Was kostet ein Verkehrswert­gutachten?

Der Gutachterausschuss rechnet nach einer Verordnung. In Niedersachsen richtet sich seine Gebühr nach dem ermittelten Verkehrswert. Seit dem 1. Juni 2024 gilt für ein bebautes Grundstück:2

Die Promille beziehen sich auf den ganzen Verkehrswert. Bei 500.000 € sind das 1.625 € plus 3,4 ‰ von 500.000 €, also 1.700 €: zusammen 3.325 €. Ob Haus oder Wohnung, es gilt diese Staffel; nach derselben Staffel rechnet die Gebührenordnung auch Gutachten über Rechte wie ein Erbbaurecht (GOGut Nr. 1.1 bis 1.3¹).

Was die Gebühr enthält – und was nicht

• Enthalten sind die nötigen Auszüge aus Karten und je eine Ausfertigung für Sie und für den Eigentümer. Jede weitere kostet 20 €, bei einem unbebauten Grundstück 10 €, wenn Sie sie vor Fertigstellung beantragen; später kommen je Antrag 40 € hinzu (GOGut Nr. 1.12¹).
• Maßgeblich ist der Verkehrswert, den das Gutachten ermittelt. Die genaue Gebühr steht also erst am Ende fest.
• Gehört Ihnen nur ein Anteil, zählt in der Regel der Wert der ganzen Immobilie.
• Die Umsatzsteuer ist nicht enthalten (§ 1 Abs. 2 GOGut¹). Fragen Sie die Geschäftsstelle, ob sie hinzukommt.

Ein Gutachten beantragen können unter anderem Eigentümer, Inhaber von Rechten am Grundstück, Pflichtteilsberechtigte und Gerichte. Für Hannover nimmt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Hameln-Hannover den Antrag an, auch online.3 Was sonst zu den Kosten einer Bewertung gehört, steht in der Übersicht Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Staffel deckt ein übliches Gutachten ab. Wird die Arbeit aufwendiger, erhebt der Gutachterausschuss einen Zuschlag nach Zeitaufwand. Das gilt zum Beispiel, wenn Unterlagen erst erstellt werden müssen, wenn alte Rechte oder ein Altlastenverdacht zu recherchieren sind, wenn ein Wohnrecht, ein Erbbaurecht oder Denkmalschutz den Wert beeinflussen und wenn Bauschäden zu ermitteln sind.1

Der Zeitaufwand wird je angefangene halbe Stunde berechnet, je nach eingesetzter Fachkraft mit 58,00 €, 49,00 €, 40,50 € oder 32,50 € (§ 3 Abs. 3 GOGut¹, Änderung 2024²). Eine Stunde der höchsten Stufe kostet damit 116 €.

So sparen Sie

• Unterlagen vollständig mitgeben: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen. Detaillierte Angaben können einen Abschlag bringen.
• Mehrere Gutachten zum selben Stichtag in einem Antrag stellen, etwa für mehrere Wohnungen eines Nachlasses: ab dem zweiten Gutachten 60 %.
• Gibt es ein früheres Gutachten des Gutachterausschusses, höchstens zehn Jahre alt und bei unverändertem Grundstück, kostet das neue 40 % der Gebühr.

Freie Sachverständige rechnen nach eigenem Angebot, als Festpreis oder nach Stunden. Eine verbindliche Gebührentabelle gibt es nicht. Die IHK Köln nennt Stundensätze zwischen 100 und 200 € als durchaus üblich.4 Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure gilt nur für die dort beschriebenen Planungsleistungen, und selbst deren Werte sind nur eine Grundlage, die man vereinbaren kann.5 Prozentangaben wie „0,5 bis 1,5 % des Werts“, die im Internet kursieren, beruhen auf keiner Rechtsvorschrift. Zum Vergleich: Die Gebühr des Gutachterausschusses liegt bei 0,45 bis 1,1 % für Werte von einer Million bis 200.000 €.

Was im Angebot stehen sollte

• Preis mit oder ohne Umsatzsteuer, Festpreis oder Stundensatz
• Zweck und Stichtag des Gutachtens, etwa Erbschaft zum Todestag
• Umfang: Besichtigung innen und außen, Beschaffung von Unterlagen, Zahl der Ausfertigungen
• Qualifikation: öffentlich bestellt und vereidigt oder zertifiziert

Die Qualifikation zählt, wenn das Gutachten fürs Finanzamt ist: Als Nachweis eines niedrigeren Werts dient dort regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder von Sachverständigen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert sind (§ 198 Abs. 2 BewG⁷). Mehr dazu steht im Ratgeber Hauswert im Erbfall: Gutachten fürs Finanzamt.

Beauftragen Sie das Gutachten selbst, zahlen Sie es. Beauftragt ein Gericht einen Sachverständigen, erhält dieser sein Honorar nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz, für die Bewertung von Immobilien 125 € je Stunde. Dieses Geld legt das Gericht aus; es gehört zu den Auslagen des Verfahrens, die die Beteiligten am Ende tragen (Nr. 9005 KV GKG, in Familiensachen Nr. 2005 KV FamGKG⁸).

Pflichtteil: Der Nachlass zahlt

Wer einen Pflichtteil fordert und nicht Erbe ist, kann verlangen, dass der Wert der Nachlassgegenstände ermittelt wird, also auch der Wert eines Hauses. Die Kosten fallen dem Nachlass zur Last (§ 2314 BGB⁹). Wie es weitergeht, wenn der Pflichtteil nur mit einem Verkauf zu zahlen ist, steht im Ratgeber Pflichtteil: Muss das Haus verkauft werden?

Erbschaftsteuer: Kosten sind abziehbar

Lassen Sie ein Gutachten erstellen, um dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachzuweisen, können Sie die Kosten von der Erbschaft abziehen. Der Bundesfinanzhof hat sie als Kosten der Regelung des Nachlasses anerkannt, wenn das Gutachten in engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem Erwerb steht (BFH, II R 20/12¹¹). Für solche Kosten und die Bestattung zusammen zieht das Finanzamt bei Erbfällen seit 2025 ohne Nachweis pauschal 15.000 € ab (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG¹⁰). Belege lohnen sich also, wenn die Kosten zusammen höher sind.

Ein kostenloses Verkehrswertgutachten gibt es nicht. Kostenlos oder günstig sind aber diese Wege zu einer ersten Zahl:

• Bodenrichtwert: kostenfrei in BORIS.NI. Er zeigt den Wert des Bodens, nicht des Hauses. Wie Sie ihn lesen, steht im Ratgeber Bodenrichtwert Hannover.
• Immobilien-Preis-Kalkulator der Gutachterausschüsse: 20 € je Abruf (GOGut Nr. 6.4¹). Er dient einer groben Einschätzung und ersetzt nach Angabe des Herausgebers kein Verkehrswertgutachten.12
• Online-Ersteinschätzung eines Maklers, bei mir kostenfrei, und eine Bewertung vor Ort. Sie ist kein Gutachten für Gericht oder Finanzamt, hilft aber beim Angebotspreis.

Für einen Immobilienverkauf schreibt kein Gesetz ein Gutachten vor. Der Preis entsteht zwischen Verkäufer und Käufer. Ein Gutachten kann trotzdem helfen, etwa wenn Erben sich auf einen Wert einigen wollen. Gutachten des Gutachterausschusses sind nur bindend, wenn ein Gesetz das bestimmt oder die Beteiligten es vereinbaren.3