Vermietete Wohnung verkaufen: Was wird aus dem Mieter?

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Käufer tritt an Ihre Stelle und übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis (§ 566 BGB¹). Für Ihren Mieter ändert sich am Vertrag nichts: dieselbe Miete, dieselben Fristen, derselbe Kündigungsschutz.

Wann der Käufer Vermieter wird

Mit seiner Eintragung im Grundbuch, denn erst dann ist er Eigentümer (§ 873 BGB³). Bis dahin bleiben Sie Vermieter. Miete und Kosten stehen ihm schon ab der Übergabe zu (§ 446 BGB³); den Stichtag legt der Kaufvertrag fest.

Die Kaution geht mit, Ihre Haftung auch

Der Käufer übernimmt die Kaution mit allen Pflichten. Bekommt Ihr Mieter sie bei seinem Auszug vom Käufer nicht zurück, müssen Sie sie zahlen (§ 566a BGB²). Übergeben Sie die Kaution deshalb nachweisbar und halten Sie das im Kaufvertrag fest.

Ihren Mieter schriftlich informieren

Erfüllt der Käufer seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht, haften Sie wie ein Bürge. Davon werden Sie frei, wenn Sie Ihrem Mieter den Eigentümerwechsel mitteilen und er nicht zum ersten möglichen Termin kündigt (§ 566 Abs. 2 BGB¹).

Wer die Nebenkosten abrechnet

Abrechnungszeiträume, die beim Eigentümerwechsel schon abgelaufen sind, rechnen Sie selbst mit Ihrem Mieter ab. Sie zahlen Guthaben aus und fordern Nachzahlungen ein, egal wann sie fällig werden (BGH, VIII ZR 168/03⁴). Wie Sie und der Käufer die Kosten des laufenden Jahres teilen, gehört in den Kaufvertrag.

Eine freie Wohnung spricht mehr Käufer an, weil auch Selbstnutzer einziehen können. Die Wahl haben Sie aber meist nicht.

Für den Verkauf kündigen? Nur ausnahmsweise.

Kündigen dürfen Sie nur mit einem berechtigten Interesse, und der Wunsch, leer zu verkaufen, ist für sich allein keins (§ 573 BGB⁵). Eigenbedarf setzt voraus, dass Sie selbst, Ihre Familie oder Angehörige Ihres Haushalts die Wohnung brauchen. Eine Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung verlangt, dass Ihnen ohne sie erhebliche Nachteile drohen. Eine höhere Miete zählt dabei nicht, und darauf, dass Sie die Wohnung nach einer Umwandlung während der Mietzeit verkaufen wollen, können Sie sich ausdrücklich nicht berufen. Der Bundesgerichtshof hat eine solche Kündigung zum Verkauf für ein Haus geprüft, das vermietet unrentabel und nur mit erheblichem Abschlag verkäuflich sein sollte: Entschieden wird im Einzelfall, und einen Anspruch auf den höchsten Gewinn gibt das Eigentum nicht (BGH, VIII ZR 226/09⁵).

Leer verkaufen geht deshalb in der Regel nur, wenn Ihr Mieter ohnehin auszieht oder sich mit Ihnen auf einen Aufhebungsvertrag einigt. Was Sie tun können, wenn er nicht ausziehen will, steht im Ratgeber Hausverkauf: Mieter will nicht ausziehen.

Wann sich Warten rechnet

Kündigt Ihr Mieter von sich aus, gilt für ihn eine Frist von knapp drei Monaten (§ 573c BGB⁵). Ob Sie danach leer verkaufen, ist eine Rechenfrage: Jeder Monat ohne Mieter kostet eine Monatsmiete, und die Nebenkosten, die sonst Ihr Mieter trägt, zahlen Sie selbst. Im Beispiel aus Abschnitt 4 entspricht ein Prozent des Kaufpreises 3,4 Monatsmieten. Ist der Mehrpreis der freien Wohnung kleiner als das, was bis zum Verkauf an Miete und Nebenkosten fehlt, lohnt das Warten nicht. Für Ihre eigenen Zahlen rechnet das der Rechner.

Kapitalanleger zahlen für die Miete. Sie sehen zuerst auf zwei Kennzahlen:

• Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
• Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete, also wie viele Jahresmieten der Kaufpreis ausmacht

Was Anleger in der Region Hannover zahlen

Der Gutachterausschuss Hameln-Hannover vergleicht bei Renditeobjekten den Kaufpreis mit der Jahresnettokaltmiete. Für 181 Verkäufe gebrauchter Eigentumswohnungen in der Region Hannover aus dem Jahr 2025 lag dieser Faktor im Mittel bei 22,6; das entspricht einer Bruttomietrendite von 4,4 %. Die einzelnen Verkäufe reichten vom 11,1- bis zum 33,8-Fachen.6 Wo Ihre Wohnung in dieser Spanne liegt, hängt von Lage, Zustand und Mietvertrag ab.

Rechenbeispiel mit Durchschnittswerten der Stadt

Beispiel, keine Bewertung

Das Beispiel mischt zwei Durchschnitte: die Miete aller Mietspiegel-Wohnungen und den Preis aller gebrauchten Wohnungen, vermietet oder frei. Es zeigt den Rechenweg, nicht den Wert einer Wohnung.

Bestandsmiete und Angebotsmiete

Der Mietspiegel-Durchschnitt zeigt, was Mieter in Hannover im Bestand zahlen. Bei neuer Vermietung verlangten Vermieter mehr: Der Median der Inserate lag 2024 bei 10,74 €/m².8 Ist Ihre Miete niedrig und darf sie nur langsam steigen, rechnet ein Anleger mit einem niedrigeren Preis. Wie schnell sie in Hannover steigen darf, steht im nächsten Abschnitt.

Dieselben Regeln gelten in der Region in Garbsen, Hemmingen, Isernhagen, Laatzen, Langenhagen, Seelze, Wedemark und Wunstorf.10 Für Ihren Verkauf bedeuten sie zweierlei.

Die Miete steigt langsam

Anleger rechnen mit der Miete von heute und mit dem, was der Mietspiegel erlaubt. Der Mietspiegel 2025 der Stadt gilt seit dem 18. Dezember 2025 und unterscheidet die Wohnlagen „normal“ und „gut“, adressgenau im Wohnlagenverzeichnis.14 Wie weit Sie die Miete vor dem Verkauf erhöhen dürfen, rechnet der Ratgeber für Vermieter aus.

Selbstnutzer müssen warten

Gilt die Sperrfrist, kann ein Käufer, der selbst einziehen will, erst nach ihrem Ablauf wegen Eigenbedarfs kündigen. Die fünf Jahre laufen ab dem ersten Eigentümerwechsel nach der Umwandlung, nicht mit jedem Verkauf neu; haben Sie selbst nach der Umwandlung gekauft, kann ein Teil also schon abgelaufen sein. Wann sie beginnt und für wen sie gilt, steht im Ratgeber Vermietete Wohnung kaufen: Eigenbedarf und Sperrfrist.

Vorkaufsrecht: nur in einem Fall

Ihr Mieter darf die Wohnung zu denselben Bedingungen kaufen wie Ihr Käufer, wenn sie nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde oder werden soll (§ 577 BGB¹⁵). Das gilt nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung (BGH, V ZR 269/06¹⁶) und nicht, wenn Sie an Angehörige Ihrer Familie oder Ihres Haushalts verkaufen. Haben Sie die Wohnung nach der Umwandlung selbst gekauft, hat Ihr Mieter also kein Vorkaufsrecht.

Besteht es, schicken Sie oder der Käufer Ihrem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mit einem Hinweis auf sein Recht. Er hat dann zwei Monate Zeit, schriftlich zu erklären, dass er kauft (§ 469 BGB¹⁵).

Besichtigungen: mit Ankündigung

Ihr Mieter muss Sie nach Vorankündigung in die Wohnung lassen, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt (BGH, VIII ZR 289/13¹⁷). Wie oft und zu welchen Zeiten, legt kein Gesetz fest. Kündigen Sie Termine früh an, bündeln Sie sie und sagen Sie Ihrem Mieter, dass sich an seinem Vertrag nichts ändert.

Kündigung: nur mit Grund aus dem Gesetz

Auch der Käufer kann erst kündigen, wenn er Vermieter ist, und nur mit einem berechtigten Interesse wie Eigenbedarf. Es gelten die gesetzlichen Fristen und nach einer Umwandlung die Sperrfrist aus Abschnitt 5.

Wenn Ihr Mieter kaufen möchte

Ihr Mieter kennt die Wohnung und wohnt schon darin. Fragen Sie ihn, bevor Sie die Wohnung anbieten, auch wenn er kein Vorkaufsrecht hat.

Ein Anleger kauft eine Einnahme. Er will deshalb sehen, was im Mietvertrag steht, wie sich die Miete entwickelt hat und was die Eigentümergemeinschaft kostet. Liegen beide Akten vollständig vor, muss er weniger nachfragen. Die Liste ist zum Abhaken und Ausdrucken; was jeder Hausverkauf braucht, steht in der Checkliste für den Hausverkauf.

Was Anleger beim Hausgeld fragen

Welcher Teil des Hausgelds lässt sich als Betriebskosten auf den Mieter umlegen und welcher nicht? Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage, und stehen größere Maßnahmen an? Die Antworten stehen in Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Protokollen und der Beschluss-Sammlung. Legen Sie sie vor, bevor ein Käufer danach fragt.

Liegen zwischen Ihrem Kauf und dem Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG¹⁹). Ausgenommen sind selbst genutzte Wohnungen: Sie müssen die Wohnung seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Ist Ihr Mieter schon länger darin, hilft diese Ausnahme nicht. Haben Sie erst im Verkaufsjahr vermietet, kann sie noch greifen: Der Bundesfinanzhof ließ eine Vermietung von Mai bis zum Verkauf im Dezember zu, weil der Eigentümer die Wohnung bis April und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hatte (BFH, IX R 10/19¹⁹).

Für die Rechnung wichtig: Die Abschreibungen, die Sie als Vermieter abgesetzt haben, mindern die Anschaffungskosten und erhöhen so den Gewinn. Steuerfrei bleibt er, wenn alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen unter 1.000 € liegen. Wie die Frist zählt und wie hoch die Steuer wird, steht im Ratgeber Spekulationssteuer.

Welche Kosten auf Sie zukommen

Notar und Grundbuch zahlt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB²⁰), die Grunderwerbsteuer übernimmt er im Kaufvertrag in der Regel ebenfalls. Sie tragen typischerweise:

• Ihren Anteil an der Maklerprovision, falls Sie mit Makler verkaufen
• die Löschung Ihrer Grundschuld, wenn noch eine im Grundbuch steht
• den Energieausweis
• eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig ablösen

Was diese Posten kosten und wer sie nach Gesetz und üblichem Vertrag trägt, steht im Ratgeber Hausverkauf: Welche Kosten fallen an?