Wie Ihre Gemeinschaft mit mir als Verwalter ein undichtes Dach reparieren lässt

Verwalten · Eigentümergemeinschaft

WEG-Verwaltung in Hannover

Ihre Gemeinschaft sucht einen neuen Verwalter, oder die Selbstverwaltung wird zu viel? Ich bereite Versammlungen vor, leite und protokolliere sie, stelle Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung auf und setze Beschlüsse um. Als Mitglied der Prüfungskommission der IHK Hannover für zertifizierte Verwalter weiß ich, worauf es dabei ankommt.

WEG-Verwaltung anfragen Was die IHK prüft

Versammlung bis Umsetzung
Ein fester Ansprechpartner
Angebot vor der Abstimmung

Was ich als WEG-Verwalter für Ihre Gemeinschaft tue

Die Kernaufgaben schreibt das Wohnungseigentumsgesetz vor, die Einzelheiten Ihr Verwaltervertrag. Ist das Haus nicht in Wohnungseigentum geteilt und gehört Ihnen allein, gibt es weder Versammlung noch Hausgeld – dafür ist die Mietverwaltung für das ganze Haus da.

Versammlung und Beschlüsse

Mindestens einmal im Jahr lade ich zur Versammlung ein, außerdem, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer es in Textform mit Zweck und Gründen verlangt. Ich leite sie, schreibe unverzüglich die Niederschrift und führe die Beschluss-Sammlung (§ 24 WEG). Beantragt ein Eigentümer etwa ein Balkonkraftwerk oder eine Wallbox, setze ich den Antrag auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung.
Wirtschaftsplan und Abrechnung

Für jedes Kalenderjahr stelle ich den Wirtschaftsplan auf; die Versammlung beschließt daraus das Hausgeld und die Zuführung zur Rücklage (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Jahres folgen Jahresabrechnung und Vermögensbericht (§ 28 Abs. 2, 4). Bis wann die Abrechnung vorliegen muss, legt das Gesetz nicht fest. Vor dem Beschluss gehen Plan und Abrechnung an den Verwaltungsbeirat, falls es einen gibt: Er soll beides prüfen und Stellung nehmen (§ 29 Abs. 2).
Haus und Rücklage

Ohne Beschluss erledige ich als Verwalter, was untergeordnete Bedeutung hat und keine erheblichen Verpflichtungen auslöst oder nötig ist, um eine Frist zu wahren oder einen Nachteil abzuwenden (§ 27 Abs. 1 WEG). Über alles Weitere stimmt die Versammlung ab; sie kann meinen Spielraum per Beschluss enger oder weiter fassen, etwa mit einer Wertgrenze (§ 27 Abs. 2, was der Verwalter allein darf). Eine angemessene Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4); eine feste Höhe nennt das Gesetz nicht. Hausmeister und Treppenhausreinigung biete ich über Partner an.

Hellmuth Pusch · Geschäftsführer

Warum Sie Ihre Gemeinschaft mit mir verwalten lassen

Als Mitglied der Prüfungskommission der IHK Hannover prüfe ich, was ein zertifizierter Verwalter können muss. Betreut habe ich Objekte zwischen 3 und mehreren 100 Einheiten, angefangen bei der kleinen WEG. Ich führe das Unternehmen selbst – Beirat und Eigentümer sprechen direkt mit mir.

Versammlung in einer Hand
Ich lade ein, leite die Versammlung, schreibe die Niederschrift und trage jeden Beschluss in die Beschluss-Sammlung ein.
Plan und Abrechnung
Für jedes Jahr stelle ich den Wirtschaftsplan mit dem Hausgeld auf, danach die Jahresabrechnung mit dem Vermögensbericht.
Haus und Technik
Instandhaltung und Rücklage betreue ich selbst, Reparaturen mit Betrieben aus der Region, komplexe Projekte bei Bedarf mit Sachverständigen.
Angebot vor der Abstimmung
Mein Angebot mit Vergütung und Leistungsliste liegt vor, bevor Ihre Versammlung über die Bestellung abstimmt.
Einsicht für Eigentümer
Verwaltungsunterlagen und Beschluss-Sammlung kann jeder Eigentümer bei mir einsehen, so wie es das Gesetz vorsieht.
Direkt erreichbar
Beirat, Eigentümer und Bewohner erreichen mich selbst: Mo–Fr 9–17 Uhr, Termine im Büro oder bei Ihnen.

Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, erteilt von der IHK Hannover · Hellmuth Pusch: zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Mitglied der Prüfungskommission der IHK Hannover für zertifizierte Verwalter · Vermögensschaden- und Betriebshaftpflicht bei der Gothaer Allgemeine Versicherung AG · Beratung auf Deutsch, Englisch, Spanisch, Französisch und Serbokroatisch

Was ein zertifizierter Verwalter können muss

Als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf sich, wer vor einer Industrie- und Handelskammer in einer Prüfung die rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse für die Verwaltung nachgewiesen hat (§ 26a WEG) – oder wer nach der Verordnung gleichgestellt ist. Ich sitze in der Prüfungskommission der IHK Hannover, die genau diese Kenntnisse prüft. Eine Auswahl der Prüfungsgegenstände hilft Ihnen, Verwalter zu vergleichen:

Recht

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Eigentümerversammlung
Bestellung, Abberufung, Verwaltervertrag
Rechte des Verwaltungsbeirats
Miet-, Werkvertrags- und Grundbuchrecht
Heizkosten- und Trinkwasserverordnung

Kaufmännisches

Buchführung
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Hausgeld und Mahnwesen
Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen

Technik

Haustechnik und Baustoffe
Mängel erkennen
Verkehrssicherungspflichten
Erhaltungsplanung
Energetische Sanierung und Fördermittel
Dokumentation

So wird geprüft
Schriftlich mindestens 90 Minuten über alle Themenbereiche; wer diesen Teil besteht, wird mündlich geprüft, mindestens 15 Minuten je Prüfling. Bestanden hat nur, wer schriftlich in jedem Themenbereich und mündlich mindestens die Hälfte der Punkte erreicht (§§ 3, 5 ZertVerwV).
Gleichgestellt ohne Prüfung
Personen mit Befähigung zum Richteramt, Immobilienkaufleute, Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Geprüfte Immobilienfachwirte und Hochschulabsolventen mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt (§ 7 ZertVerwV).
Wann Eigentümer ihn verlangen können
Einen zertifizierten Verwalter zu bestellen gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, und die kann jeder Eigentümer einfordern (§ 18 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die einzige Ausnahme setzt drei Dinge zugleich voraus: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer als Verwalter und weniger als ein Drittel der Eigentümer, die einen zertifizierten verlangen. Übergangsfristen laufen nicht mehr: Wer schon am 1. Dezember 2020 Verwalter war, galt nur bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4). Prüfen Sie, ob die Ausnahme für Ihre Gemeinschaft gilt.

Das Zertifikat ersetzt nicht die Gewerbeerlaubnis: Wer gewerbsmäßig Wohnungseigentum verwaltet, braucht die Erlaubnis als Wohnimmobilienverwalter samt Berufshaftpflicht und muss sich in drei Kalenderjahren 20 Stunden weiterbilden (§ 34c Abs. 1, 2, 2a GewO). WLH Immobilien hat die Erlaubnis – wie Sie Erlaubnis und Versicherung einer Verwaltung nachprüfen, steht bei den Nachweisen einer seriösen Verwaltung.

So werde ich Verwalter Ihrer Gemeinschaft

Ihr bisheriger Verwalter hört auf, oder Sie sind unzufrieden? Per Beschluss kann die Gemeinschaft ihn jederzeit abberufen; sein Vertrag endet dann spätestens nach sechs Monaten (§ 26 Abs. 3 WEG). So läuft der Wechsel zu mir:

Vorstellung und Angebot
Auf Ihre Anfrage stelle ich mich Ihrer Gemeinschaft vor, auch einer kleinen, und erstelle ein Angebot. Damit die Versammlung vergleichen kann, gehören die Angebote aller Bewerber – mindestens Namen und Eckdaten – in der Regel schon innerhalb der Einladungsfrist zu den Eigentümern.
Bestellung
Die Versammlung bestellt mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 WEG), für höchstens fünf Jahre; die erste Bestellung nach der Aufteilung ist auf drei Jahre begrenzt (§ 26 Abs. 2). In derselben Versammlung legt sie grundsätzlich auch Laufzeit und Vergütung des Vertrags in Umrissen fest.
Verwaltervertrag
Unterschreiben kann den Vertrag für die Gemeinschaft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats; die Versammlung kann dafür auch einen Eigentümer ermächtigen (§ 9b Abs. 2 WEG). Verlangt das Grundbuchamt später einen beglaubigten Nachweis meiner Bestellung, etwa für eine Verwalterzustimmung, reicht die Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften (§ 26 Abs. 4).
Übergabe
Den Starttermin und die Übernahme der Unterlagen plane ich mit Ihnen. Der bisherige Verwalter muss herausgeben, was er für die Gemeinschaft verwahrt, von der Beschluss-Sammlung über Kontounterlagen und Belege bis zu den Schlüsseln – zum Abhaken gibt es die Checkliste für die Übergabe.

Den Ablauf eines Wechsels im Einzelnen zeigt der Ratgeber Hausverwaltung kündigen und wechseln.

Angebot für Ihre Gemeinschaft

Beispiel: Das Dach ist undicht

Dach, Fassade und tragende Teile gehören allen; um sie kümmert sich die Gemeinschaft. So läuft die Reparatur vom Schaden bis zur Abrechnung:

Zuerst
Schaden begrenzen
Was nötig ist, um weiteren Schaden abzuwenden, darf und muss der Verwalter ohne Beschluss veranlassen, etwa eine provisorische Abdichtung (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Droht dem Haus unmittelbar Schaden, darf auch jeder Eigentümer selbst das Notwendige tun (§ 18 Abs. 3).
Einladung
Auf die Tagesordnung
Die Sanierung bereite ich für die Versammlung vor und lade in Textform ein. Der Punkt muss in der Einladung bezeichnet sein (§ 23 Abs. 2); sie soll mindestens drei Wochen vorher kommen, außer es ist besonders dringend (§ 24 Abs. 4, wie die Frist zählt).
Beschluss
Mehrheit und Geld
Abgestimmt wird über die Sanierung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1). Bezahlen kann die Gemeinschaft sie aus der Erhaltungsrücklage; reicht die nicht, beschließt die Versammlung eine Sonderumlage, verteilt nach Miteigentumsanteilen, wenn nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2).
Danach
Umsetzen
Den Beschluss trage ich unverzüglich in die Beschluss-Sammlung ein (§ 24 Abs. 7), dann vergebe ich den Auftrag; bei komplexen Projekten ziehe ich Sachverständige hinzu. Die Kosten erscheinen in der Jahresabrechnung.

Zwischen zwei Versammlungen geht auch ein Umlaufbeschluss: wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen oder die Versammlung zuvor beschlossen hat, dass für genau diesen Punkt die Mehrheit genügt (§ 23 Abs. 3). Wohnt in einer der Wohnungen ein Mieter, muss er die Arbeiten am Dach dulden, wenn sie ihm rechtzeitig angekündigt wurden (§ 15 WEG) – mehr dazu bei der Sondereigentumsverwaltung Ihrer Wohnung.

Fernwärme: ein Beschluss für die ganze Gemeinschaft

In ausgewählten, dicht bebauten Quartieren schreibt die Stadt per Satzung den Anschluss an die Fernwärme vor. Das trifft Gemeinschaften mit Etagenheizungen besonders, denn für den Umstieg braucht es einen gemeinsamen Beschluss.

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Wohnungen in der Landeshauptstadt werden mit einer Etagenheizung beheizt – mehr als jede dritte.
3 Monate
vorher muss, wer befreit ist, eine absehbare wesentliche Änderung der Heizung anzeigen (§ 7 Abs. 7 Fernwärmesatzung).

Anschlusszwang
Die Pflicht zum Anschluss entsteht, sobald die Fernwärme im Satzungsgebiet betriebsfertig hergestellt ist (§ 6). Vorhandene Heizungen gelten als befreit, sobald der vollständige Antrag samt Nachweisen eingegangen ist (§ 7 Abs. 2). Stellen kann ihn auch die Hausverwaltung; die Stadt empfiehlt einen Antrag für alle Anlagen im Haus.
Wann die Befreiung endet
Bei einer wesentlichen Änderung oder Erneuerung, die mehr Treibhausgase verursacht als die Fernwärme – etwa wenn der Wärmeerzeuger ausgetauscht wird (ausgenommen Reparaturen nach einem Ausfall von Oktober bis März), wenn ein neuer Energieträger die Emissionen erhöht oder wenn von Einzelfeuerungsstätten auf Zentralheizung umgerüstet wird oder umgekehrt (§ 7 Abs. 6). Unter 25 kW Gesamtnennwärmeleistung kann ein Gebäude befreit werden (§ 7 Abs. 4).
Etagenheizungen
Für den Anschluss braucht die Gemeinschaft nach Auskunft der Stadt einen Beschluss über eine gemeinsame Anlage mit zentralem Verteilnetz und Übergabestation – und darüber, wie sie bezahlt und umgesetzt wird. Ob Ihr Haus im Satzungsgebiet liegt, zeigt der Lageplan auf der Seite der Stadt zur Fernwärmesatzung; dort ist auch die Adressprüfung verlinkt.