Pflichten als Vermieter: der Überblick für Hannover

Energieausweis.

Wer vermietet, braucht in aller Regel einen gültigen Energieausweis; er gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG¹). Liegt er beim Inserieren vor, nennt die Anzeige Kennwerte daraus, etwa Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse (§ 87 GModG¹). Spätestens bei der Besichtigung legen Sie den Energieausweis oder eine Kopie vor. Ohne Besichtigung legen Sie ihn dem Mietinteressenten unverzüglich vor, spätestens unverzüglich auf dessen Verlangen. Unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben Sie dem Mieter den Ausweis oder eine Kopie (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG¹). Wer das vorsätzlich oder leichtfertig versäumt, riskiert bis 10.000 Euro Bußgeld (§ 108 GModG¹).

Bereits beschlossen ab 1. Januar 2027Die Pflicht gilt dann auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags; die pauschale Ausnahme für Baudenkmäler entfällt, kleine Gebäude bleiben ausgenommen. Neue Ausweise werden digital erstellt, auf Verlangen auch auf Papier. Anzeigen mit einem ab 2027 ausgestellten Ausweis nennen unter anderem Ausstellungsdatum und Jahres-Primärenergiebedarf; für ältere Ausweise bleiben die bisherigen Angaben (§§ 79, 80, 87, 112 GModG in der Fassung ab 2027²).

Mieter auswählen.

Die Datenschutzaufsichtsbehörden von Bund und Ländern beschreiben in einer Orientierungshilfe (Stand Januar 2026),12 was Vermieter wann fragen dürfen: nur, was im jeweiligen Schritt nötig ist. Eine Einwilligung im Fragebogen ersetzt das nicht.

Daten abgelehnter Bewerber löschen Sie, sobald ihr Zweck entfällt. Nur soweit sie noch zur Abwehr möglicher Ansprüche wegen einer Benachteiligung nötig sind, dürfen erforderliche Daten länger bleiben – regelmäßig höchstens sechs Monate, sofern kein konkreter Streit eine weitere Speicherung rechtfertigt.12

Einzug bestätigen.

Ihr Mieter muss sich binnen zwei Wochen nach dem Einzug anmelden (§ 17 Abs. 1 BMG¹⁰). In dieser Frist bestätigen Sie ihm den Einzug, schriftlich oder elektronisch gegenüber der Meldebehörde (§ 19 Abs. 1 BMG¹⁰). Eine Bestätigung ohne echten Einzug ist verboten (§ 19 Abs. 6 BMG¹⁰).

Mit Makler vermieten.

Beauftragen Sie einen Makler, darf er von Ihrem künftigen Mieter keine Provision verlangen (§ 2 Abs. 1a WoVermRG¹¹).

Hannover steht in der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung, in der Region außerdem Garbsen, Hemmingen, Isernhagen, Laatzen, Langenhagen, Seelze, Wedemark und Wunstorf.7

Mietpreisbremse.

Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB⁵), in Hannover bis 31.12.2029.7 Ausnahmen gelten unter anderem bei höherer Vormiete, für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§§ 556e, 556f BGB⁵). Wollen Sie eine dieser Ausnahmen nutzen, informieren Sie den Mieter darüber unaufgefordert in Textform, bevor er seine Vertragserklärung abgibt. Fehlt die Auskunft, können Sie sich erst zwei Jahre nach ihrer Nachholung auf die höhere Miete berufen; fehlte nur die Textform, ab der formgerechten Nachholung (§ 556g Abs. 1a und 4 BGB⁵). Die Bremse gilt auch für möblierte Wohnungen; ausgenommen sind Sonderfälle wie Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 BGB⁵).

Kappungsgrenze.

Im laufenden Vertrag können Sie die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich; beim Wirksamwerden muss die Miete seit 15 Monaten unverändert sein. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben dabei außer Betracht (§ 558 Abs. 1 BGB⁵). In Hannover gilt eine Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren, außerhalb abgesenkter Gebiete grundsätzlich 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB⁵); die 15 % gelten bis 31.12.2029.7 Das Verlangen erklären und begründen Sie in Textform (§ 558a Abs. 1 BGB⁵). Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete grundsätzlich ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB⁵).

Mietspiegel 2025.

Wichtigstes Hilfsmittel, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ist der qualifizierte Mietspiegel 2025 der Landeshauptstadt, gültig seit 18. Dezember 2025.8 Er unterscheidet die Wohnlagen „normal“ und „gut“, adressgenau im Wohnlagenverzeichnis der Stadt. Enthält der aktuelle qualifizierte Mietspiegel Angaben für Ihre Wohnung, teilen Sie diese auch dann mit, wenn Sie die Erhöhung anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB⁵).

Staffel- und Indexmiete.

• Staffelmiete: Die Vereinbarung braucht Schriftform und nennt jede Miete oder Erhöhung als Eurobetrag. Jede Staffel gilt mindestens ein Jahr; die Mietpreisbremse gilt für jede Staffel (§ 557a BGB⁵).
• Indexmiete: Auch sie wird schriftlich vereinbart. Maßstab ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland. Zwischen Indexanpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben; gesetzlich zugelassene Sondererhöhungen bleiben unberührt. Die Änderung erklären Sie in Textform mit Indexänderung und neuer Miete oder Erhöhungsbetrag; sie gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang. Die Mietpreisbremse gilt für die Ausgangsmiete (§ 557b BGB⁵).
• Reform: Ein Gesetzentwurf, der unter anderem Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen soll, liegt dem Bundestag vor (Drucksache 21/6807),9 beschlossen ist er nicht (Stand 15. Oktober 2026).

Verkauf.

Der Käufer übernimmt die Rechte und Pflichten aus der Kaution. Bekommt Ihr Mieter sie von ihm nicht zurück, haften Sie weiter (§ 566a BGB⁵). Mehr im Ratgeber Hausverkauf.

Was Sie umlegen dürfen.

Betriebskosten zahlt Ihr Mieter nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB⁵). Umlegbar sind die 17 Kostenarten der Betriebskostenverordnung, von Grundsteuer, Wasser und Müll bis zu Hauswart und Versicherungen (§ 2 BetrKV¹³). Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung zahlen Sie selbst (§ 1 Abs. 2 BetrKV¹³). Grundgebühren für Kabel- und Breitbandanschlüsse sind seit 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig (§ 2 Nr. 15 BetrKV¹³).

Grundsteuer.

Auch sie ist umlagefähig (§ 2 Nr. 1 BetrKV¹³). In Niedersachsen wird sie seit 2025 nach dem Flächen-Lage-Modell berechnet.15 Hannover erhebt für die Grundsteuer B einen Hebesatz von 900 %, 2026 unverändert.16

Abrechnungsfrist.

Über die Vorauszahlungen rechnen Sie jährlich ab. Die Abrechnung muss Ihrem Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt sein; danach ist eine Nachzahlung ausgeschlossen, außer Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB⁵). Entspricht Ihr Abrechnungszeitraum dem Kalenderjahr 2025, muss die Abrechnung dem Mieter spätestens am 31. Dezember 2026 mitgeteilt sein; bei einem anderen Abrechnungszeitraum verschiebt sich die Frist entsprechend. Belege zeigen Sie auf Verlangen, auch elektronisch (§ 556 Abs. 4 BGB⁵).

Heizkosten.

Soweit die Heizkostenverordnung gilt, erfassen Sie den anteiligen Wärme- und Warmwasserverbrauch je Mieter (§ 4 Abs. 1 HeizkostenV¹⁴). Heizkosten werden grundsätzlich zu 50 bis 70 % nach Verbrauch verteilt; bei bestimmten älteren Öl- und Gasgebäuden schreibt § 7 Abs. 1 HeizkostenV 70 % vor, vereinbarte höhere Verbrauchsanteile bleiben zulässig (§ 10 HeizkostenV¹⁴). Ausnahmen stehen insbesondere in §§ 2 und 11 HeizkostenV¹⁴. Ältere nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler müssen grundsätzlich bis 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden, außer das ist technisch unmöglich oder unbillig hart (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV¹⁴). Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, informieren Sie Ihre Mieter monatlich über den Verbrauch; diese Pflicht gilt bereits seit Januar 2022 (§ 6a HeizkostenV¹⁴). Fehlt pflichtwidrig die Fernablesung oder die Information, darf der Mieter seinen Anteil um 3 % kürzen, bei vorschriftswidrig fehlender Verbrauchsabrechnung um 15 % (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV¹⁴).

CO2-Kosten.

Grundsätzlich teilen Sie sie mit Ihrem Mieter nach einem Stufenmodell: Je mehr CO2 das Haus je Quadratmeter ausstößt, desto mehr tragen Sie; unter 12 kg CO2 je m² und Jahr trägt der Mieter sie vollständig (§ 5 und Anlage CO2KostAufG³). Mieteranteil, Einstufung und Rechengrundlagen gehören in die Heizkostenabrechnung, sonst darf der Mieter um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 3 und 4 CO2KostAufG³). Verhindern öffentlich-rechtliche Vorgaben, etwa Denkmalschutz oder ein Anschluss- und Benutzungszwang, eine wesentliche Verbesserung der Gebäudehülle oder der Wärmeversorgung, halbiert sich Ihr Anteil; betreffen sie beides, entfällt er. Die Voraussetzungen müssen Sie nachweisen (§ 9 CO2KostAufG³).

Versorgt sich der Mieter selbst, etwa über einen eigenen Gasvertrag, kann er Ihren Anteil von Ihnen zurückverlangen; er muss das innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung seines Lieferanten in Textform geltend machen. Bei neuen Heizungen nach § 43 GModG weisen Sie ihn bei Vertragsschluss und beim Einbau in Textform auf die Brennstoffpflicht und den Erstattungsanspruch hin (§ 6 Abs. 2 CO2KostAufG³). Für bestimmte neue Heizungen gelten die Sonderregeln aus Abschnitt 7. Zum Rechnen gibt es ein Rechentool des Bundeswirtschaftsministeriums.

Vermietete Eigentumswohnung.

Das Hausgeld zahlen Sie als Eigentümer nach dem für die jeweiligen Kosten geltenden Schlüssel. Grundsätzlich zählt Ihr Miteigentumsanteil; Vereinbarungen, wirksame Beschlüsse und besondere gesetzliche Regeln können eine andere Verteilung vorsehen (§ 16 Abs. 2 WEG¹⁷). Hausgeld ist nicht gleich Betriebskosten: Verwaltervergütung und Erhaltungsrücklage dürfen Sie nicht umlegen, denn die Rücklage dient der Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 BetrKV¹³; § 13 Abs. 2, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG¹⁷). Welche Teile des Hausgelds umlagefähig sind, zeigt der Ratgeber Wohnungseigentümer.

Erhaltung.

Sie halten die Wohnung während der Mietzeit zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet (§ 535 Abs. 1 BGB⁵). Beeinträchtigt ein Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich, ist die Miete grundsätzlich angemessen gemindert. Ausnahmen gelten etwa während der ersten drei Monate bestimmter energetischer Modernisierungen sowie bei Kenntnis des Mangels oder einer unterlassenen erforderlichen Mängelanzeige (§§ 536 bis 536c BGB⁵). Reparaturen muss Ihr Mieter dulden; Sie kündigen sie rechtzeitig an, außer bei Kleinigkeiten oder wenn sofort gehandelt werden muss (§ 555a BGB⁵).

Rauchwarnmelder.

Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege führen, brauchen je mindestens einen Rauchwarnmelder; die Ausstattung ist Sache des Eigentümers. Die Betriebsbereitschaft sichert der Mieter, es sei denn, Sie übernehmen das selbst (§ 44 Abs. 5 NBauO¹⁸).

Verkehrssicherung.

Wer fahrlässig einen anderen verletzt, etwa durch lose Stufen oder fehlendes Licht, haftet für den Schaden (§ 823 Abs. 1 BGB⁶). Löst sich ein Gebäudeteil wegen mangelhafter Unterhaltung, haften Sie, wenn Sie die nötige Sorgfalt nicht nachweisen (§ 836 BGB⁶). In Hannover sind Gehwegreinigung und Winterdienst grundsätzlich den anliegenden Eigentümern und Gleichgestellten übertragen. Ausnahmen gelten unter anderem innerhalb des Cityrings, am Weißekreuzplatz und seiner Verbindung zum Cityring sowie in Fußgängerstraßen; dort ist das aha zuständig. Prüfen Sie für Ihre Adresse die Straßenreinigungssatzung und das Straßenverzeichnis (§§ 3, 4 und 4a Straßenreinigungssatzung¹⁹).

Trinkwasser.

Bei vermietetem Wohnraum außerhalb von Ein- und Zweifamilienhäusern besteht eine Untersuchungspflicht auf Legionellen, wenn Duschen oder andere Einrichtungen vorhanden sind, in denen Wasser vernebelt wird, und der Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer mehr als 400 Liter oder mindestens eine Leitung vom Erwärmer zur Entnahmestelle mehr als 3 Liter fasst; Zirkulationsleitungen zählen dafür nicht mit. Vermietung gilt als gewerbliche Tätigkeit (§ 2 Nr. 8 TrinkwV²⁰); bei dieser gewerblichen, nicht öffentlichen Abgabe wird mindestens alle drei Jahre untersucht, eine neue Anlage erstmals drei bis zwölf Monate nach Inbetriebnahme (§ 31 TrinkwV²⁰).

Die Störungsdienste für Gas, Strom, Wasser und Fernwärme in Hannover stehen auf unserer Seite Notrufnummern.

Seit 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).2

Was weggefallen ist.

Gestrichen sind die bisherigen §§ 71 bis 73 GEG mit der 65-%-Vorgabe für neue Heizungen und dem Betriebsverbot für alte Heizkessel.2 Beim Heizungstausch stehen mehrere Technologien zur Wahl, etwa Gas- oder Ölheizung, Wärmepumpe, Hybridheizung, Biomasse, Solarthermie oder Wärmenetz (§ 42 GModG¹). Für die jeweilige Lösung gelten die Anforderungen der §§ 43 bis 46 GModG und gegebenenfalls örtliche Fernwärmepflichten.

Neue Gas- oder Ölheizung.

Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, steigen die vorgeschriebenen Anteile grundsätzlich auf 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Anerkannt sind Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas sowie grüner, blauer, orangener oder türkiser Wasserstoff (§ 43 Abs. 1 GModG¹). Unter gesetzlichen Bedingungen erfüllen auch Solarthermie, Wärmerückgewinnung oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung die Pflicht; nach irreparablem Ausfall gelten Übergangsregeln (§ 43 Abs. 3 bis 5 und 7 GModG¹).

Für diese neuen Heizungen im Bestand werden ab 1. Januar 2028 die Gas-Netzentgelte und die CO2-Kosten grundsätzlich hälftig geteilt, statt nach dem Stufenmodell. Ab 1. Januar 2029 gilt das auch für die Kosten der verpflichtend einzusetzenden Brennstoffe, begrenzt auf einen Brennstoffanteil von 30 % (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG³). Übergänge nach irreparablem Ausfall, die Härtefallregel und Neubaufälle regeln §§ 5a, 5b und 5d CO2KostAufG³.

Neue Heizung und Miete.

Der Einbau ist eine Modernisierung (§ 555b Nr. 1a BGB⁵). Sie kündigen ihn grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform an. Dazu gehören Art und voraussichtlicher Umfang, Beginn und Dauer, die erwartete Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten; weisen Sie auch auf Form und Frist eines Härteeinwands hin (§ 555c BGB⁵). Bei einer dem Grunde nach förderfähigen Heizungsmodernisierung mit tatsächlich in Anspruch genommenen Drittmitteln, etwa Fördergeldern, können Sie die Jahresmiete um 10 % der berücksichtigungsfähigen Kosten erhöhen. Zuvor ziehen Sie grundsätzlich 15 % der Kosten pauschal für Erhaltung und die erhaltenen Drittmittel ab; der pauschale Abzug entfällt für Kosten einer Anlage nach § 43 GModG. Die Erhöhung ist auf 0,50 Euro je Quadratmeter und Monat innerhalb von sechs Jahren begrenzt; weitere gesetzliche Grenzen bleiben zu beachten (§ 559e BGB⁵).

Neu seit 29. Juli 2026: Wärmepumpenkosten dürfen grundsätzlich nur dann vollständig berücksichtigt werden, wenn ein Fachunternehmen eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist – in der Regel durch Berechnung vor Inbetriebnahme. Der Nachweis entfällt unter anderem bei Bau nach 1996, beim gesetzlich bezeichneten Wärmeschutzstandard 1994, nach einer Sanierung mindestens auf den Standard des § 38 GModG oder wenn das Haus mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur bei lokaler Norm-Außentemperatur beheizt werden kann. Fehlt ein erforderlicher Nachweis, darf nur die Hälfte der Kosten angesetzt werden (§ 559f BGB⁵).

Häuser ab sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten.

In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten müssen die von § 60b GModG erfassten Wasserheizungen aus der Zeit vor dem 1. Oktober 2009 grundsätzlich bis 30. September 2027 geprüft werden. Zeigt die Prüfung Optimierungsbedarf, sind die Maßnahmen innerhalb eines Jahres nach der Prüfung umzusetzen; gesetzliche Ausnahmen, etwa bei bestimmter Gebäudeautomation, bleiben bestehen (§ 60b GModG¹). Neue Wasserheizungssysteme sind in solchen Gebäuden zum Zweck der Inbetriebnahme hydraulisch abzugleichen (§ 60c GModG¹). Ab 1. Januar 2027 sind Wärmepumpen ausdrücklich von der Prüfung nach § 60b ausgenommen.2 Für Wärmepumpen, die seit 1. Januar 2024 in solchen Gebäuden eingebaut wurden, gilt eine eigene Betriebsprüfung nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme (§ 60a GModG¹); ab 2027 entfällt sie bei Fernkontrolle oder Wartungsvertrag.2

Hannover: Fernwärmesatzung.

Im Satzungsgebiet gilt ein Anschluss- und Benutzungszwang, sobald die Fernwärmeversorgung betriebsfertig hergestellt ist; Ausnahmen und Befreiungen bleiben möglich (§ 6 Fernwärmesatzung Hannover²¹). Für bestehende Anlagen gilt die Befreiung unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 2 mit Eingang des vollständigen Antrags als erteilt. Sie erlischt bei einer wesentlichen Änderung oder Erneuerung, wenn die neue Versorgung mehr Treibhausgase verursacht als die Fernwärme; ausfallbedingte Reparaturen von Oktober bis März sind ausgenommen. Absehbare wesentliche Änderungen zeigen Sie drei Monate vorher an, sonst jedenfalls unverzüglich (§ 7 Abs. 2, 6 und 7²¹). Lageplan und Adressprüfung finden Sie über die Infoseite der Stadt. Unser Partner Greensmile Energieberatung berät rund um die Energie Ihrer Immobilie: Energieausweis, Sanierungsfahrplan und Fördermittel.

Vieles auf dieser Seite kommt jedes Jahr wieder: Abrechnungen, Fristen, Reparaturen, Mieterwechsel. Diese Arbeit können Sie abgeben. Vermieter bleiben Sie: Sie entscheiden, wer einzieht und was Sie investieren.

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Als zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG¹⁷ erstellen wir für Gemeinschaften Wirtschaftsplan und Hausgeld. Als WEG-Verwalter erstellen wir die Jahresabrechnung der Gemeinschaft, in der Mietverwaltung die Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter.

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