Wertermittlung: Was ist ein Haus mit Erbpacht wert?

Erbpacht heißt rechtlich Erbbaurecht: Ihnen gehört das Haus, das Grundstück darunter einem anderen; für die Nutzung zahlen Sie den vereinbarten Erbbauzins. Das Recht ist verkäuflich und vererblich.1

Bewertet wird es in der Regel mit einem Vergleich: Ausgangspunkt ist der Wert, den das gleiche Haus im Volleigentum hätte. Diesen Wert multipliziert man mit einem Erbbaurechtskoeffizienten (§ 49 Abs. 2 Nr. 3 ImmoWertV²). Der Gutachterausschuss leitet ihn aus Kaufpreisen ab, für die Region Hannover aus 64 freistehenden Häusern und 68 Reihenhäusern und Doppelhaushälften, verkauft 2018 bis 2022.3

• Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser: Der Koeffizient hängt nur vom Bodenwertanteil ab. Je teurer der Boden im Verhältnis zum Haus, desto größer der Abschlag, denn der Boden gehört Ihnen nicht.
• Reihenhäuser und Doppelhaushälften: Der Koeffizient hängt nur von der Restlaufzeit ab. Je länger das Erbbaurecht noch läuft, desto näher liegt der Preis am Volleigentum.

Wie der Wert im Volleigentum entsteht und welche Verfahren es gibt, steht in der Übersicht Wertermittlungsverfahren.

• Bodenwertanteil = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche ÷ Wert im Volleigentum × 100
• Wert mit Erbbaurecht = Wert im Volleigentum × Erbbaurechtskoeffizient

Den Wert im Volleigentum schätzen Sie mit einer Online-Einschätzung; geben Sie das Haus dort an, als gehöre das Grundstück dazu. Den Bodenrichtwert finden Sie im Ratgeber Bodenrichtwert Hannover.

Beispiel, keine Bewertung

Ein freistehendes Haus wäre im Volleigentum 600.000 € wert. Das Grundstück hat 500 m², der Bodenrichtwert ist 500 €/m²: Bodenwert 250.000 €, Bodenanteil 41,7 %. Der Koeffizient liegt zwischen 0,73 (40 %) und 0,72 (45 %), gerundet bei 0,73. Mit Erbbaurecht ist das Haus also rund 438.000 € wert, 162.000 € weniger als im Volleigentum.3

Restlaufzeit: Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften sinkt der Koeffizient mit je fünf Jahren weniger Restlaufzeit um zwei bis drei Hundertstel. Unter 20 Jahren lässt der Gutachterausschuss ihn ausdrücklich nicht fortschreiben, weil die Preise dann davon abhängen, ob sich der Kauf noch finanzieren lässt, ob Investitionen sich lohnen und ob das Erbbaurecht verlängert oder das Grundstück gekauft werden kann. Mein Rechner wendet diese Grenze auch auf freistehende Häuser an.

Bodenanteil: Wo der Boden teuer ist, macht er einen großen Teil des Gesamtwerts aus; bei den untersuchten freistehenden Häusern waren es im Mittel 44 %. Je größer dieser Teil, desto mehr fehlt beim Erbbaurecht, und der Abschlag wächst.

Erbbauzins: Der Käufer übernimmt ihn. Bei Wohnhäusern darf er nur so weit steigen, wie sich die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss geändert haben; gestiegene Bodenpreise zählen dafür grundsätzlich nicht.4 Einen messbaren Einfluss des Erbbauzinses auf den Koeffizienten fand der Gutachterausschuss bei Häusern derzeit nicht.

Zustimmung: Oft muss der Grundstückseigentümer dem Verkauf zustimmen. Sie haben einen Anspruch darauf, wenn der Zweck des Erbbaurechts nicht gefährdet ist und der Käufer Gewähr für seine Pflichten bietet.5 Wie ich den Verkauf mit Zustimmung, Exposé und Bank vorbereite, steht unter Haus mit Erbpacht verkaufen.

Läuft das Erbbaurecht aus, muss der Grundstückseigentümer Ihnen eine Entschädigung für das Haus zahlen. Der Vertrag kann ihre Höhe regeln oder sie ganz ausschließen. Nur wenn das Erbbaurecht bestellt wurde, um das Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise zu befriedigen, muss sie mindestens zwei Drittel des Werts betragen, den das Haus bei Ablauf hat (§ 27 ErbbauRG⁶). Viele Ratgeber nennen die zwei Drittel als allgemeine Regel; das stimmt nicht.

Statt zu zahlen, kann der Eigentümer das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Hauses verlängern. Lehnen Sie die Verlängerung ab, entfällt die Entschädigung.6

Der Heimfall ist etwas anderes: Der Vertrag kann regeln, dass Sie das Erbbaurecht bei bestimmten Gründen vorzeitig übertragen müssen. Wegen Zahlungsrückstand geht das erst ab zwei Jahresbeträgen Erbbauzins. Dafür steht Ihnen eine angemessene Vergütung zu, mit derselben Untergrenze von zwei Dritteln im genannten Sonderfall.7

Für den Wert heißt das: Je näher das Ende rückt, desto mehr zählt, was der Vertrag über Entschädigung und Verlängerung sagt. Lesen Sie ihn vor jeder Bewertung.

Kaufen Erbbauberechtigte in der Region Hannover das Grundstück unter ihrem Haus, zahlen sie im Mittel 72 % des Bodenrichtwerts für Bauland, in Einzelfällen 18 bis 123 %.3 Genauer wird es mit dem Erbbaugrundstückskoeffizienten: Bodenwert mal Koeffizient (§ 51 ImmoWertV²). Er hängt von der Restlaufzeit und vom Erbbauzins im Verhältnis zum Bodenwert ab. Je mehr Zins der Eigentümer heute bekommt und je früher er das Grundstück ohnehin zurückerhielte, desto höher der Preis.

Beispiel, keine Bewertung

Im Beispiel aus Abschnitt 3 sind 1.500 € Erbbauzins 0,6 % des Bodenwerts von 250.000 €. Bei 45 Jahren Restlaufzeit ergibt das 0,69, also rund 172.500 € für das Grundstück. Dafür entfällt der Erbbauzins, und das Haus steht wieder auf eigenem Grund: Der Abschlag von 162.000 € fällt weg. Dazu kommen die Nebenkosten des Kaufs. Ob der Eigentümer verkaufen muss, steht im Vertrag: Eine Verkaufspflicht kann vereinbart sein.7

Der Rechner liefert den Mittelwert vergleichbarer Verkäufe. Schäden, eine besondere Ausstattung oder ungewöhnliche Vertragsklauseln kommen im Gutachten danach als Zu- oder Abschlag hinzu (§ 49 Abs. 4 ImmoWertV²). Wollen Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen, oder geht es um ein Gericht oder einen Streit unter Erben, brauchen Sie deshalb ein Gutachten.

Die Verordnung erlaubt auch eine finanzmathematische Rechnung: Wert im Volleigentum minus Bodenwert, plus der Vorteil eines niedrigen Erbbauzinses über die Restlaufzeit. Ist dieser Zins niedriger als bei neuen Erbbaurechten üblich, steigt der Wert; ist er höher, sinkt er. Hält das Haus länger als das Erbbaurecht und wird es am Ende nicht voll entschädigt, wird der nicht entschädigte Teil abgezinst abgezogen.8

Der Gutachterausschuss rechnet ein Gutachten über ein Erbbaurecht nach derselben Staffel wie für ein Haus; für den Mehraufwand kann ein Zuschlag nach Zeitaufwand hinzukommen.9 Was das kostet, zeigt der Rechner unter Was kostet ein Verkehrswertgutachten?; was ein Gutachten fürs Finanzamt leisten muss, steht unter Hauswert im Erbfall.