Wohnflächen­berechnung bei Dachschrägen: was wie viel zählt

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) rechnet in drei Schritten: Sie legt fest, welche Flächen zur Wohnung gehören, wie man sie misst und wie viel davon angerechnet wird (§ 1 Abs. 2 WoFlV²). Für Dachschrägen entscheidet der letzte Schritt. Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m zählen vollständig, ab 1 m bis unter 2 m zur Hälfte (§ 4 WoFlV¹). Flächen unter 1 m nennt die Verordnung nicht; sie werden deshalb nicht angerechnet (so auch die Begründung der Verordnung¹¹).

Gilt das auch für Ihre Wohnung?

Unmittelbar vorgeschrieben ist die Verordnung für Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (§ 1 Abs. 1 WoFlV²). Im Mietrecht legt der Bundesgerichtshof auch bei frei finanzierten Wohnungen grundsätzlich die Regeln zugrunde, die bei Abschluss des Mietvertrags für preisgebundenen Wohnraum galten (BGH, VIII ZR 33/18⁴): für Verträge seit 2004 die Wohnflächenverordnung, für ältere die Zweite Berechnungsverordnung, die sie abgelöst hat (Begründung¹¹). Für den Kauf gibt es keine gesetzliche Vorschrift, wie die Wohnfläche eines selbst genutzten Hauses zu berechnen ist, und auch keinen einheitlichen Sprachgebrauch (BGH, V ZR 78/14⁶). Schreiben Sie im Exposé deshalb dazu, nach welcher Regel gerechnet wurde.

Gemessen werden die lichten Maße zwischen den Bauteilen, ab der Vorderkante der Bekleidung, also ab Putz, Platten oder Verkleidung (§ 3 Abs. 1 WoFlV³). Sie können vor Ort messen oder eine Bauzeichnung verwenden, die für den Bauantrag gefertigt oder dafür geeignet ist und die lichten Maße erkennen lässt – wenn danach auch gebaut wurde (§ 3 Abs. 4 WoFlV³).

Was mitzählt und was nicht

• Mit: Fußleisten, Einbaumöbel, Öfen, Heizkörper, Bade- und Duschwannen und versetzbare Raumteiler.
• Ohne: Schornsteine, Pfeiler und Vormauerungen, die höher als 1,50 m und größer als 0,1 m² sind; Türnischen; Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen, und bodentiefe Nischen bis 13 cm Tiefe.
• Treppen: Eine Treppe mit mehr als drei Steigungen zählt samt Absätzen nicht mit (§ 3 Abs. 3 WoFlV³). Den Raum unter der Treppe rechnen Sie nach seiner lichten Höhe wie jeden anderen Raumteil (Begründung¹¹).
• Gauben: Unter einer Gaube ist die Decke höher; messen Sie die Zone dort gesondert.

Tragen Sie die gemessenen Flächen je Zone ein, für ein Zimmer oder die ganze Wohnung. Leere Felder zählen als 0. Voreingestellt ist das Beispiel eines Dachzimmers von 4 × 4 m: Ein Streifen von 0,5 m Breite ist niedriger als 1 m (2 m²), ein Streifen von 1,25 m liegt zwischen 1 und 2 m (5 m²), der Rest ist höher (9 m²). Das ergibt 9 + 2,5 = 11,5 m² Wohnfläche; mit einem Balkon von 6 m² zu einem Viertel 13 m².

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen zur Wohnfläche, wenn sie nur zu Ihrer Wohnung gehören. Angerechnet werden sie in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV¹). Wann mehr gilt, steht nicht in der Verordnung, aber in ihrer Begründung: nur, wenn besondere Umstände des Einzelfalls es rechtfertigen, vor allem eine besonders gute Lage oder eine aufwendige Gestaltung. Weniger als ein Viertel kommt in Ausnahmefällen in Betracht, wenn ein Balkon kaum nutzbar ist, etwa im Erdgeschoss an einer stark befahrenen Kreuzung (Begründung¹¹).

Der Bundesgerichtshof hat in einem Mietstreit das Viertel angewendet: Ein Balkon von 7,83 m² ging mit 1,96 m² in die Wohnfläche ein. Der Einwand, vor Ort würden Balkone üblicherweise zur Hälfte gerechnet, genügte nicht. Ein anderer Maßstab gilt nur, wenn die Parteien ihn vereinbart haben, wenn vor Ort ein ganzes anderes Regelwerk üblich ist oder wenn es nach der Art der Wohnung näher liegt (BGH, VIII ZR 33/18⁴). Bis Ende 2003 regelte die Zweite Berechnungsverordnung die Wohnfläche; nach ihr durften Balkone bis zur Hälfte angerechnet werden (BGH, V ZR 78/14⁶). Für Mietverträge von vor 2004 kann diese Regel deshalb noch maßgeblich sein.

Wintergarten

Ein unbeheizbarer Wintergarten zählt zur Hälfte, ebenso ein Schwimmbad und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. Ist der Wintergarten beheizbar, rechnen Sie ihn wie jeden anderen Raum nach seiner lichten Höhe (§ 4 WoFlV¹), ab 2 m also voll (Begründung¹¹).

• Die Höhe falsch messen: Maßgeblich ist die lichte Höhe bis zur Unterseite der Schräge, nicht die Höhe des Kniestocks oder der Wand.
• Räume mitzählen, die baurechtlich keine sind: Räume, die die Anforderungen des Bauordnungsrechts an ihre Nutzung nicht erfüllen, gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 WoFlV²).
• Eine alte Berechnung ungeprüft übernehmen: Wurde bis Ende 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung gerechnet, bleibt es dabei. Wird danach so umgebaut, dass neu berechnet werden muss, etwa durch einen Anbau, gilt die Wohnflächenverordnung (§ 5 WoFlV⁵, Begründung¹¹). Eine solche alte Berechnung ist keine nach der Wohnflächenverordnung; nennen Sie im Exposé dann die Regel, nach der sie erstellt wurde.
• Nach Plan rechnen, aber anders gebaut haben: Dann muss neu gemessen werden (§ 3 Abs. 4 WoFlV³).

Käufer vergleichen Preise je Quadratmeter. Steht im Exposé die Grundfläche statt der Wohnfläche, wirkt der Preis je Quadratmeter niedriger, als er ist – bis ein Käufer nachmisst. Nennen Sie deshalb die Wohnfläche und dazu, dass sie nach der Wohnflächenverordnung berechnet ist. Die Berechnung gehört zu den Unterlagen, die Käufer und Bank sehen wollen; was sonst dazugehört, steht im Ratgeber Hausverkauf.

Haften Sie für eine falsche Angabe?

Der Bundesgerichtshof hat 2015 entschieden, dass Angaben vor dem Vertrag, die nicht in die notarielle Urkunde aufgenommen werden, in aller Regel keine vereinbarte Beschaffenheit sind. In dem Fall stand im Exposé „ca. 200 m²“ ohne Berechnungsmethode; ein Architekt kam nach der Wohnflächenverordnung auf 171,74 m², der Käufer bekam trotzdem nichts (BGH, V ZR 78/14⁶). Anders kann es sein, wenn die Wohnfläche im notariellen Vertrag steht: Eine dort vereinbarte Beschaffenheit erfasst ein allgemeiner Haftungsausschluss nicht. Und wer weiß, dass seine Angabe falsch ist, haftet trotz Haftungsausschluss (§ 444 BGB⁷); dass er es hätte wissen können, genügt dafür nicht (BGH, V ZR 78/14⁶). Eine sauber berechnete Zahl vermeidet den Streit.

Bei vermieteten Wohnungen

Ist die tatsächliche Fläche mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, ist das ein Mangel, und der Mieter darf mindern (BGH, VIII ZR 295/03⁸). Für Mieterhöhungen zählt die tatsächliche Fläche (BGH, VIII ZR 266/14⁹). Käufer einer vermieteten Wohnung prüfen deshalb die Fläche im Mietvertrag; mehr dazu im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Und die DIN 277?

Die DIN 277 legt Regeln für Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken fest, etwa für die Planung.10 Sie ist eine andere Rechnung als die Wohnfläche; für Berechnungen nach der Wohnflächenverordnung schließt deren Begründung die DIN 277 ausdrücklich aus (Begründung¹¹). Im Mietrecht zählt sie nach dem Bundesgerichtshof nur, wenn sie vereinbart ist, vor Ort als ganzes Regelwerk üblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt (BGH, VIII ZR 33/18⁴). Für ein Exposé ist sie deshalb nicht die passende Zahl.