Vermietung an Angehörige: was das Finanzamt verlangt

Das Gesetz ist kurz: Beträgt die Miete für eine Wohnung weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete, wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Beträgt sie bei einer auf Dauer angelegten Vermietung mindestens 66 %, gilt sie als voll entgeltlich (§ 21 Abs. 2 EStG¹). Diese Grenzen gelten seit 2021; vorher wurde schon unter 66 % aufgeteilt. Und sie gelten nicht nur für Angehörige, sondern für jede verbilligte Vermietung.

Was die drei Stufen bedeuten

• Ab 66 %: Das Finanzamt unterstellt, dass Sie mit der Vermietung Überschüsse erzielen wollen. Alle Werbungskosten zählen – Zinsen, Abschreibung, Reparaturen, Verwaltung.
• 50 bis unter 66 %: Das Finanzamt prüft mit einer Totalüberschussprognose. Fällt sie positiv aus, zählen alle Werbungskosten, sonst nur der Teil, der dem Verhältnis der Miete zur Marktmiete entspricht.2
• Unter 50 %: Die Werbungskosten zählen nur im Verhältnis der Miete zur Marktmiete, ohne weitere Prüfung.3 Bei 40 % der Marktmiete und 5.000 € Kosten im Jahr sind das 2.000 €.

Die Mieteinnahmen versteuern Sie in jedem Fall voll. Eine sehr günstige Miete kann deshalb zu einem steuerlichen Überschuss führen, obwohl die Wohnung Sie Geld kostet.

Die ortsübliche Marktmiete ist die übliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der Kosten, die Sie nach der Betriebskostenverordnung umlegen dürfen. Ihr gegenüber steht, was Ihr Angehöriger tatsächlich zahlt: Kaltmiete und Umlagen (R 21.3 EStR⁴, BMF RdNr. 11³). Wer die Nebenkosten nicht oder nur zum Teil berechnet, verschlechtert seinen Anteil.

Die ortsübliche Miete ermitteln

Grundlage ist in der Regel der Mietspiegel. Weist er für Ihre Wohnung eine Spanne aus, ist jeder Wert darin ortsüblich, auch der untere (BFH IX R 7/20⁷). Nur wenn es keinen Mietspiegel gibt oder er nicht passt, kommen gleichrangig ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder die Mieten von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen in Betracht.4 In Hannover lesen Sie die Kaltmiete am einfachsten mit dem Rechner im Ratgeber Mietspiegel Hannover ab.

Ist die Wohnung möbliert, gehört ein Möblierungszuschlag dazu, der sich am Markt erzielen lässt; sieht der Mietspiegel einen vor, gilt dieser. Aus der monatlichen Abschreibung der Möbel plus Aufschlag darf er nicht abgeleitet werden; lässt sich kein marktüblicher Zuschlag ermitteln, entfällt er.4

Tragen Sie ein, was Ihr Angehöriger im Monat zahlt und was die Wohnung ortsüblich kosten würde. Der Rechner zeigt den Anteil, die Stufe nach § 21 Abs. 2 EStG und die Miete, ab der alle Werbungskosten zählen. Voreingestellt ist das Beispiel aus Abschnitt 3.

Die Totalüberschussprognose beantwortet eine Frage: Bleibt über die Dauer der Vermietung insgesamt ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten? Die Finanzverwaltung rechnet dafür nach dem BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004, das die Gesetzesbegründung von 2020 ausdrücklich für maßgeblich erklärt.2

• Der Zeitraum umfasst 30 Jahre, wenn nicht von einer befristeten Vermietung auszugehen ist.
• Einnahmen und Ausgaben werden geschätzt, in der Regel aus dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre.
• Für das Gebäude zählt die lineare Abschreibung; Sonderabschreibungen und degressive Abschreibung bleiben regelmäßig außen vor.
• Auf die Einnahmen kommt ein Sicherheitszuschlag von 10 %, von den Werbungskosten geht ein Sicherheitsabschlag von 10 % ab.3

Je höher Zinsen und Reparaturen im Verhältnis zur Miete sind, desto eher fällt die Prognose negativ aus. Dann zählt nur der entgeltliche Anteil. Wer die Prüfung vermeiden will, vereinbart mindestens 66 %.

Das Finanzamt prüft Mietverträge unter Angehörigen mit dem Fremdvergleich. Nicht jede Abweichung vom Üblichen schadet. Die Hauptpflichten müssen aber klar und eindeutig vereinbart und so durchgeführt werden: eine konkret bestimmte Wohnung und die Höhe der Miete. Das gilt auch für spätere Änderungen. Die Beispiele in der Grafik stammen aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, wie sie das amtliche Einkommensteuer-Handbuch zusammenfasst.4

Wer als Angehöriger gilt

Die Abgabenordnung zählt dazu unter anderem Ehegatten und Lebenspartner, Verlobte, Eltern, Kinder, Enkel und Großeltern, Schwiegereltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Onkel und Tanten sowie Pflegeeltern und Pflegekinder – Ehegatten und Verschwägerte auch nach einer Scheidung (§ 15 AO⁶). Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft stehen nicht in dieser Liste; einen Mietvertrag über ihre gemeinsam bewohnte Wohnung erkennt das Finanzamt nicht an.4 Die Prozentgrenzen aus Abschnitt 2 gelten unabhängig davon für jede verbilligte Vermietung.

So setzen Sie den Vertrag auf

• schriftlicher Mietvertrag mit Wohnung, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Fälligkeit und Kündigungsfristen
• Miete jeden Monat pünktlich vom Konto des Angehörigen auf Ihr Konto
• jährliche Nebenkostenabrechnung wie bei jedem anderen Mieter
• Änderungen der Miete schriftlich und ab einem festen Datum

Die Grenzen beziehen sich auf die ortsübliche Miete des jeweiligen Jahres. Im Mietspiegel Hannover stieg die Durchschnittsmiete zwischen 2021 und 2025 um 2,6 % im Jahr.5 Wer knapp über 66 % vermietet und die Miete nie anpasst, rutscht deshalb bald in die Prognose. Halten Sie Abstand zur Grenze oder passen Sie die Miete an. Eine höhere Miete können Sie mit Ihrem Angehörigen vereinbaren oder nach § 558 BGB bis zur Vergleichsmiete verlangen, in Hannover aber höchstens 15 % mehr in drei Jahren.8 Wie Sie die Erhöhung begründen, steht im Abschnitt Mieterhöhung mit dem Mietspiegel.

Ihre Liste für jedes Jahr

• ortsübliche Miete neu ablesen, etwa nach einer Fortschreibung des Mietspiegels
• Anteil warm nachrechnen und Abstand zu 66 % prüfen
• Zahlungseingänge und Nebenkostenabrechnung dokumentieren
• bei Änderungen den Vertrag schriftlich anpassen

Wer statt zu vermieten über eine Übertragung an die Kinder nachdenkt, findet die Abwägung im Ratgeber Haus an Kinder verschenken oder verkaufen? Die Pflichten, die bei jeder Vermietung gelten, fasst der Ratgeber Pflichten als Vermieter zusammen.