Vollmacht für den Hausverkauf: Form, Kosten, Inhalt

Das Bürgerliche Gesetzbuch verlangt für eine Vollmacht keine besondere Form (§ 167 Abs. 2 BGB²). Für den Hausverkauf hilft das nicht: Das Grundbuchamt trägt den Käufer nur ein, wenn die nötigen Erklärungen in öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Urkunden vorliegen (§ 29 GBO¹). Unterschreibt ein Bevollmächtigter für Sie, gehört die Vollmacht dazu. Ein Formular aus dem Internet mit einfacher Unterschrift reicht deshalb nicht.

Beglaubigt oder beurkundet?

Öffentlich beglaubigt heißt: Ein Notar bestätigt, dass die Unterschrift von Ihnen stammt (§ 129 BGB²). Den Text prüft er dabei nur darauf, ob er seine Mitwirkung versagen muss (§ 40 BeurkG³). Bei der Beurkundung liest er die Vollmacht vor, berät und hält fest, ob er Zweifel an Ihrer Geschäftsfähigkeit hat (§§ 11, 13, 17 BeurkG³). Die Urschrift bleibt beim Notar; Ihr Bevollmächtigter bekommt eine Ausfertigung, die die Urschrift vertritt (§ 47 BeurkG³). Weitere Ausfertigungen können Sie beim Notar verlangen (§ 51 BeurkG³). Beides genügt dem Grundbuchamt.

Beurkunden lassen müssen Sie die Vollmacht, wenn sie unwiderruflich sein soll oder Sie schon so bindet wie der Kaufvertrag selbst. Nur beglaubigt ist sie dann nichtig (§§ 125, 311b Abs. 1 BGB²; BGH, Urteil vom 29. Januar 2021, V ZR 139/19, Rn. 36⁵).

Betreuungsbehörde und Konsulat

Auch die Betreuungsbehörde darf Unterschriften auf Vollmachten beglaubigen, für 10 €, aber nur auf Vollmachten, die eine Betreuung vermeiden sollen (§ 7 BtOG⁴). Für das Grundbuch genügt diese Beglaubigung, wenn die Urkunde diesen Zweck erkennen lässt, etwa durch die Überschrift „Vorsorgevollmacht“ (BGH, Beschluss vom 12. November 2020, V ZB 148/19, Rn. 8, 18⁵). Ihre Wirkung endet jedoch mit dem Tod des Vollmachtgebers. In der Region Hannover beglaubigt das Team Betreuungsangelegenheiten; für Immobilien verweist es selbst auf den Notar.6 Wer im Ausland lebt, kann seine Unterschrift beim deutschen Konsulat beglaubigen lassen; das steht einer Beglaubigung durch einen deutschen Notar gleich (§ 10 KonsG⁶).

Was der Notar berechnet

Grundlage ist der Geschäftswert. Bei einer Vollmacht für einen bestimmten Verkauf ist das die Hälfte des Werts, nach dem der Kaufvertrag beurkundet würde; gehört Ihnen nur ein Anteil, zählt nur dieser Anteil (§ 98 Abs. 1, 2 GNotKG⁷). Für die Beglaubigung allein gilt derselbe Wert (§ 121 GNotKG⁷).

Prüft oder ändert der Notar einen mitgebrachten Text, berechnet er dafür eine Entwurfsgebühr (Vorbemerkung 2.4.1 Kostenverzeichnis⁷). Eine allgemeine Vollmacht bewertet er nach Umfang und Vermögen, höchstens mit der Hälfte des Vermögens und nie mit mehr als 1 Million €; die volle Gebühr beträgt dann höchstens 1.735 €.

Eine Verkaufsvollmacht nennt das Haus und erlaubt alles, was für diesen Verkauf nötig ist. Eine Vorsorgevollmacht ist für den Fall gedacht, dass Sie Ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln können. Erteilen müssen Sie beide, solange Sie geschäftsfähig sind; die Erklärung eines Geschäftsunfähigen ist nichtig (§ 105 BGB²). Bei der Beurkundung hält der Notar Zweifel daran fest.

Keine Bedingung in die Vollmacht

Steht in der Vollmacht „gilt erst, wenn ich nicht mehr selbst entscheiden kann“, müsste der Bevollmächtigte dem Grundbuchamt diesen Zustand in öffentlicher Form nachweisen. Das ist nach dem Bundesgerichtshof praktisch nicht möglich (V ZB 148/19, Rn. 16⁵). Die Vollmacht gilt deshalb nach außen sofort. Wann Ihr Bevollmächtigter sie nutzen soll, vereinbaren Sie mit ihm gesondert.

Wenn der Bevollmächtigte selbst kauft

Mit sich selbst darf ein Vertreter nur einen Vertrag schließen, wenn Sie es ihm gestatten (§ 181 BGB⁸). Soll etwa Ihre Tochter das Haus kaufen dürfen, das sie für Sie verkauft, muss die Vollmacht das ausdrücklich erlauben.

Eine Vollmacht können Sie jederzeit widerrufen, wenn sie nicht ausnahmsweise unwiderruflich erteilt ist (§ 168 BGB⁸). Der Bevollmächtigte muss Ihnen die Vollmachtsurkunde dann zurückgeben (§ 175 BGB⁸). Eine Vorsorgevollmacht können Sie im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer eintragen lassen; Betreuungsgerichte fragen dort nach (§§ 78a, 78b BNotO⁹).

Kann ein Eigentümer wegen Krankheit oder Behinderung seine Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln, bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer. Das unterbleibt, soweit ein Bevollmächtigter sie ebenso erledigen kann (§ 1814 Abs. 1, 3 BGB¹⁰). Ehepartner und Kinder vertreten nicht von selbst. Das Notvertretungsrecht unter Ehegatten gilt nur für die Gesundheitssorge und höchstens sechs Monate (§ 1358 BGB¹⁰).

Der Betreuer braucht das Gericht

Für den Kaufvertrag und die Übertragung des Hauses braucht der Betreuer die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1, 5 BGB¹⁰). Hat der Betreute selbst darin gewohnt, gelten zusätzlich die Regeln für die Aufgabe seines Wohnraums (§ 1833 BGB¹⁰). Ein Bevollmächtigter braucht diese Genehmigung nicht; das Gesetz verlangt sie vom Betreuer.

Die Genehmigung wird erst wirksam, wenn der Beschluss rechtskräftig ist (§ 40 Abs. 2 FamFG¹¹). Die Beschwerdefrist beträgt zwei Wochen ab schriftlicher Bekanntgabe (§ 63 Abs. 2, 3 FamFG¹¹). Dem Käufer gegenüber wirkt sie erst, wenn der Betreuer sie ihm mitteilt (§ 1856 BGB¹⁰). Eingeholt wird sie nach dem Notartermin, wie der Ratgeber Hausverkauf: nach dem Notartermin zeigt. Was mit dem Haus geschieht, wenn Eltern ins Pflegeheim ziehen, steht im Ratgeber Eltern im Pflegeheim.

Ob eine Vollmacht mit dem Tod endet, richtet sich nach der Abrede, die ihr zugrunde liegt; ein Auftrag erlischt im Zweifel nicht durch den Tod (§§ 168, 672 BGB⁸). Schreiben Sie es trotzdem ausdrücklich hinein: „gilt über den Tod hinaus“. Nach dem Tod vertritt der Bevollmächtigte dann die Erben. Im Fall des Bundesgerichtshofs durfte das Grundbuchamt dafür keine Genehmigung der Erben samt Erbnachweis verlangen (V ZB 148/19⁵). Die Erben können die Vollmacht widerrufen. Hat nur die Betreuungsbehörde beglaubigt, endet die Wirkung der Beglaubigung mit dem Tod (§ 7 Abs. 1 BtOG⁴); dem Grundbuchamt genügt die Vollmacht danach nicht mehr. Soll Ihr Bevollmächtigter auch nach Ihrem Tod verkaufen können, lassen Sie Ihre Unterschrift deshalb vom Notar beglaubigen.

Erbengemeinschaft: alle oder ihre Bevollmächtigten

Erben können über das Haus nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB¹²). Wer nicht zum Notartermin kommen kann, bevollmächtigt einen Miterben oder eine andere Person, ebenfalls mindestens beglaubigt. Der Notar rechnet dabei nur mit dem Anteil des jeweiligen Erben (§ 98 Abs. 2 GNotKG⁷). Wie die Erben ihr Erbrecht dem Grundbuchamt nachweisen, steht im Ratgeber Haus geerbt – was tun?, was gilt, wenn einer nicht verkaufen will, im Ratgeber Erbengemeinschaft: ein Erbe will nicht verkaufen.

Ein Muster aus dem Internet kann eine Gedankenstütze sein, mehr nicht. Haken Sie hier ab, was Ihre Vollmacht enthalten soll, und nehmen Sie die Liste mit zum Notar. Wichtig ist ein Punkt, den viele Muster vergessen: Die Bank des Käufers zahlt in der Regel erst, wenn ihre Grundschuld eingetragen ist, und die wird noch auf Ihrem Haus bestellt, also mit Ihrer Bewilligung.13 Ohne diese Befugnis kann Ihr Bevollmächtigter den Verkauf nicht abwickeln (§ 19 GBO¹).

Beim Notartermin

Der Bevollmächtigte legt die Vollmacht im Original oder als Ausfertigung vor; der Notar fügt sie dem Kaufvertrag bei (§ 12 BeurkG³). Fehlt sie, kann jemand ohne Vollmacht unterschreiben, und Sie genehmigen den Vertrag später. Wirksam wird er erst mit Ihrer Genehmigung, und fürs Grundbuch muss auch sie beglaubigt sein. Fordert der Käufer Sie zur Genehmigung auf, haben Sie dafür zwei Wochen; danach gilt sie als verweigert (§ 177 BGB¹⁴).