Vermietete Wohnung kaufen: Eigenbedarf und Sperrfrist

Ja, aber erst als Vermieter. Mit Ihrer Eintragung im Grundbuch treten Sie anstelle des Verkäufers in den Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB¹). Erst damit erhalten Sie das Recht zu kündigen (BGH, VIII ZR 247/24²). Der Kaufvertrag allein reicht dafür nicht. Auch die Kaution des Mieters geht auf Sie über (§ 566a BGB¹); welche Regeln für sie gelten, steht im Ratgeber Vermieter.

Was als Eigenbedarf zählt

Kündigen dürfen Sie nur mit einem berechtigten Interesse. Eigenbedarf ist eines: Sie benötigen die Wohnung für sich, für Familienangehörige oder für Angehörige Ihres Haushalts (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB³). Der Wunsch muss ernsthaft und schon konkret sein. Wer nur irgendwann einziehen möchte, darf noch nicht kündigen (BGH, VIII ZR 297/14⁴).

So muss die Kündigung aussehen

Sie kündigen schriftlich (§ 568 Abs. 1 BGB⁵) und nennen im Schreiben den Grund, also wer einziehen soll und warum (§ 573 Abs. 3 BGB³). Weisen Sie den Mieter rechtzeitig darauf hin, dass er widersprechen kann, in welcher Form und bis wann (§ 568 Abs. 2 BGB⁵).

Die Sperrfrist schützt Mieter, deren Wohnung nach ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wurde. Wer sie danach kauft, kann sich erst nach Ablauf von drei Jahren seit dieser Veräußerung auf Eigenbedarf berufen (§ 577a Abs. 1 BGB⁶). Gesperrt ist außerdem die Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung. Andere Gründe, etwa Mietrückstände, sperrt sie nicht.

Lag die Umwandlung dagegen vor dem Einzug des Mieters, gilt keine Sperrfrist: Sie können kündigen, sobald Sie eingetragen sind.

Wann die Frist beginnt

Die Frist beginnt mit dem ersten Verkauf nach der Umwandlung, genauer: mit der Eintragung dieses Käufers im Grundbuch, nicht mit dem Kaufvertrag (BGH, Urteil vom 21. Januar 2026, VIII ZR 247/24²). Sind Sie der erste Käufer, zählt Ihre eigene Eintragung. Hat schon vor Ihnen jemand die umgewandelte Wohnung gekauft, zählt dessen Eintragung, denn das Gesetz rechnet „seit der Veräußerung“; ist die Frist dann abgelaufen, gilt sie für Sie nicht mehr.

Auch in der Familie

Die Sperrfrist gilt auch, wenn der Eigentümer die umgewandelte Wohnung in eine Gesellschaft mit seiner Ehefrau und den Kindern einbringt: Danach können sich mehr Personen auf Eigenbedarf berufen als vorher. Die Ausnahme für Familien aus § 577a Abs. 1a BGB gilt bei umgewandelten Wohnungen nicht, auch nicht für mehrere Käufer aus derselben Familie (BGH, VIII ZR 247/24²).

Mehrere Käufer oder eine GbR

Eine zweite Sperrfrist gilt ohne Umwandlung: Kaufen mehrere Personen gemeinsam oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermieteten Wohnraum, etwa ein ganzes Haus, gilt dieselbe Frist (§ 577a Abs. 1a BGB⁶), auch wenn niemand umwandeln will (BGH, VIII ZR 104/17⁷). Ausgenommen sind Käufer aus derselben Familie oder demselben Haushalt und Wohnungen, die schon vor dem Einzug des Mieters Eigentumswohnungen waren.

Wo Mietwohnungen besonders knapp sind, dürfen die Länder die Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB⁶). Niedersachsen hat sie in der Mieterschutzverordnung auf fünf Jahre festgelegt (§ 3 der Verordnung⁸). In der Region Hannover gilt das für die Landeshauptstadt und für Garbsen, Hemmingen, Isernhagen, Laatzen, Langenhagen, Seelze, Wedemark und Wunstorf. In den übrigen zwölf Städten und Gemeinden der Region9 bleibt es bei drei Jahren. Außerhalb der Region nennt die Verordnung unter anderem Braunschweig, Göttingen, Hildesheim, Lüneburg, Oldenburg, Osnabrück und Wolfsburg.

Die Verordnung gilt bis Ende 2031

Die Verordnung gilt seit dem 1. Januar 2025 und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2031 außer Kraft (§ 4⁸). Ob eine Kündigung wirksam ist, richtet sich nach dem Recht, das gilt, wenn sie erklärt wird (BGH, VIII ZR 247/24²). Wird die Verordnung nicht verlängert, gelten ab 2032 deshalb wieder drei Jahre. Ob das Land sie verlängert, steht nicht fest; sicherer planen Sie mit fünf Jahren. Der Rechner zeigt beide Fälle.

Die Kündigungsfristen

Ist die Sperrfrist vorbei oder gilt keine, kündigen Sie mit der gesetzlichen Frist. Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen; dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Für Sie als Vermieter verlängert sich die Frist um drei Monate, wenn der Mieter fünf Jahre dort wohnt, und um weitere drei nach acht Jahren (§ 573c Abs. 1 BGB¹⁰). Ein Samstag zählt als Werktag mit (BGH, VIII ZR 206/04¹¹), Sonn- und Feiertage nicht. Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, reicht nach § 193 BGB¹² der nächste Werktag; der BGH hat das offengelassen, sicherer ist der Samstag.

Ein Beispiel aus Hannover

Sie werden am 1. März 2027 als erster Käufer einer umgewandelten Wohnung in Hannover eingetragen. Der Mieter wohnt seit Juni 2012 dort. Die Sperrfrist endet mit Ablauf des 1. März 2032 (§ 188 Abs. 2 BGB¹²). Geht Ihre Kündigung am 2. oder 3. März 2032 zu, endet das Mietverhältnis nach neun Monaten Frist am 30. November 2032. War die Wohnung schon vor dem Einzug des Mieters geteilt, wäre es der 30. November 2027.

Widerspruch wegen Härte

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn, seine Familie oder seinen Haushalt eine Härte wäre, die auch Ihr Interesse nicht rechtfertigt (§ 574 Abs. 1 BGB¹⁴). Eine Härte liegt auch vor, wenn er keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen findet. Hohes Alter und lange Mietdauer allein reichen in der Regel nicht. Lässt eine schwere Erkrankung einen Umzug nicht zu, kann schon das genügen (BGH, VIII ZR 180/18¹⁵).

Widersprechen muss der Mieter in Textform, spätestens zwei Monate vor dem Mietende. Haben Sie den Mieter nicht rechtzeitig auf Widerspruch, Form und Frist hingewiesen, kann er ihn noch im ersten Termin einer Räumungsklage erklären. Einigen Sie sich nicht, bestimmt das Gericht, ob und wie lange das Mietverhältnis weiterläuft, notfalls auf unbestimmte Zeit (§§ 574a, 574b BGB¹⁴).

Kündigungsverzicht im Mietvertrag

Was der Verkäufer mit dem Mieter vereinbart hat, bindet auch Sie (§ 566 BGB¹). Steht im Mietvertrag ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung oder eine längere Kündigungsfrist, gilt das nach dem Kauf weiter.

Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters umgewandelt, darf er sie beim Verkauf an Sie zu Ihren Bedingungen selbst kaufen, außer Sie gehören zur Familie oder zum Haushalt des Verkäufers. Dafür hat er zwei Monate nach der Mitteilung des Kaufvertrags Zeit (§§ 577, 469 BGB¹⁶). Wie der Notar diesen Fall im Kaufvertrag regeln sollte, steht im Ratgeber Immobilie kaufen.

Einigung mit dem Mieter

Unabhängig von allen Fristen kann der Mieter freiwillig ausziehen, etwa mit einem Aufhebungsvertrag. Einen Anspruch darauf haben Sie nicht; dafür braucht es einen Vertrag mit ihm (§ 311 Abs. 1 BGB¹⁷). Wie es aus Sicht des Verkäufers aussieht, wenn ein Mieter nicht ausziehen will, steht im Ratgeber Mieter will nicht ausziehen.

Für jede Eigentumswohnung führt das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungsgrundbuch. Im Bestandsverzeichnis steht, wann es angelegt wurde, in Abteilung I der Tag, an dem jeder Eigentümer eingetragen wurde (§§ 6, 9 Grundbuchverfügung¹⁸). Einsehen darf es nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO¹⁸). Bitten Sie deshalb den Verkäufer um einen aktuellen Auszug. Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft Sie außerdem lesen sollten, steht in der Prüfliste für die Eigentumswohnung.

Wie Eigentümer eine vermietete Wohnung verkaufen, steht im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.