Übergabeprotokoll beim Hausverkauf – Vorlage zum Ausfüllen

Ein Übergabeprotokoll ist keine Formvorschrift, sondern Ihr Beweis. Es belegt, an welchem Tag und in welchem Zustand der Käufer das Haus bekommen hat. Das zählt, weil mit der Übergabe die Gefahr eines zufälligen Schadens auf ihn übergeht und ihm von da an die Nutzungen zustehen, während er die Lasten trägt (§ 446 BGB¹). Hinein gehören:

• Tag, Uhrzeit, Anschrift und Beteiligte. Der Tag ist der Stichtag für alles, was danach kommt.
• Zählerstände mit Zählernummer für Strom, Gas, Wasser und Wärme oder den Füllstand des Heizöltanks. Sie sind die Grundlage für die Schlussrechnung Ihrer Versorger und den Ausgleich mit dem Käufer.
• Schlüssel nach Art und Anzahl, auch Garagensender und Briefkastenschlüssel.
• Übergebene Unterlagen. Den Energieausweis oder eine Kopie müssen Sie dem Käufer schon unverzüglich nach dem Kaufvertrag übergeben; wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 € (§ 80 Abs. 4, § 108 GModG²). Dazu kommen Anleitungen, Wartungsnachweise und Pläne, bei Vermietung die Mietverträge.
• Zustand: ob das Haus wie vereinbart geräumt ist, welche Mängel bekannt sind und ob seit dem Vertrag etwas beschädigt wurde.
• Mitverkaufte Gegenstände, so wie sie im Kaufvertrag stehen.

Warum auch neue Schäden hineingehören

Bis zur Übergabe tragen Sie das Risiko: Beschädigt ein Sturm das Dach vor dem Übergabetag, ist das Ihre Sache, danach die des Käufers (§ 446 Satz 1 BGB¹). Ein Protokoll, das den Zustand an diesem Tag festhält, beugt Streit vor. Für Mängel selbst gilt der Kaufvertrag: Bei gebrauchten Häusern wird die Haftung häufig ausgeschlossen, außer für arglistig verschwiegene oder garantierte Eigenschaften (§ 444 BGB³) und für eine im Vertrag vereinbarte Beschaffenheit (BGH, V ZR 78/14³). Was der Käufer schon beim Vertragsschluss kannte, kann er nicht geltend machen (§ 442 BGB³). Was dazu im Vertrag stehen sollte, zeigt der Ratgeber Kaufvertrag fürs Haus.

Wann übergeben wird, legt der Kaufvertrag fest; in der Regel geht der Besitz mit der Zahlung des Kaufpreises über.4 Ab dann stehen dem Käufer die Nutzungen zu, also das Wohnen oder die Miete, und er trägt die Lasten wie Grundsteuer, Müll- und Abwassergebühren (§ 446 BGB¹). Wiederkehrende Lasten werden dabei nach der Zeit geteilt (§ 103 BGB¹). Eigentümer bleiben Sie bis zur Eintragung des Käufers (§ 873 BGB⁵).

Grundsteuer, Müll und Versicherung

Bescheide und Versicherung richten sich nicht nach Ihrem Protokoll:

• Grundsteuer: Sie schuldet für das ganze Jahr, wem das Haus zu Jahresbeginn zugerechnet ist (§§ 9, 10 GrStG⁶). Den Eigentümerwechsel trägt das Finanzamt in Niedersachsen von sich aus nach; eine Anzeige von Ihnen wird nicht erwartet.7 Den Anteil ab der Übergabe trägt untereinander der Käufer; wie er erstattet wird, steht im Kaufvertrag.
• Müllgebühren in der Region Hannover: Gebührenpflichtig bei aha ist der Eigentümer. Wechselt er, zahlt der bisherige bis zum Ende des laufenden Monats, und der Wechsel ist innerhalb eines Monats schriftlich mitzuteilen.8
• Gebäudeversicherung: Der Käufer tritt in Ihren Vertrag ein, sobald er Eigentümer ist; den Eigentümerwechsel müssen Sie oder der Käufer dem Versicherer unverzüglich anzeigen (§§ 95, 97 VVG⁹). Mehr dazu steht im Ratgeber Gebäudeversicherung beim Hausverkauf.

Tragen Sie ein, was Sie schon wissen, und haken Sie ab, was erledigt ist. Ist ein Punkt ausgefüllt, wird er abgehakt. „Protokoll drucken“ erzeugt ein Blatt mit Ihren Angaben und Zeilen für die Unterschriften; leere Felder erscheinen als Linie zum Ausfüllen von Hand. Als PDF sichern Sie es über den Druckdialog. Ihre Eingaben werden nicht gespeichert und gehen beim Verlassen der Seite verloren.

Ist das Haus vermietet, stimmen Sie den Rundgang mit dem Mieter ab. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein und übernimmt auch die Rechte und Pflichten aus der Kaution; bekommt der Mieter sie später vom Käufer nicht zurück, bleiben Sie zur Rückzahlung verpflichtet (§§ 566, 566a BGB¹⁰). Halten Sie deshalb fest, welche Kaution in welcher Form übergeben wurde. Wie der Verkauf insgesamt abläuft, zeigt der Ratgeber Hausverkauf: die Schritte.

• Schlüssel vor dem Geld. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, ist der Besitzübergang in der Regel an die vorherige Zahlung geknüpft.11 Will der Käufer früher hinein, etwa zum Renovieren, schlägt der Notar Regelungen zu Ihrer Absicherung vor.4
• Zählerstände ohne Zählernummer oder nur mündlich. Dann lässt sich die Schlussrechnung später nicht zuordnen.
• Versicherung zum Übergabetag gekündigt. Bis zur Eintragung des Käufers läuft Ihr Vertrag weiter (§ 95 VVG⁹).
• Neue Schäden nicht festgehalten. Was vor der Übergabe passiert, trägt nach dem Gesetz der Verkäufer (§ 446 BGB¹).
• Energieausweis vergessen. Er gehört schon unverzüglich nach dem Kaufvertrag in die Hände des Käufers; fehlt er noch, übergeben Sie ihn spätestens jetzt (§ 80 Abs. 4 GModG²).
• Nur ein Exemplar. Unterschreiben Sie zwei, damit beide Seiten denselben Stand haben.

Welche Unterlagen Sie schon für den Verkauf brauchen und wo Sie sie bekommen, steht in der Checkliste für den Hausverkauf.