Wochen, nach einer Einstellung mindestens zwei (§ 43 ZVG⁷). Für einen Verkauf unter Zeitdruck müssen in dieser Zeit Notartermin, Finanzierung des Käufers und Freigabe der Bank zusammenkommen. Beginnen Sie deshalb, sobald die Kündigung kommt.

Das Gericht stellt das Verfahren auf Ihren Antrag ein, wenn Aussicht besteht, dass die Versteigerung dadurch vermieden wird, und wenn es nach Ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen der Billigkeit entspricht. Es lehnt ab, wenn die Einstellung der Bank nicht zuzumuten ist oder das Haus später voraussichtlich deutlich weniger bringen würde (§ 30a ZVG⁶). Begründen Sie den Antrag also mit einem Plan, etwa einem Verkauf, der schon läuft.

Nach der Einstellung geht das Verfahren nur weiter, wenn die Bank das binnen sechs Monaten nach dem Ende der Einstellung beantragt; die Frist läuft aber erst, wenn das Gericht ihr einen Hinweis darauf zugestellt hat. Sonst hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 31 ZVG⁶).

Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO

Unabhängig davon kann das Gericht eine Vollstreckung aufheben oder einstellen, wenn sie wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist; das Schutzbedürfnis der Bank wägt es dabei voll mit ab (§ 765a ZPO⁸). Das ist eine Ausnahme für Notlagen, kein Weg, Zeit zu gewinnen.

Verfahren und Termin rechnet das Gericht nach dem festgesetzten Verkehrswert ab, solange keiner festgesetzt ist nach dem Grundsteuerwert; die Verteilung rechnet es nach dem Meistgebot (§ 54 GKG¹⁰). Die Kosten des Verfahrens werden vorweg aus dem Erlös genommen, bis auf die Gebühren für Anordnung und Zuschlag (§ 109 ZVG⁹), und die Kosten der Vollstreckung trägt am Ende der Schuldner (§ 788 ZPO⁹). Jeder Euro Gebühr fehlt also bei der Tilgung Ihrer Schuld. Die Gebühr für den Zuschlag zahlt dagegen der Ersteher (§ 26 GKG¹⁰).

Was nach dem Zuschlag bleibt

Der Ersteher ist mit dem Zuschlag Eigentümer und kann Sie mit dem Zuschlagsbeschluss räumen lassen (§§ 90, 93 ZVG⁷). Deckt der Erlös Ihre Schulden nicht, bleibt der Rest bestehen (§ 362 BGB¹¹). Wann sich ein Verkauf mit laufendem Kredit sonst rechnet, steht im Ratgeber Haus verkaufen trotz Kredit; den Ablauf eines Verkaufs nach dem Notartermin zeigt der Ratgeber Hausverkauf.