Umlaufbeschluss in der WEG: Regeln, Ablauf, Muster

Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss der Eigentümer ohne Versammlung. Gültig ist er, wenn alle Eigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären (§ 23 Abs. 3 Satz 1 WEG¹). Textform heißt: lesbar, mit Ihrem Namen, auf einem dauerhaften Datenträger (§ 126b BGB³). Das kann ein Brief sein, eine E-Mail oder eine Abstimmung über eine Internetplattform oder App. Bis zur WEG-Reform am 1. Dezember 2020 waren die Unterschriften aller nötig (BT-Drucksache 19/18791, S. 72⁴).

„Alle“ heißt wirklich alle. Wer mit Nein stimmt, sich enthält oder gar nicht antwortet, hat nicht zugestimmt. Fehlt auch nur eine Zustimmung, ist der Antrag im Umlauf nicht angenommen, es sei denn, es gibt einen Absenkungsbeschluss (Abschnitt 3).

Worüber im Umlauf beschlossen werden kann

Über alles, worüber die Eigentümer auch in einer Versammlung beschließen könnten. Der Umlauf ändert nur das Verfahren, nicht die Befugnisse der Gemeinschaft (BGH, V ZR 190/25, Rn. 33, 34⁶).

Wer ihn anstößt

Das Gesetz legt nicht fest, wer einen Umlaufbeschluss einleitet. Gibt es einen Verwalter, ist er der richtige Ansprechpartner: Er führt die Beschluss-Sammlung, in die jeder schriftliche Beschluss mit Ort und Datum seiner Verkündung gehört (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG²). Wie Gemeinschaften ohne Verwalter entscheiden, steht im Ratgeber WEG ohne Verwalter.

Ja, aber nur über einen Zwischenschritt. Die Eigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG¹). Gedacht ist das etwa für eine Versammlung, in der noch Informationen fehlen: Dann kann die Entscheidung im Umlauf nachgeholt werden (BT-Drucksache 19/22634, S. 45⁷). Gezählt werden die abgegebenen Stimmen, jeder Eigentümer hat eine, wenn die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt (§ 25 Abs. 1, 2 WEG⁵).

Ein Beispiel aus der Rechtsprechung: Die Eigentümer beschlossen in ihrer Versammlung, dass über die Erneuerung der Heizanlage im Umlauf mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden kann. Den Auftrag vergaben sie danach im Umlauf mit einfacher Mehrheit (BGH, V ZR 190/25, Rn. 1, 2⁶).

Ein Gegenstand, keine Dauerregel

Das Gesetz spricht von einem einzelnen Gegenstand. Eine allgemeine Regel, nach der künftig alles im Umlauf mit Mehrheit entschieden wird, deckt der Wortlaut nicht. Ob ein Absenkungsbeschluss mehrere Umlaufbeschlüsse zum selben Gegenstand tragen kann, ist umstritten; der Bundesgerichtshof hat das offengelassen (Rn. 22⁶).

Auch die Absenkung lässt sich anfechten

Den Absenkungsbeschluss können Sie für sich allein anfechten (BGH, V ZR 190/25, Leitsatz 1⁶). Bis zu einem Urteil gilt er aber, und der Umlauf darf stattfinden. Ist der Umlaufbeschluss erst bestandskräftig, hilft selbst eine erfolgreiche Klage gegen die Absenkung nicht mehr. Halten Sie das Verfahren für falsch, greifen Sie deshalb beide Beschlüsse an (Rn. 18, 30⁶).

Kein Beschluss unter Vorbehalt

Ein Ergebnis wie „angenommen, wenn bis zum 24. niemand widerspricht“ reicht nicht. Wegen der kurzen Anfechtungsfrist muss die Feststellung verbindlich sein; unter einer solchen Bedingung kommt gar kein Beschluss zustande (BGH, V ZR 221/17, Rn. 16⁸).

Antwort zurücknehmen

Eine Stimme in der Versammlung lässt sich nach ihrem Zugang beim Versammlungsleiter nicht mehr widerrufen (BGH, V ZR 254/11⁹). Auch Ihre Antwort im Umlauf ist eine Erklärung, die mit dem Zugang wirksam wird (§ 130 Abs. 1 BGB³). Ob man sie danach noch ändern kann, hat der Bundesgerichtshof für den Umlauf offengelassen (BGH, V ZR 221/17, Rn. 15⁸). Überlegen Sie deshalb vor dem Absenden.

Umlauf oder Versammlung?

Muss diskutiert werden oder ist Widerspruch zu erwarten, führt eine Versammlung verlässlicher zum Beschluss, denn dort genügt die Mehrheit. Die Einladung braucht drei Wochen Vorlauf; wie Sie die Frist berechnen, steht im Ratgeber Einladung zur Eigentümerversammlung. Seit Oktober 2024 kann die Versammlung auch ganz virtuell stattfinden, wenn das zuvor mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschlossen wurde (§ 23 Abs. 1a WEG¹; mehr zur WEG-Reform).

Ein amtliches Muster gibt es nicht. Die Inhaltsliste zeigt, was eine Vorlage enthalten sollte, damit die Antworten eindeutig sind und der Beschluss sauber zustande kommt. Haken Sie ab oder drucken Sie die Liste aus.

Ein Satz wie „Wer nicht antwortet, stimmt zu“ gehört nicht in die Vorlage. Schweigen ist keine Zustimmung, und ein Ergebnis unter einem solchen Vorbehalt trägt keinen Beschluss (BGH, V ZR 221/17, Rn. 16⁸).

Für die Klage gelten dieselben Fristen wie nach einer Versammlung: erheben innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung, begründen innerhalb von zwei Monaten, gerichtet gegen die Gemeinschaft (§§ 44, 45 WEG¹⁰). Beschlossen ist ein Umlaufbeschluss mit der Feststellung und Mitteilung des Ergebnisses (BGH, V ZR 221/17, Rn. 15⁸). Rechnen Sie vorsichtshalber ab dem Tag, an dem die Mitteilung verschickt wurde. Den letzten Tag nennt der Fristrechner im Ratgeber Protokoll.

Zustimmungen fehlten – gilt er trotzdem?

Ja, bis ein Gericht ihn aufhebt. Die Zustimmung aller dürfen die Eigentümer abbedingen, deshalb macht ihr Fehlen einen Umlaufbeschluss nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Das gilt auch, wenn mit Mehrheit entschieden wurde, obwohl ein Absenkungsbeschluss ganz fehlte (BGH, V ZR 190/25, Rn. 31, 32⁶). Klagt niemand rechtzeitig, wird der Beschluss bestandskräftig. Mehr zur Anfechtung steht im Ratgeber Eigentümergemeinschaft.

Typische Fehler

• Antworten ohne Namen: Sie erfüllen die Textform nicht (§ 126b BGB³).
• Ergebnis nur „unter Vorbehalt“ oder nicht an alle mitgeteilt: Dann gibt es keinen Beschluss (BGH, V ZR 221/17⁸).
• Mehrheit genügen lassen ohne Absenkungsbeschluss: Der Beschluss ist anfechtbar (BGH, V ZR 190/25⁶).
• Unklarer Antrag: Ist nicht eindeutig, was gelten soll, wird später um den Inhalt gestritten. Formulieren Sie ihn so genau wie einen Vertragstext.