Eigentümer­gemeinschaft: Rechte, Pflichten, Geld, Versammlung

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt zweierlei (§ 1 Abs. 2 WEG¹): das Sondereigentum an der Wohnung, das Ihnen allein gehört, und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Gemeinschaftlich bleiben immer die Teile, die für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig sind, und alles, was alle nutzen (§ 5 Abs. 2 WEG¹).

Alle Eigentümer zusammen bilden die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie kann Verträge schließen, klagen und verklagt werden, und sie verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum (§ 9a Abs. 1, § 18 Abs. 1 WEG¹). Was gilt, steht im Gesetz, in der Gemeinschaftsordnung als Teil der Teilungserklärung und in den Beschlüssen der Versammlung (§ 10 Abs. 1, § 14 Abs. 1 WEG¹).

So wird abgestimmt.

Eingeladen wird in Textform, außer in dringenden Fällen mindestens drei Wochen vorher (§ 24 Abs. 4 WEG¹). Jeder Eigentümer hat eine Stimme, auch mit mehreren Wohnungen, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. Es entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG¹).

Ihre Rechte

• Ihre Wohnung bewohnen, vermieten oder anders nutzen, im Rahmen der Teilungserklärung (§ 13 Abs. 1 WEG¹, Abschnitt 7).
• Eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG¹).
• Ohne vorherige Zustimmung die Maßnahmen treffen, die nötig sind, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden (§ 18 Abs. 3 WEG¹).
• Alle Verwaltungsunterlagen und die Beschluss-Sammlung einsehen und jedes Jahr einen Vermögensbericht bekommen (§ 18 Abs. 4, § 24 Abs. 7, § 28 Abs. 4 WEG¹).
• Zusammen mit mehr als einem Viertel der Eigentümer eine Versammlung verlangen, in Textform und mit Zweck und Gründen (§ 24 Abs. 2 WEG¹).
• Auf eigene Kosten angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden von E-Autos, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (etwa Glasfaser) oder einem Steckersolargerät dienen. Über die Durchführung beschließt die Gemeinschaft; eine grundlegende Umgestaltung oder eine unbillige Benachteiligung anderer ohne deren Einverständnis bleibt ausgeschlossen (§§ 20, 21 WEG¹).
• Beschlüsse anfechten: Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft und gehört zum Amtsgericht am Ort des Hauses. Erheben müssen Sie sie innerhalb eines Monats, begründen innerhalb von zwei Monaten, beide Fristen gerechnet ab der Beschlussfassung (§§ 43 bis 45 WEG¹, § 23 Nr. 2 Buchst. c GVG⁹).

Ihre Pflichten

• Gesetz, Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse einhalten. Ein nur anfechtbarer Beschluss bleibt wirksam, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt; nichtige Beschlüsse gelten nicht (§ 14 Abs. 1, § 23 Abs. 4 WEG¹).
• Hausgeld zahlen, also Ihren Anteil an den Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG¹).
• Die anderen nicht über das unvermeidliche Maß stören (§ 14 Abs. 2 WEG¹).
• Den Zutritt zu Ihrer Wohnung dulden, soweit Vereinbarungen oder Beschlüsse ihn vorsehen oder er Sie nicht über das unvermeidliche Maß belastet (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG¹).
• Am gemeinschaftlichen Eigentum nichts ohne Beschluss umbauen (§ 20 Abs. 1 WEG¹).

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt seit 1951, wie Wohnungseigentum entsteht und verwaltet wird. Die große Reform gilt seit dem 1. Dezember 2020 (§ 48 WEG¹). Zuletzt geändert wurde das Gesetz am 10. Oktober 2024; eine spätere Änderung ist nicht verkündet (Stand 15. Oktober 2026).4

Was die Reform geändert hat

Zertifizierter Verwalter

So nennen darf sich, wer vor einer IHK eine Prüfung bestanden hat (§ 26a WEG¹). Gleichgestellt sind etwa Volljuristen, Immobilienkaufleute und Geprüfte Immobilienfachwirte (§ 7 ZertVerwV²). Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangen. Die Schonfrist für Verwalter, die schon am 1. Dezember 2020 im Amt waren, endete am 1. Juni 2024 (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 48 Abs. 4 WEG¹). Der Anspruch entfällt nur, wenn alle drei Bedingungen zusammentreffen:

Gezählt werden eigenständige Sondereigentumsrechte; eine Garage zählt zusätzlich, wenn sie ein eigenes Sondereigentumsrecht bildet. Bestellt die Versammlung trotz bestehenden Anspruchs eine Person, die weder die Prüfung bestanden hat noch nach § 7 ZertVerwV² gleichgestellt ist, können Sie den Bestellungsbeschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung anfechten (§§ 44, 45 WEG¹).

Seit 2026 wichtig für Käufer: Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen, binden neue Eigentümer nur, wenn sie im Grundbuch stehen (§ 10 Abs. 3 WEG¹). Die Übergangsregel für ältere Beschlüsse endete am 31. Dezember 2025 (§ 48 Abs. 1 WEG¹).

Was im Hausgeld steckt

Hausgeld, auch Wohngeld genannt, ist Ihr Beitrag zu den Kosten der Gemeinschaft. Das Gesetz spricht von Vorschüssen (§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 1 WEG¹). Sie decken:

• laufende Kosten, etwa Heizung, Wasser, Müll, Reinigung, Hauswart, Aufzug und Versicherung,
• die Verwaltung, vor allem die Vergütung des Verwalters,
• die Erhaltung: Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum und die Zahlung in die Erhaltungsrücklage.

Nicht darin steckt die Grundsteuer. Für sie wird jede Eigentumswohnung gesondert erfasst.20

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf, die Versammlung beschließt daraus die Vorschüsse (§ 28 WEG¹). Die Eigentümer können monatliche Vorschüsse beschließen; maßgeblich sind die in Ihrer Gemeinschaft geltenden Fälligkeiten (§ 28 Abs. 3 WEG¹). Nach Jahresende folgt die Jahresabrechnung. Beschlossen wird nur ihr Ergebnis: Nachzahlungen oder die Anpassung der Vorschüsse. Der Vermögensbericht zeigt jedes Jahr den Stand der Rücklage (§ 28 Abs. 4 WEG¹).

Wie viel Hausgeld ist normal?

Das zeigt nicht die Summe, sondern die Posten. Die Höhe hängt vor allem davon ab, ob Heizung und Warmwasser über die Gemeinschaft laufen, ob es Aufzug oder Hauswart gibt, wie alt das Haus ist und wie viel in die Rücklage fließt. Vergleichen Sie deshalb Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung Posten für Posten.

Wie verteilt wird

Grundsätzlich nach dem Miteigentumsanteil im Grundbuch, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes festlegt (§ 16, § 10 Abs. 1 WEG¹). Für einzelne Kostenarten kann die Versammlung den Schlüssel mit einfacher Mehrheit ändern. Bei zentraler Heizung und Fernwärme werden grundsätzlich 50 bis 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch verteilt; in den gesetzlich bezeichneten Gebäuden sind 70 Prozent vorgeschrieben. Die Heizkostenverordnung gilt auch in der Eigentümergemeinschaft; ihre Ausnahmen und Vereinbarungen über höhere Verbrauchsanteile bleiben zu beachten (§§ 3, 7, 10, 11 HeizkostenV⁷).

So rechnen Sie Ihren Anteil an Kosten mit Miteigentumsanteil-Schlüssel aus

• Ihr rechnerischer Jahresanteil = Jahresbetrag, der nach Miteigentumsanteilen verteilt wird × Ihr Miteigentumsanteil ÷ Summe aller Anteile

Rechenbeispiel mit runden Zahlen

• 60.000 € × 45 ÷ 1.000 = 2.700 € im Jahr
• bei zwölf gleichen Zahlungen 225 € im Monat

Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrückstellung genannt

Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft eine angemessene Rücklage ansammelt; eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG¹). Die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt bei einem Verkauf dort (BFH, II R 49/17¹⁸).

Sonderumlage

Reicht das Geld nicht, kann die Versammlung mit einfacher Mehrheit eine Sonderumlage beschließen. Sie ergänzt den Wirtschaftsplan (BGH, V ZR 257/16¹³). Fällig wird sie zu dem im Beschluss bestimmten Zeitpunkt. Ist keine Leistungszeit bestimmt und ergibt sie sich auch nicht aus den Umständen, ist sie grundsätzlich sofort fällig (§ 28 Abs. 3 WEG¹, § 271 Abs. 1 BGB⁵). Ein Abruf durch den Verwalter ist nur maßgeblich, wenn die geltende Regelung ihn vorsieht. Die Alternative ist ein Kredit (Abschnitt 6).

Vermietet?

Auf Ihren Mieter umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten, und nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB⁵). Verwaltung und Instandhaltung gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV⁶), also auch nicht die Rücklage. Ist im Mietvertrag kein anderer Schlüssel vereinbart, gilt für umlagefähige Betriebskosten grundsätzlich der Schlüssel der Gemeinschaft. Widerspricht er billigem Ermessen, wird nach § 556a Abs. 1 BGB verteilt, grundsätzlich nach Wohnfläche; zwingende Regeln der Heizkostenverordnung bleiben bestehen (§ 556a Abs. 3 BGB⁵). Mehr im Ratgeber für Vermieter.

Beim Verkauf

• Es zählt das Grundbuch. Der Käufer wird mit der Eintragung Eigentümer (§ 873 BGB⁵). Gegenüber der Gemeinschaft zahlt grundsätzlich, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist (BGH, V ZR 257/16, Rn. 8¹³).
• Nachzahlungen und Sonderumlagen können deshalb auch den Käufer treffen, wenn sie vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurden oder frühere Jahre betreffen, aber erst danach fällig werden (BGH, V ZR 257/16¹³).
• Den Ausgleich untereinander können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag regeln (BGH, V ZR 232/24, Rn. 2¹⁴).
• Alte Rückstände des Verkäufers muss der Käufer grundsätzlich nicht zahlen. Eine Haftungsklausel in der Gemeinschaftsordnung wirkt seit dem 1. Januar 2026 nur, wenn sie ausdrücklich im Grundbuch steht (§ 7 Abs. 3, § 48 Abs. 3 WEG¹).
• Kauf vom teilenden Eigentümer: Hier kann die Stellung in der Gemeinschaft schon vor der Umschreibung beginnen. Der Anspruch auf Übertragung muss durch eine Vormerkung gesichert und der Besitz an den Räumen übergeben sein. Dann gilt der Käufer gegenüber der Gemeinschaft und den anderen Eigentümern als Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG¹). Das gilt nicht pauschal für jeden Neubaukauf.

Mehr dazu: Wohnung verkaufen · Wohnung kaufen

Schuldnerin ist die Gemeinschaft (§ 9a Abs. 1 WEG¹). Daneben haftet jeder Eigentümer einem Gläubiger direkt, aber nur nach seinem Miteigentumsanteil (§ 9a Abs. 4 WEG¹). Beispiel: Bei einer offenen Rechnung über 10.000 € und einem Anteil von 45/1.000 sind das höchstens 450 €. Nach einem Verkauf haften Sie für Schulden aus Ihrer Zeit noch bis zu fünf Jahre, unter den Voraussetzungen des § 728b BGB⁵. Ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der Gemeinschaft ist ausgeschlossen. Das schützt sie nicht vor Zahlungsengpässen oder Zahlungsunfähigkeit (§ 9a Abs. 5 WEG¹).

Innerhalb der Gemeinschaft gilt: Zahlt ein Eigentümer nicht, gleichen die übrigen die Lücke über höhere Beiträge oder eine Sonderumlage aus (BGH, V ZR 244/14, Rn. 15¹²).

Kredit statt Sonderumlage?

Auch ein hoher, langfristiger Kredit kann zulässig sein (BGH, V ZR 244/14¹²). Abschließen darf ihn der Verwalter nur aufgrund eines Beschlusses (§ 9b Abs. 1 WEG¹). Der Beschluss nennt Maßnahme, Betrag, Laufzeit, Zins oder Zinsobergrenze und ob der Kredit am Ende getilgt ist (BGH, V ZR 244/14, Rn. 34¹²). Vorher muss die Versammlung besprechen, dass bei Ausfällen die anderen nachzahlen müssen; das gehört ins Protokoll (Rn. 35¹²). Infrage kommt ein Kredit vor allem, wenn eine Sonderumlage Einzelne finanziell überfordern würde (Rn. 23¹²).

Wie Sie Ihre Einheit nutzen dürfen, legt zuerst die Teilungserklärung fest: als Wohnung, Laden oder Büro. Diesen Zweck kann die Mehrheit nicht ohne Ihre Zustimmung ändern (BGH, V ZR 112/18¹⁰). Beschließen kann sie Regeln zum Gebrauch, soweit nichts vereinbart ist, und nur im Interesse aller (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 1 WEG¹).

Die Zweckentfremdungsgenehmigung der Stadt ersetzt keine anderen erforderlichen Genehmigungen (§ 4 ZwEWS¹⁹).

Halten Sie einen Beschluss für zu weitgehend, fechten Sie ihn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung an. Ohne erfolgreiche Anfechtung bleibt ein nur anfechtbarer Beschluss wirksam; für nichtige Beschlüsse gilt das nicht (§ 23 Abs. 4, § 45 WEG¹).

Nur zwei Eigentümer und keine Einigung: Was nun?

Hat jeder Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG¹), gibt es bei 1 : 1 keinen Mehrheitsbeschluss (BGH, V ZR 288/19¹⁵). Drei Auswege:

1. Beschlussersetzungsklage: Das Gericht fasst den nötigen Beschluss, etwa über eine Sonderumlage oder einen Umbau (§ 44 Abs. 1 WEG¹).
2. Verwalter als neutrale Stelle: Einen Verwalter kann jeder Eigentümer verlangen, auch zu zweit (BGH, V ZR 288/19¹⁵). Ist einer von Ihnen selbst Verwalter, kann der andere einen zertifizierten verlangen, denn einer von zweien ist mehr als ein Drittel (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG¹).
3. Notmaßnahmen: Droht dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar ein Schaden, darf jeder Eigentümer ohne vorherige Zustimmung die Maßnahmen treffen, die zur Abwendung dieses Schadens notwendig sind (§ 18 Abs. 3 WEG¹).

Haben Sie eine Rechnung der Gemeinschaft allein bezahlt, holen Sie das Geld nicht direkt beim anderen, sondern über einen Beschluss, notfalls per Gericht (BGH, V ZR 288/19¹⁵).

Austreten? Einseitig nicht (§ 11 Abs. 1 WEG¹). Gemeinsam lässt sich das Sondereigentum aufheben, mit der Einigung aller vor dem Notar und der Eintragung im Grundbuch (§ 4 WEG¹). Sonst bleibt der Verkauf.

Reihen- oder Doppelhaus als WEG aufgeteilt: Was bedeutet das?

Das Grundstück wurde nicht real geteilt, sondern in Wohnungseigentum aufgeteilt. Dann gilt:

• Ihre Haushälfte ist Sondereigentum, Dach und tragende Wände bleiben gemeinschaftlich (§ 5 Abs. 2 WEG¹). Gärten können als Sondernutzungsrecht oder, seit der Reform, als Sondereigentum zugeordnet sein (§ 3 Abs. 2 WEG¹).
• Das WEG gilt auch, wenn die Gemeinschaft nie „gelebt“ wurde, also ohne Versammlung, Rücklage oder Verwalter (BGH, V ZR 68/25, Urteil vom 12. Juni 2026¹⁶).
• Neue Fenster, eine andere Fassade, ein Gartenhaus: Solche baulichen Veränderungen brauchen vor Baubeginn einen Beschluss, notfalls vom Gericht. Sonst droht der Rückbau (§ 20 Abs. 1 WEG¹; BGH, V ZR 68/25¹⁶).
• Ausnahme: Die Gemeinschaftsordnung bestimmt, die Hälften so zu behandeln, als wären die Grundstücke real geteilt (BGH, V ZR 68/25¹⁶).
• Jeder kann verlangen, dass das Gebäude angemessen zum Neuwert versichert ist (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG¹).

Lesen Sie deshalb zuerst Ihre Teilungserklärung.