Verwalter­zustimmung beim Wohnungs­verkauf: Ablauf und Kosten

Nur wenn sie vereinbart ist. Das Gesetz erlaubt, als Inhalt des Sondereigentums festzulegen, dass ein Eigentümer für den Verkauf die Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten braucht, etwa des Verwalters (§ 12 Abs. 1 WEG¹). Fehlt eine solche Klausel, brauchen Sie keine Zustimmung. Hat Ihre Gemeinschaft die Klausel per Beschluss aufgehoben, auch nicht mehr; mehr dazu in Abschnitt 6.

Wo Sie nachsehen

Eine solche Veräußerungsbeschränkung muss ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein (§ 7 Abs. 3 Satz 2 WEG¹). Sie finden sie im Bestandsverzeichnis Ihres Wohnungsgrundbuchs, die Einzelheiten in der Teilungserklärung. Dort steht auch, ob es Ausnahmen gibt. Wo Sie die Teilungserklärung bekommen, steht im Ratgeber Teilungserklärung einsehen.

Wozu sie dient

Die Zustimmung schützt die anderen Eigentümer davor, dass die Wohnung in die Hand eines persönlich oder finanziell unzuverlässigen Käufers gerät. Entscheidend ist, ob der Verkauf bei objektiver Betrachtung eine Gefahr für die Gemeinschaft darstellt, nicht die Vorliebe einzelner Eigentümer (BGH, V ZR 141/23, Rn. 14²).

Was ohne Zustimmung gilt

Solange die Zustimmung fehlt, sind der Kaufvertrag und die Übertragung schwebend unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG¹). Kommt sie, wirkt sie auf den Vertragsschluss zurück (§ 184 Abs. 1 BGB³). Das gilt auch, wenn die Wohnung zwangsversteigert oder vom Insolvenzverwalter verkauft wird (§ 12 Abs. 3 Satz 2 WEG¹).

Die Zustimmung muss dem Grundbuchamt in öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 Abs. 1 GBO⁴). Als Nachweis, dass der Unterzeichner Verwalter ist, genügt die Niederschrift über seine Bestellung, wenn die Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Eigentümers und gegebenenfalls des Beiratsvorsitzenden öffentlich beglaubigt sind (§ 26 Abs. 4, § 24 Abs. 6 WEG⁴).

Was das für den Kaufpreis heißt

Die Fälligkeit des Kaufpreises wird in der Regel davon abhängig gemacht, dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung eingetragen ist.6 Bis die Zustimmung da ist, warten Sie also auf Ihr Geld. Ist der Vertrag mit der Zustimmung wirksam geworden, kann der Verwalter sie nicht mehr widerrufen (BGH, V ZB 134/17⁵). Sie bleibt auch wirksam, wenn seine Bestellung danach endet (BGH, V ZB 2/12⁵).

Wie lange es dauert

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Für die Prüfung erheblich sind Angaben zum Käufer wie Name, Beruf, Familienstand und Anschrift.13 In Zweifelsfällen darf er die Eigentümer um eine Weisung bitten, was eine Versammlung und damit Zeit kosten kann.14 So beschleunigen Sie es:

• Prüfen Sie Grundbuch und Teilungserklärung schon vor dem Notartermin.
• Fragen Sie den Verwalter früh, welche Angaben zum Käufer er braucht.
• Klären Sie, ob die Niederschrift über seine Bestellung schon beglaubigt beim Grundbuchamt liegt. Die Notarkammer Sachsen empfiehlt, das gleich nach der Bestellung zu erledigen.7

Die Gebühr für die Beglaubigung steht im Gerichts- und Notarkostengesetz und ist bei jedem Notar gleich: eine 0,2-Gebühr, mindestens 20 €, höchstens 70 € (Kostenverzeichnis Nr. 25100⁹). Sie berechnet sich aus dem halben Kaufpreis, denn bei einer Zustimmungserklärung zählt die Hälfte des Werts des Geschäfts (§§ 121, 98 Abs. 1, 47 GNotKG⁸). Dazu kommen eine Pauschale für Post und Telekommunikation von 20 % der Gebühr und 19 % Umsatzsteuer (Nr. 32005, 32014⁹).

• Gebühr = 0,2 × volle Gebühr nach Tabelle B aus dem halben Kaufpreis, mindestens 20 €, höchstens 70 €

Beispiel 250.000 €: Der halbe Kaufpreis von 125.000 € ergibt nach Tabelle B eine volle Gebühr von 300 € (Anlage 2 GNotKG¹⁰), davon 0,2 sind 60 €. Ab einem Kaufpreis über 280.000 € greift der Höchstbetrag von 70 €. Nicht enthalten sind kleine Auslagen für Abschriften (Nr. 32001⁹). Schickt der beglaubigende Notar die Erklärung im Auftrag selbst weiter, etwa an den Notar des Kaufvertrags, kommen 20 € dazu, mit Pauschale und Umsatzsteuer 28,56 € (Nr. 22124⁹).

Weitere Posten

• Nachweis der Verwalterbestellung: Die Beglaubigung der Unterschriften unter der Bestellungsniederschrift kostet 20 €, mit Pauschale und Umsatzsteuer 28,56 € (Nr. 25101⁹). Das gilt, wenn alle Unterschriften in einem Vermerk beglaubigt werden; unterschreiben die Beteiligten getrennt, fällt der Betrag je Vermerk an. Liegt die Niederschrift schon beglaubigt vor, entfällt das.
• Vollzug durch den Notar: Holt der Notar des Kaufvertrags die Zustimmung ein, ist das eine Vollzugstätigkeit (Vorbemerkung 2.2.1.1 Nr. 5⁹). Die Vollzugsgebühr, beim Kaufvertrag 0,5 (Nr. 22110⁹), fällt in einem Verfahren nur einmal an, auch wenn er weitere Unterlagen besorgt, etwa die Löschungsbewilligung Ihrer Bank (§ 93 Abs. 1 GNotKG⁸).
• Entgelt des Verwalters: Ein Betrag steht in keinem Gesetz. Ob der Verwalter für die Zustimmung gesondert bezahlt wird, regelt sein Vertrag mit der Gemeinschaft.

Wer die Kosten trägt

Zwischen Ihnen und dem Käufer gilt, was der Kaufvertrag sagt. Fehlt eine Regelung, trägt der Käufer die Kosten der Erklärungen, die zur Eintragung ins Grundbuch erforderlich sind (§ 448 Abs. 2 BGB¹¹). Achten Sie im Vertragsentwurf auf die Kostenklausel.

Das Entgelt des Verwalters ist zunächst Sache der Gemeinschaft. Für solche einzelnen Kosten kann sie beschließen, wer sie trägt, etwa der verkaufende Eigentümer (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG¹²). Wer welche Notarkosten beim Verkauf sonst trägt, steht im Ratgeber Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 2 Satz 1 WEG¹). Der Bundesgerichtshof nennt drei Fälle: Der Käufer bietet voraussichtlich keine Gewähr, sich persönlich in die Gemeinschaft einzuordnen; er weckt wirtschaftliche Bedenken mit Blick auf die gemeinsamen Lasten; oder er wird voraussichtlich den Gemeinschaftsfrieden nachhaltig stören, weil er seine Pflichten nicht erfüllt (BGH, Urteil vom 25. September 2020, V ZR 300/18, Rn. 23¹³). Auf den Kaufpreis und andere Abreden zwischen Ihnen und dem Käufer kommt es dabei nicht an (Rn. 24¹³).

Welche Angaben der Verwalter braucht

Allenfalls solche, die für die Prüfung objektiv erforderlich sind, etwa Name, Beruf, Familienstand und Anschrift des Käufers. Den Kaufvertrag samt Kaufpreis braucht er dafür in aller Regel nicht (BGH, V ZR 300/18, Rn. 20 bis 24¹³).

Wenn der Verwalter Nein sagt

Seit der WEG-Reform richten Sie die Klage auf Zustimmung gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter persönlich (BGH, V ZR 141/23, Rn. 12²). Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung (§ 43 Abs. 2 WEG, § 23 GVG¹⁵). Schadensersatz wegen einer falschen Ablehnung gibt es nur in klaren Fällen: Bei der Frage, ob ein wichtiger Grund vorliegt, hat der Verwalter einen Beurteilungsspielraum. Er überschreitet ihn erst, wenn seine Entscheidung offensichtlich unvertretbar ist (BGH, V ZR 188/18, Rn. 14¹⁴).

Ja. Die Eigentümer können beschließen, dass die Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird; dann kann sie im Grundbuch gelöscht werden (§ 12 Abs. 4 WEG¹). Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG¹⁶). Mit dem Beschluss entfällt die Pflicht schon, auch für spätere Käufer.16

Für die Löschung genügt eine Niederschrift des Beschlusses mit öffentlich beglaubigten Unterschriften. Den Antrag kann jeder Eigentümer stellen, auch die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter (§ 7 Abs. 2, § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG¹⁶). Löschen lohnt sich: Solange die Beschränkung im Grundbuch steht, muss das Grundbuchamt sie beachten, auch wenn sie längst aufgehoben ist.16

Was beim Verkauf mit Hausgeld, Nachzahlungen und alten Rückständen gilt, steht in der Übersicht für Wohnungseigentümer.