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Immobilie bewerten
Verkaufen · Villa und Stadtvilla
Sie wollen Ihre Villa in Hannover oder der Region verkaufen – ein Haus, für das es oft keinen amtlichen Vergleichsfaktor gibt? Wir bewerten Grundstück und Gebäude einzeln und begründen den Angebotspreis Posten für Posten. Was ein Denkmalstatus bedeutet, klären wir vorab, und zuerst sprechen wir vorgemerkte Kaufinteressenten an – auf Wunsch zunächst nur sie.
Für freistehende Häuser rechnet der Gutachterausschuss mit Vergleichsfaktoren. Die Verkäufe, auf denen sie beruhen, enden bei diesen Werten – was darüber liegt, deckt das Modell nicht ab. Deshalb bewerten wir Grundstück und Gebäude Ihrer Villa einzeln.
Wohnfläche hatte das größte Haus, auf dem das amtliche Modell beruht.
maß das größte Grundstück der Stichprobe.
war der höchste Bodenrichtwert darin. Die teuersten Eigenheimzonen Hannovers liegen mit 1.000 bis 1.100 €/m² darüber.
Für viele Villen gibt es deshalb keinen amtlichen Faktor und auch keine amtliche Villenstatistik. Dann tragen nur der Sachwert – Boden plus Gebäude – und einzelne Vergleichsverkäufe; wie das rechnet, erklärt der Ratgeber Immobilienwert. Wie teure Häuser den Mittelwert verschieben, zeigt Luxusimmobilien.
Hellmuth Pusch · Geschäftsführer
Ich führe das Unternehmen selbst und begleite Ihren Verkauf vom ersten Gespräch bis nach der Übergabe. Ich bin seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig und habe in dieser Zeit umfangreiche Erfahrungen in der Verwaltung und in der Vermarktung von Immobilien unterschiedlichster Art gesammelt. 2026 habe ich die WLH Immobilien GmbH gegründet.
Für eine Villa ist der Kreis passender Käufer klein. Wir begründen den Preis auch außerhalb der amtlichen Schablone, vermitteln auf Wunsch ein Verkehrswertgutachten über unseren Partner-Sachverständigen und beraten Kaufinteressenten auf Deutsch, Englisch, Spanisch, Französisch und Serbokroatisch.
Sie erzählen Ihre Situation einmal – danach haben Sie einen festen Ansprechpartner statt wechselnder Zuständiger.
Wir sagen vor dem Auftrag, welcher Preis am Markt realistisch ist.
Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen: Sie erfahren, wie Ihr Verkauf läuft – ohne nachfragen zu müssen.
Leistungen und Provision stehen schriftlich fest, bevor wir anfangen.
Grundbuch, Energieausweis, WEG-Protokolle: Fehlendes besorgen wir für Sie.
Übergabe, Zählerstände, offene Fragen: Wir bleiben erreichbar, wenn der Vertrag unterschrieben ist.
Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, erteilt von der IHK Hannover · Hellmuth Pusch: zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Mitglied der Prüfungskommission der IHK Hannover für zertifizierte Verwalter · Vermögensschaden- und Betriebshaftpflicht bei der Gothaer Allgemeine Versicherung AG · Beratung auf Deutsch, Englisch, Spanisch, Französisch und Serbokroatisch
Ein Bodenrichtwert gilt für ein Richtwertgrundstück bestimmter Größe. Ist Ihr Grundstück größer, rechnet der Gutachterausschuss den Wert je Quadratmeter herunter – ein großer Garten steigert den Wert also nicht im selben Maß wie die Fläche.
Faktor je Quadratmeter nach Grundstücksgröße
Gilt der Bodenrichtwert einer Zone für 1.000 m² große Grundstücke, setzt dieser Rechenweg ein 1.500 m² großes Villengrundstück je Quadratmeter rund 18 % niedriger an (0,785 ÷ 0,955, eigene Rechnung). Das zeigt den Rechenweg, nicht den Wert Ihres Grundstücks.
Für besonders große oder ungewöhnliche Häuser vermitteln wir auf Wunsch ein Verkehrswertgutachten über unseren Partner-Sachverständigen.
Ein Baudenkmal ist geschützt, auch wenn es nicht im Verzeichnis steht (§ 5 Abs. 1 NDSchG). Für den Verkauf selbst ändert der Status wenig – für Umbauten und für den Käufer viel. Deshalb nennen wir ihn im Exposé offen.
Das Denkmalverzeichnis führt das Landesamt für Denkmalpflege; einsehen darf es jeder (§ 4 NDSchG). Auch eine Gruppe von Häusern kann als Ganzes ein Denkmal sein (§ 3 Abs. 3). Verlässlich ist nur die Auskunft für die einzelne Adresse.
Den Verkauf eines Baudenkmals müssen Sie keiner Behörde anzeigen; diese Pflicht gilt nur für eingetragene bewegliche Denkmale (§ 11 NDSchG). Ein denkmalrechtliches Vorkaufsrecht kennt das Gesetz nicht.
Wer ein Baudenkmal verändert oder instand setzt, braucht eine Genehmigung (§ 10 NDSchG); die Stadtdenkmalpflege nennt ausdrücklich neue Fenster. Die denkmalrechtliche Genehmigung ist gebührenfrei, die Baugenehmigung nicht. Vor Renovierungen für den Verkauf also erst fragen: Ungenehmigte Eingriffe können bis zu 250.000 € Bußgeld kosten (§ 35 Abs. 3).
Für Baudenkmale gelten die Ausweispflichten beim Verkauf noch bis 31. Dezember 2026 nicht (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG). Diese Ausnahme fällt am 1. Januar 2027 weg: Wer dann verkauft, braucht auch für die denkmalgeschützte Villa einen Energieausweis.
Baumaßnahmen nach dem Kaufvertrag kann der Käufer erhöht absetzen: vermietet jährlich bis zu 9 % über acht und bis zu 7 % über vier Jahre (§ 7i EStG), selbst genutzt bis zu 9 % über zehn Jahre (§ 10f EStG). Nötig ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde nach vorher abgestimmter Maßnahme. Was das im Einzelfall bringt, klärt ein Steuerberater.
In der Landeshauptstadt die Stadtdenkmalpflege, im Umland für acht Kommunen die Region Hannover. Auch ohne Denkmalstatus braucht ein Umbau in Gebieten mit Erhaltungssatzung eine Genehmigung (§ 172 BauGB) – die Gebiete stehen bei Altbauwohnung verkaufen.
Status, Genehmigungen und Bescheinigungen gehören vor das Exposé, denn Käufer und Banken fragen danach. Wo Sie was erfragen, besprechen wir im Erstgespräch.
Für eine Villa ist der Kreis passender Käufer klein. Deshalb gehen wir gezielt vor: erst begründen, dann ausgewählt ansprechen.
Anlass, Zeitplan und wie öffentlich der Verkauf sein soll. Vor Ort sehen wir uns Grundstück, Bausubstanz, Ausbau und Modernisierungen an.
Bodenwert nach Größe umgerechnet, das Gebäude nach Zustand, dazu einzelne Vergleichsverkäufe statt eines Durchschnitts. Den Angebotspreis begründen wir Ihnen Posten für Posten und legen ihn gemeinsam fest.
Wir sagen Ihnen, was fehlt, und besorgen es; Gebühren stimmen wir vorher ab. Steht das Haus unter Denkmalschutz, gehören Status und Genehmigungen ins Exposé.
Aussagekräftige Fotos von Haus und Grundstück, verständliche Grundrisse und ein Exposé, das Zustand und Denkmalstatus ehrlich nennt. Kaufinteressenten beraten wir auf Deutsch, Englisch, Spanisch, Französisch und Serbokroatisch.
Zuerst sprechen wir vorgemerkte Kaufinteressenten an, auf Wunsch zunächst nur sie. Durch die Besichtigungen führen wir; Ihre Anwesenheit ist nicht nötig. Wie diskret das geht, steht bei Luxusimmobilien.
Ist der Preis schwer zu greifen, kann ein Bieterverfahren helfen. Vor der Reservierung klären wir Kaufabsicht, Zeitplan und Finanzierung; den Vertrag stimmen wir mit dem Notariat ab.
Die sieben Schritte, die für jeden Verkauf gelten: Immobilie verkaufen.
Die Landeshauptstadt ordnet neun Stadtteile dem Lagetyp „hoher Anteil weitläufiger Quartiere mit Einfamilienhäusern und Stadtvillen“ zu. Drei davon – dazu zwei Orte im Umland:
In Hannover
Laut Stadt eine der bevorzugten und teuersten Wohnlagen, mit Villen im Jugendstil: 26 % der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1919.
1897 begann hier mit einer Villen-Kolonie an der Kaiser-Wilhelm-Straße ein Villenviertel. Heute liegen hier zwei der teuersten Eigenheimzonen der Stadt.
Die meisten Wohngebäude haben hier mehr als zwei Wohnungen; 23 % der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1919. Wie man eine geteilte Villa verkauft, steht bei Zweifamilienhaus und Mehrfamilienhaus verkaufen.
In der Region
Eine gehobene Eigenheimlage, geprägt von Fachwerk-Bauerschaften: Mehrere Zonen in Isernhagen H.B. haben diesen Bodenrichtwert. Ein Villenviertel ist das nicht – im Umland sind Villenlagen einzelne Zonen, keine ganzen Orte.
Die Stadt zitiert für die Hindenburgstraße eine Beschreibung von 1895: „villenartige, gartenumkränzte Häuser“ – eine einzelne historische Villenstraße statt eines ganzen Viertels.
Ihre Villa steht in einer anderen Lage? Wir verkaufen in der ganzen Stadt und Region Hannover und bewerten jede Lage einzeln.
So präsentieren wir Immobilien: echte Fotos, Grundriss und alle Angaben auf einen Blick. Die Angebote kommen direkt aus unserer Maklersoftware.
360°-RundgangKäuferprovision 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. · Grundstück 256 m²
Exposé anfordernEnergieverbrauchsausweis · Endenergieverbrauch 246,2 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse G · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 1980
360°-RundgangFür Käufer provisionsfrei – unsere Provision trägt der Verkäufer · Hausgeld 420 € im Monat · sofort frei
Exposé anfordernEnergieverbrauchsausweis · Endenergieverbrauch 67 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse B · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 2015
Für Käufer provisionsfrei – unsere Provision trägt der Verkäufer · vermietet
Exposé anfordernEnergiebedarfsausweis · Endenergiebedarf 67 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse B · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 2015
Was der Verkauf Ihrer Villa kostet, steht mit allen Bedingungen im Auftrag – bevor das erste Exposé hinausgeht.
Das erste Gespräch kostet nichts – auch wenn wir darin schon über Denkmalstatus und Grundstücksgröße sprechen.
Provision, Leistungen und Fälligkeit stehen im Auftrag, bevor wir Käufer ansprechen. Auch bei einer Villa braucht der Maklervertrag Textform, etwa eine E-Mail (§ 656a BGB).
Wohnt ein Haushalt darin, zahlt ein privater Käufer höchstens die Hälfte der gesamten Provision (§§ 656c, 656d BGB). Ist die Villa geteilt, kommt es auf den Einzelfall an – mehr bei Zweifamilienhaus verkaufen.
Wie lange der Auftrag läuft, wie Sie widerrufen und was bei einem eigenen Käufer gilt: Kosten beim Verkauf.