WEG ohne Verwalter: wann Selbst­verwaltung erlaubt ist

Das Gesetz kennt zwei Formen der Selbstverwaltung. Bei der ersten hat die Gemeinschaft keinen Verwalter; dann vertreten die Eigentümer sie gemeinschaftlich (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG¹), also alle zusammen (BGH, Urteil vom 16. September 2022, V ZR 180/21²). Bei der zweiten bestellt die Versammlung einen Eigentümer zum Verwalter (§ 26 Abs. 1 WEG³). Er hat dann alle Rechte und Pflichten eines Verwalters. Einen „Sprecher“ neben oder statt eines Verwalters kann die Mehrheit nicht wählen: Wer einen Vertreter will, muss ihn zum Verwalter bestellen (BT-Drs. 19/18791, S. 494).

Beide Formen stehen unter einem Vorbehalt. Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 48 Abs. 4 WEG⁵). Ausgenommen ist nur die Eigenverwaltung kleiner Anlagen: weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Eigentümer als Verwalter, und weniger als ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten. Gezählt wird beim Drittel nach Köpfen, nicht nach Wohnungen. Der Gesetzgeber begründet die Ausnahme damit, dass der Aufwand in kleinen Anlagen typischerweise geringer ist (BT-Drs. 19/22634, S. 43 f.6).

Ganz ohne Verwalter greift diese Ausnahme nie, denn ihr fehlt der Eigentümer als Verwalter. Dann genügt ein einziger Eigentümer, der einen zertifizierten Verwalter verlangt; verweigert die Versammlung den Beschluss, kann er ihn notfalls vom Gericht fassen lassen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG⁷). Was das Gesetz außerdem zur Reform sagt, steht im Abschnitt WEG-Reform.

Zählen Sie die Sondereigentumsrechte im Grundbuch, also jede Wohnung und jedes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt, etwa eine Garage. Zählen Sie dann die Eigentümer: Jeder hat eine Stimme, auch mit mehreren Wohnungen, und mehrere Miteigentümer einer Wohnung zählen zusammen als eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG⁸). Ohne JavaScript hilft die Tabelle unter dem Prüfer.

Wie viele Eigentümer reichen?

Die Tabelle gilt für Gemeinschaften unter neun Sondereigentumsrechten mit einem Eigentümer als Verwalter.

Die Aufgaben verschwinden nicht, wenn kein Profi da ist. Fehlt ein Verwalter, laden der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer zur Versammlung ein (§ 24 Abs. 3 WEG⁹). Die Beschluss-Sammlung führt dann, wer die Versammlung leitet (§ 24 Abs. 8 WEG⁹). Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung braucht die Gemeinschaft auch ohne Verwalter, denn über die Vorschüsse und Nachzahlungen muss sie jedes Jahr beschließen (§ 28 WEG¹⁰); zur Jahresabrechnung ist sie selbst verpflichtet (BGH, Urteil vom 26. September 2025, V ZR 206/24¹¹). Welche Aufgaben ein Verwalter im Einzelnen hat, steht im Ratgeber Aufgaben einer Hausverwaltung.

Was ein Profi kosten würde

In Gemeinschaften bis elf Einheiten lag die durchschnittliche Grundvergütung 2025 bei 35,84 € netto je Einheit und Monat.12 Für vier Einheiten sind das mit 19 % Umsatzsteuer rund 2.047 € im Jahr (4 × 35,84 € × 1,19 × 12). Für Ihre Zahlen gibt es einen Rechner im Ratgeber Was kostet eine Hausverwaltung?

Beschluss und Vertrag statt Mustervertrag

Bestellen Sie den Eigentümer-Verwalter per Beschluss und legen Sie im selben Beschluss die Eckpunkte fest (BGH, Urteil vom 27. Februar 2015, V ZR 114/14¹³). Hineingehören:

• die Laufzeit: höchstens fünf Jahre, für den ersten Verwalter nach der Aufteilung höchstens drei (§ 26 Abs. 2 WEG³),
• eine Vergütung oder die Abrede, dass er unentgeltlich arbeitet, und welche Auslagen er ersetzt bekommt,
• was er allein entscheiden darf, etwa bis zu welcher Summe je Auftrag, und welche Zahlungen ein zweiter Eigentümer freigeben muss (§ 27 Abs. 2 WEG¹⁴; BT-Drs. 19/18791, S. 754),
• wer den Vertrag für die Gemeinschaft unterschreibt: der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein ermächtigter Eigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG¹).

Gibt es noch niemanden, der einladen darf, lässt sich der erste Beschluss auch ohne Versammlung fassen, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG⁹). Wie das geht, steht im Ratgeber Umlaufbeschluss in der WEG.

Das Konto der Gemeinschaft

Die Gemeinschaft kann selbst Rechte erwerben; ihr Geld ist Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 1 und 3 WEG¹⁵). Führen Sie es deshalb auf einem Konto, das auf die Gemeinschaft lautet, mit ihrer gesetzlichen Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“ und der genauen Angabe des Grundstücks, etwa seiner Anschrift, nicht auf einem Privatkonto. Ohne Verwalter eröffnen und führen es alle Eigentümer gemeinsam, mit Eigentümer-Verwalter er (§ 9b Abs. 1 WEG¹). Fragen Sie die Bank vorher, welche Unterlagen sie dafür sehen will.

Aufwandsentschädigung

Ob und wie viel der Eigentümer-Verwalter bekommt, beschließt die Versammlung; eine feste Höhe nennt kein Gesetz. Ordnungsmäßig ist eine Vergütung, die dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt (BGH, V ZR 278/17¹⁶). Zum Vergleich taugt, was ein Profi für eine Gemeinschaft Ihrer Größe verlangen würde (Abschnitt 4). Arbeitet er unentgeltlich, ist das ein Auftrag; seine Auslagen bekommt er ersetzt (§§ 662, 670 BGB¹⁷).

Der Eigentümer-Verwalter haftet wie jeder Verwalter

Er hat Vorsatz und jede Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn nichts Milderes vereinbart ist; für Vorsatz lässt sich die Haftung nicht im Voraus ausschließen (§ 276 Abs. 1 und 3 BGB¹⁸). Die Erleichterung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gilt nur für unentgeltliche Mitglieder des Verwaltungsbeirats, nicht für den Verwalter (§ 29 Abs. 3 WEG¹⁹). Klären Sie deshalb vorab, ob und wie er gegen Vermögensschäden versichert ist. Eine Gewerbeerlaubnis mit Pflichtversicherung braucht, wer gewerbsmäßig verwaltet (§ 34c Abs. 1 GewO²⁰).

Wer vorstreckt, holt das Geld von der Gemeinschaft

Bezahlt ein Eigentümer eine Rechnung der Gemeinschaft aus eigener Tasche, kann er das Geld nicht direkt von den anderen verlangen, sondern nur von der Gemeinschaft, notfalls über einen Beschluss und das Gericht. Das gilt auch in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft ohne Verwalter (BGH, Urteil vom 25. September 2020, V ZR 288/19²¹). Was bei nur zwei Eigentümern im Streit gilt, steht im Ratgeber Eigentümergemeinschaft.

Wann es kippt

• Die Gemeinschaft hat neun oder mehr Sondereigentumsrechte.
• Mindestens ein Drittel der Eigentümer verlangt einen zertifizierten Verwalter.
• Kein Eigentümer will mehr Verwalter sein: Dann genügt ein Einziger, der einen zertifizierten verlangt.
• Es gibt keine Mehrheit mehr, etwa bei Stimmengleichheit zu zweit: Dann entscheidet notfalls das Gericht über den nötigen Beschluss (§ 44 Abs. 1 WEG⁷).