Wo finde ich die Teilungs­erklärung und den Aufteilungsplan?

Die Teilungserklärung ist die Urkunde, mit der ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde: als Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG²) oder als Vertrag der Miteigentümer (§ 3 WEG²). Das Grundbuch nennt nur das Wichtigste und verweist für alles Weitere auf diese Urkunde (§ 7 Abs. 1 und 3 WEG²). Deshalb liegt sie in der Grundakte, die das Grundbuchamt zu jedem Grundbuch führt.

Suchen Sie in dieser Reihenfolge:

1. Ihre eigenen Unterlagen aus Kauf, Schenkung oder Erbfall.
2. Der Verwalter. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG³). Fragen Sie nach einer Kopie.
3. Das Grundbuchamt mit der eingetragenen Fassung samt allen Nachträgen, siehe nächster Abschnitt.
4. Der Notar. Hat er die Teilungserklärung beurkundet, verwahrt er die Urschrift (§ 45 BeurkG⁴). Abschriften bekommen die Beteiligten und ihre Rechtsnachfolger (§ 51 BeurkG⁴). Fragen Sie, ob er Ihnen als heutigem Eigentümer eine gibt.

Was Ihr Grundbuch dazu verrät

Im Bestandsverzeichnis Ihres Wohnungsgrundbuchs stehen Ihr Miteigentumsanteil als Bruch, etwa 85/1.000, und der Verweis auf die Urkunde, die den Inhalt Ihres Sondereigentums regelt (§ 3 WGV⁵). Nennt der Verweis einen Notar und eine Urkundennummer, wissen Sie, wo das Original liegt.

Grundbuch und Grundakte führt das Grundbuchamt, eine Abteilung des Amtsgerichts.6 Welches Amtsgericht für Ihre Gemeinde zuständig ist, zeigt der Justiznavigator Niedersachsen. Das Grundbuchamt Hannover führt die Grundakte seit dem 1. November 2022 elektronisch; ältere Teile liegen weiter auf Papier, Einblick gibt es in beide.7

Anträge auf einen Grundbuchausdruck nimmt das Grundbuchamt schriftlich, per Fax oder persönlich an, nicht telefonisch oder per E-Mail.6 Stellen Sie den Antrag auf Kopien aus der Grundakte ebenso.

Was die Kopie kostet

Die Seitenzahl im Beispiel ist frei gewählt. Freiseiten gibt es nicht: Die freien Kopien nach Anm. 3 zu Nr. 31000 gelten nur für Beurkundungen, Gerichtsentscheidungen und Sitzungsprotokolle.1 Dass Kopien aus der Grundakte nach Nr. 31000 abgerechnet werden, steht auch auf Antragsvordrucken von Grundbuchämtern.8

Einsehen darf das Grundbuch und die Urkunden, auf die es verweist, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO⁹). Für die übrigen Teile der Grundakte gilt dasselbe. Wer einsehen darf, bekommt eine Kopie, auf Antrag beglaubigt, auch elektronisch (§ 46 GBV¹⁰).

Ein berechtigtes Interesse haben nach dem Justizportal Niedersachsen grundsätzlich:6

• der Eigentümer, auch Erben, die ihr Erbrecht belegen,
• wer in Abteilung II oder III eingetragen ist, etwa die Bank mit ihrer Grundschuld,
• wer einen Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer hat,
• wer eine Vollmacht eines Einsichtsberechtigten vorlegt.

Notare und eingetragene Berechtigte wie die Bank müssen ihr Interesse nicht darlegen (§ 43 Abs. 2 GBV¹⁰).

Als Kaufinteressent

Bloßes Kaufinteresse begründet noch kein berechtigtes Interesse.6 Erklärt der Eigentümer für diesen Fall seine Zustimmung, darf das Grundbuchamt Ihnen trotzdem Einsicht geben (§ 43 Abs. 2 Satz 2, § 46 Abs. 2 GBV¹⁰). Einfacher ist es, den Verkäufer um eine Kopie oder seine schriftliche Zustimmung zu bitten.

Als Eigentümer: Wer hat nachgesehen?

Das Grundbuchamt protokolliert, wer in Grundbuch und Grundakte Einsicht genommen hat. Als Eigentümer bekommen Sie daraus auf Verlangen Auskunft; nach zwei Jahren darf das Protokoll vernichtet werden (§ 12 Abs. 4 GBO⁹).

Die Teilungserklärung teilt auf, wem was gehört. Meist enthält sie als zweiten Teil die Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben regelt. Anlagen sind der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Die Aufteilung

Das Grundstück wird in Miteigentumsanteile geteilt, und mit jedem Anteil ist Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden; dient die Einheit nicht dem Wohnen, etwa als Laden, heißt sie Teileigentum (§ 1, § 8 WEG²). Stellplätze gelten als Räume, und seit der Reform kann Sondereigentum auch Flächen außerhalb des Gebäudes umfassen, etwa einen Garten (§ 3 Abs. 1 und 2 WEG²). Wie die Anteile zustande kommen, steht im Ratgeber Miteigentumsanteile berechnen.

Was Ihnen allein gehört und was allen

Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, und Anlagen für alle bleiben immer gemeinschaftlich, auch innerhalb Ihrer Wohnung. Die Teilungserklärung kann zusätzlich Teile, die Sondereigentum sein könnten, der Gemeinschaft zuordnen (§ 5 Abs. 2 und 3 WEG²). Den Überblick gibt die Übersicht So funktioniert die Gemeinschaft.

Die Gemeinschaftsordnung

Hier dürfen die Eigentümer vom Gesetz abweichen (§ 10 Abs. 1 WEG¹¹). Achten Sie auf diese Punkte:

• Nutzung: ob Ihre Einheit Wohnung, Laden oder Büro ist. Was die Mehrheit daran ändern kann, steht in der Übersicht unter Hund, Ferienvermietung, Praxis.
• Kosten: Ohne eigene Regel zahlt jeder nach seinem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 WEG¹¹).
• Stimmrecht: Das Gesetz gibt jedem Eigentümer eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG¹¹); die Gemeinschaftsordnung kann etwa Stimmen nach Anteilen vorsehen.
• Sondernutzungsrechte an Garten, Terrasse oder Stellplatz, siehe Ratgeber Sondernutzungsrecht am Garten.
• Zustimmung zum Verkauf: Braucht ein Verkauf etwa die Zustimmung des Verwalters, muss das ausdrücklich im Grundbuch stehen (§ 12 WEG¹¹, § 7 Abs. 3 WEG²).
• Öffnungsklausel: ob die Eigentümer die Gemeinschaftsordnung mit Mehrheit ändern dürfen.

Stammt Ihre Teilungserklärung aus der Zeit vor Dezember 2020, gilt in den seither geänderten Punkten in der Regel trotzdem das neue Recht (§ 47 WEG¹¹).

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung mit Unterschrift und Siegel oder Stempel der Baubehörde. Er zeigt Lage und Größe von Sonder- und Gemeinschaftseigentum; alle Räume und Flächen einer Wohnung tragen dieselbe Nummer (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG²). Stellplätze und Flächen außerhalb des Gebäudes sind mit Maßen bestimmt. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 3 Abs. 3, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG²).

Die Teilungserklärung zeigt die Regeln, wie sie eingetragen wurden. Beschlüsse der Versammlung kommen nur ins Grundbuch, wenn sie auf einer Öffnungsklausel beruhen (§ 10 Abs. 3 WEG¹¹). Für einzelne Kostenarten kann die Versammlung aber einen anderen Schlüssel beschließen, als die Teilungserklärung nennt (§ 16 Abs. 2 WEG¹¹). Was heute gilt, sehen Sie deshalb erst mit den Unterlagen des Verwalters.

Er führt die Beschluss-Sammlung mit den Beschlüssen seit dem 1. Juli 2007. Einsehen darf sie jeder Eigentümer und jeder, den ein Eigentümer ermächtigt, also auch ein Kaufinteressent (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG¹²).

Wie Sie sie ändern, steht im Ratgeber Teilungserklärung ändern.

Nur die erste Fassung bestellen

Änderungen des Sondereigentums trägt das Grundbuchamt im Bestandsverzeichnis in den Spalten 6 und 8 ein, neben dem Vermerk über die Anlegung des Blatts (§ 3 Abs. 5 WGV⁵). Steht dort eine solche Änderung, gibt es einen Nachtrag. Bestellen Sie ihn mit, sonst lesen Sie eine überholte Fassung.

Den Plan vergessen

Erst der Aufteilungsplan zeigt, welche Räume, Keller und Stellplätze zu Ihrer Wohnung gehören. Er ist eine Anlage, beantragen Sie ihn ausdrücklich.

Über Internetportale bestellen

Für Grundbuchauszüge nennt das Justizportal Niedersachsen den Weg über das Grundbuchamt kostengünstiger und zuverlässiger als Internetportale.6 Die amtlichen Gebühren stehen in Abschnitt 3.

Die Beschlüsse übersehen

Wie die Kosten heute verteilt werden, kann ein späterer Beschluss geändert haben. Er steht in der Beschluss-Sammlung und den Protokollen.