Wertgutachten fürs Haus bei Erbschaft: Kosten und wann es sich lohnt

Beim Gutachterausschuss steht die Gebühr in einer Verordnung. In Niedersachsen richtet sie sich nach dem Verkehrswert, den das Gutachten ermittelt: eine Grundgebühr plus Promille vom ganzen Wert.1

Die Umsatzsteuer ist in der Gebühr nicht enthalten (§ 1 Abs. 2 GOGut¹); fragen Sie die Geschäftsstelle, ob sie hinzukommt. Genau steht sie erst mit dem Ergebnis fest; mit Ihrer Schätzung rechnen Sie sie im Gebührenrechner für Verkehrswertgutachten vorab aus.

Freie Sachverständige vereinbaren ihr Honorar frei; eine Honorarordnung für Wertgutachten gibt es nicht.2 Lassen Sie sich Preis, Umfang und den Stichtag Todestag vorher schriftlich bestätigen.

Was ein Gutachten im Erbfall teurer macht

Der Gutachterausschuss erhebt einen Zuschlag nach Zeitaufwand, wenn Bauakten fehlen, wenn ein Wohnrecht, Nießbrauch oder Wegerecht zu bewerten ist oder wenn Bauschäden und Instandhaltungsrückstände zu ermitteln sind.1 Vollständige Unterlagen ersparen Ihnen den Zuschlag für fehlende Bauakten.

Wer zahlt, und lässt es sich absetzen?

Die Kosten trägt, wer das Gutachten beauftragt. Bei der Erbschaftsteuer zählen sie zu den Kosten der Nachlassregelung (BFH, II R 20/12³). Für diese Kosten und die Bestattung zieht das Finanzamt bei Erbfällen seit 2025 ohne Nachweis pauschal 15.000 € ab (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG⁴). Einen zusätzlichen Abzug bringt die Rechnung des Gutachtens nur, wenn alles zusammen mehr kostet.

Das Finanzamt fragt nicht nach dem Marktpreis, sondern rechnet nach festen Regeln. Den Grundbesitzwert stellt das Finanzamt am Ort des Hauses gesondert fest, wenn er für die Erbschaftsteuer von Bedeutung ist.5

Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen bewertet es grundsätzlich im Vergleichswertverfahren, mit Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses. Fehlen sie, rechnet es im Sachwertverfahren, Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren.6 Der Boden zählt mit Fläche mal Bodenrichtwert; wie Sie diesen lesen, steht im Ratgeber Bodenrichtwert Hannover.

Die Regeln sind bewusst grob. Besonderheiten, insbesondere Belastungen wie ein Wegerecht oder eine Baulast, berücksichtigt das Finanzamt nicht (§ 177 Abs. 4 BewG⁶). Im Sach- und Ertragswertverfahren gilt ein noch nutzbares Haus immer mindestens 24 Jahre lang als nutzbar: 30 % von 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer (§ 190 Abs. 6 BewG, Anlage 22⁷).

Ein Verkehrswertgutachten rechnet Bauschäden, Mängel sowie Rechte und Belastungen dagegen mit Zu- oder Abschlägen ein (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV⁸). Deshalb kann es niedriger liegen als der Wert des Finanzamts – oder höher; dann war es umsonst. Ob ein deutlich niedrigerer Wert realistisch ist, zeigt vorab eine erste Einschätzung des Marktwerts.

Erbschaftsteuer zahlen Sie auf den Teil des Erbes über dem Freibetrag: 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel, 100.000 € für Eltern, 20.000 € für Geschwister und alle anderen (§ 16 ErbStG⁹). Wohnen Sie selbst in dem Haus, in dem der Verstorbene gewohnt hat, kann es als Familienheim ganz oder teilweise steuerfrei sein.10 Die Bedingungen stehen im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: welche Steuer?

Liegt das Erbe über dem Freibetrag, spart jeder Euro, um den das Gutachten den Wert senkt, grob den Steuersatz. Für Ehegatten, Kinder, Enkel und Eltern sind das 7 % bis 75.000 € und 11 % bis 300.000 € steuerpflichtigem Erbe, für Geschwister, Nichten und Neffen 15 und 20 %, für alle anderen 30 % (§ 19 ErbStG⁹).

• Lohnt sich, wenn Wertminderung × Steuersatz größer ist als die Kosten des Gutachtens

Bei 11 % muss der Wert also um gut das Neunfache der Kosten sinken, bei 30 % um gut das Dreifache. Bei 3.461 € Gebühr und 11 % sind das rund 31.500 €.

Beispiel, keine Bewertung

Das Gutachten senkt die Steuer um 8.800 €. Die Gebühr des Gutachterausschusses beträgt bei 540.000 € 3.461 €, mit 19 % Umsatzsteuer 4.118,59 €; es bleiben 4.681 bis 5.339 € Vorteil. War das Haus zu Wohnzwecken vermietet, setzt das Finanzamt nur 90 % des Werts an (§ 13d ErbStG¹⁰); auch die Wertminderung zählt dann nur zu 90 %. Ist das Kind jünger als 27 Jahre, kommt ein Versorgungsfreibetrag hinzu (§ 17 Abs. 2 ErbStG⁹); das Beispiel rechnet ohne ihn.

Den niedrigeren Wert müssen Sie nachweisen; es genügt nicht, ihn nur darzulegen (BFH, II R 9/18¹²). Das Gesetz nennt zwei Wege:11

• Ein Gutachten des Gutachterausschusses oder von Sachverständigen, die eine staatliche, staatlich anerkannte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle bestellt oder zertifiziert hat. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige finden Sie im Sachverständigenverzeichnis der IHKs.
• Einen Kaufpreis für genau dieses Haus, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr vereinbart, innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag. Am Haus darf sich in der Zwischenzeit nichts Wesentliches geändert haben.

Andere Bewertungen, etwa eine Online-Einschätzung oder die Preisempfehlung eines Maklers, nennt das Gesetz nicht.

Wann das Finanzamt dem Gutachten folgt

Das Gutachten muss nach der Immobilienwertermittlungsverordnung rechnen, und das Finanzamt muss ihm ohne weitere Sachverständige folgen können.12 Ist es plausibel und hält die Vorschriften ein, ist ihm regelmäßig zu folgen. Ist nur ein Abschlag nicht ausreichend begründet, wird dieser Abschlag gestrichen, nicht das ganze Gutachten. Pauschal zurückweisen, weil das Haus später teurer verkauft wurde, dürfen Finanzamt und Finanzgericht es nicht (BFH, II B 87/25¹³).

Ein Verkaufspreis wirkt nur nach unten. Liegt er über dem Wert des Finanzamts, bleibt es bei dessen Wert.13

Erben mehrere, stellt das Finanzamt den Wert einmal für das ganze Haus fest und rechnet ihn der Erbengemeinschaft zu. Gibt ein Erbe die Feststellungserklärung ab, sind die anderen insoweit befreit.5 Ein Gutachten für das ganze Haus genügt deshalb für alle.

Steuer zahlt jeder Erbe auf seinen Anteil, mit eigenem Freibetrag; ob sich das Gutachten rechnet, kann also für jeden anders aussehen. Am einfachsten beauftragen Sie es gemeinsam und zahlen es aus dem Nachlass; dann trägt jeder die Kosten im Verhältnis seines Erbteils.

Gutachten für Teilung und Pflichtteil

Ein Gutachten hilft auch, wenn ein Erbe die anderen auszahlt oder ein Pflichtteil zu berechnen ist. Für den Pflichtteil ist der Wert zur Zeit des Erbfalls maßgeblich; für eine Auszahlung unter Erben gilt dieser Stichtag nicht automatisch. Verlangt ein Pflichtteilsberechtigter, dass der Wert ermittelt wird, zahlt der Nachlass das Gutachten (§§ 2311, 2314 BGB¹⁸). Erfüllt es die Anforderungen des § 198 BewG, können Sie es auch dem Finanzamt vorlegen.

Einigen sich die Erben nicht, hilft der Ratgeber Erbengemeinschaft: ein Erbe will nicht verkaufen. Wer aussteigen will, kann seinen Anteil verkaufen: Erbteil verkaufen.