Wirtschaftsplan der WEG: was drinsteht und was Sie beschließen

Das Gesetz verlangt drei Dinge (§ 28 Abs. 1 WEG¹):

• die Vorschüsse, die jeder Eigentümer für die Kosten zahlt,
• die Beträge für die Rücklagen, vor allem für die Erhaltungsrücklage,
• die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft.

Der Plan hat zwei Teile: den Gesamtplan mit allen Posten des Hauses und die Einzelpläne, in denen steht, was auf jede Wohnung entfällt. Wie das Hausgeld insgesamt funktioniert, steht in der Übersicht für Wohnungseigentümer.

Wie Ihr Anteil entsteht

Verteilt wird nach dem Miteigentumsanteil im Grundbuch, soweit Gemeinschaftsordnung oder Beschlüsse nichts anderes bestimmen. Für einzelne Kostenarten kann die Versammlung mit Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen, etwa nach der Zahl der Wohnungen (§ 16 Abs. 2 WEG²). Heizkosten werden später zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet (§ 7 HeizkostenV³). Im Plan sind sie deshalb nur geschätzt.

Rücklage und Sonderumlage

Zum Plan gehört die Zahlung in die Erhaltungsrücklage. Eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht, sie muss angemessen sein (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG²). Reicht das Geld im Laufe des Jahres nicht, beschließt die Versammlung eine Sonderumlage als Nachtrag zum Plan.4 Wie hoch sie sein darf und wer sie zahlt, steht im Ratgeber Sonderumlage.

Wer den Plan aufstellt

Der Verwalter. Ist ein Verwaltungsbeirat bestellt, soll er den Plan vor der Versammlung prüfen und eine Stellungnahme abgeben (§ 29 Abs. 2 WEG²). Eine Frist, bis wann der Plan vorliegen muss, nennt das Gesetz nicht. Wer die Aufgabe in einer Gemeinschaft ohne Verwalter übernimmt, steht im Ratgeber WEG ohne Verwalter.

Seit der Reform vom 1. Dezember 2020 beschließt die Versammlung nur die Zahlungspflichten; das Zahlenwerk, aus dem sie abgeleitet sind, bereitet den Beschluss nur vor.4 Heißt es im Protokoll, der Wirtschaftsplan werde „genehmigt“, legt die Versammlung damit die Beträge der Einzelpläne fest (BGH, V ZB 9/23⁵).

Mehrheit und Einladung

Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG²). Der Wirtschaftsplan muss in der Einladung als Thema genannt sein (§ 23 Abs. 2 WEG²). Eingeladen wird in der Regel mindestens drei Wochen vorher (§ 24 Abs. 4 WEG²); mehr dazu im Ratgeber Einladung zur Eigentümerversammlung.

Anfechten: binnen eines Monats

Halten Sie den Beschluss für falsch, erheben Sie innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Klage und begründen sie innerhalb von zwei Monaten (§ 45 WEG²). Ein Fehler im Zahlenwerk reicht dafür nur, wenn er Ihre Zahlungspflicht berührt, etwa ein falscher Schlüssel oder ein Posten, der Ihren Betrag erhöht.4 Bis ein Gericht den Beschluss aufhebt, gilt er; Sie zahlen also weiter (§ 23 Abs. 4 WEG²).

Wann die Vorschüsse fällig werden, beschließt die Gemeinschaft, etwa monatlich zu einem festen Tag (§ 28 Abs. 3 WEG¹); eine Regel dazu kann auch in der Gemeinschaftsordnung stehen.

Wenn Sie nicht zahlen

Ist der Zahltag nach dem Kalender bestimmt, sind Sie ohne Mahnung im Verzug (§ 286 Abs. 2 BGB⁶). Dann schulden Sie Verzugszinsen, und die Gemeinschaft kann das Geld einklagen. Die dreijährige Verjährung offener Vorschüsse setzt die spätere Jahresabrechnung nicht neu in Gang (BGH, V ZR 171/11⁷).

Beim Verkauf der Wohnung

Vorschüsse zahlt, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht (BGH, V ZR 257/16, Rn. 8⁸). Bis zur Umschreibung ist das der Verkäufer, danach der Käufer. Wer die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung trägt, die erst später beschlossen wird, erklärt der Ratgeber Abrechnungsspitze und Eigentümerwechsel.

Ob der alte Plan weiterläuft, richtet sich nach dem alten Beschluss oder der Gemeinschaftsordnung. Die Versammlung darf beschließen, dass die Vorschüsse für mehrere Jahre gelten oder bis zum Beschluss über den nächsten Plan. Ob ein Beschluss so gemeint war, ist eine Frage der Auslegung.4 Lesen Sie deshalb im Protokoll und in der Gemeinschaftsordnung nach, ob dort eine solche Fortgeltung steht (BGH, V ZR 2/18¹⁰).

Fehlt sie und ergibt sich auch sonst nichts anderes, gilt der Beschluss nur für sein Jahr. Für das neue Jahr gibt es dann keine beschlossenen Vorschüsse, denn die Pflicht zu zahlen entsteht erst durch einen Beschluss (BGH, V ZR 113/11, Rn. 9⁹).

Der Verwalter muss trotzdem jedes Jahr planen

Auch wenn ein Beschluss fortgilt, muss der Verwalter für jedes Kalenderjahr einen neuen Plan aufstellen (BGH, V ZR 2/18¹⁰). Die Fortgeltung überbrückt nur die Zeit bis zum nächsten Beschluss.4

Ihr Anspruch auf einen Beschluss

Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft Vorschüsse festsetzt; das gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG²). Kommt in der Versammlung kein Beschluss zustande, kann das Gericht ihn auf Ihre Klage fassen, die sogenannte Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 WEG²).

Der Vermögensbericht steht Ihnen jedes Jahr zu (§ 28 Abs. 4 WEG¹), ebenso die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen (§ 18 Abs. 4 WEG²).

Beim Kauf einer Wohnung

Lassen Sie sich vor dem Kauf den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und die Protokolle zeigen. Der Plan verrät Ihr künftiges Hausgeld, die Protokolle geplante Arbeiten. Welche Unterlagen Käufer sonst prüfen sollten, steht im Ratgeber Immobilienkauf.