Teilungs­erklärung ändern: wer zustimmen muss und was es kostet

Die Teilungserklärung hat zwei Teile, und für beide gelten andere Regeln. Was darin steht, erklärt der Ratgeber Was steht in der Teilungserklärung?

Die Gemeinschaftsordnung: nur gemeinsam

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung aller Eigentümer, die vom Gesetz abweichen darf (§ 10 Abs. 1 WEG²). Ändern lässt sie sich deshalb grundsätzlich nur durch eine neue Vereinbarung, der alle zustimmen. Beschließen dürfen die Eigentümer nur, was Gesetz oder Vereinbarung ausdrücklich dem Beschluss überlassen (§ 23 Abs. 1 WEG²). Ein Mehrheitsbeschluss darüber hinaus ist nichtig, nicht bloß anfechtbar (BGH, V ZB 58/99³).

Das Sondereigentum: gemeinsam vor dem Notar

Soll ein Raum den Eigentümer wechseln, etwa der Dachboden zu Ihrer Wohnung kommen, ändert sich das Eigentum selbst. Dafür müssen sich alle Beteiligten einigen, in derselben Form wie bei einer Auflassung, also gleichzeitig vor einem Notar, und die Änderung muss ins Grundbuch (§ 4 WEG, § 925 BGB⁴). Gehört der Raum bisher allen, weil er gemeinschaftliches Eigentum ist, sind alle Eigentümer beteiligt (§ 1 Abs. 5 WEG⁴). Eine Öffnungsklausel hilft hier nicht, denn sie erlaubt Beschlüsse nur über Vereinbarungen.

Dasselbe gilt, wenn sich Miteigentumsanteile ändern sollen, denn auch dabei geht Eigentum über (§ 925 BGB⁴); mehr im Ratgeber Miteigentumsanteile berechnen.

Vieles regelt das Gesetz ohne Änderung der Teilungserklärung: Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG²) für

• eine andere Verteilung einzelner Kosten oder Kostenarten, auch abweichend von der Teilungserklärung (§ 16 Abs. 2 WEG⁵),
• Regeln zu Verwaltung und Gebrauch, etwa eine Hausordnung, soweit nichts vereinbart ist (§ 19 WEG⁵),
• bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum (§ 20 Abs. 1 WEG⁵),
• die Aufhebung einer Pflicht, beim Verkauf die Zustimmung des Verwalters einzuholen (§ 12 Abs. 4 WEG⁵).

Mit Öffnungsklausel

Eine Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung erlaubt, Vereinbarungen mit der dort genannten Mehrheit zu ändern. Gegen spätere Käufer wirkt ein solcher Beschluss nur, wenn er im Grundbuch steht (§ 10 Abs. 3 WEG²). Dafür genügt die Niederschrift der Versammlung mit öffentlich beglaubigten Unterschriften des Vorsitzenden, eines Eigentümers und gegebenenfalls des Beiratsvorsitzenden; den Antrag kann auch die Gemeinschaft stellen (§ 7 Abs. 2, § 24 Abs. 6 WEG⁶). Warum das seit 2026 auch für ältere Beschlüsse zählt, steht in der Übersicht unter WEG-Gesetz und Reform.

Auch eine Öffnungsklausel hat Grenzen. Die Zweckbestimmung Ihrer Einheit, also ob sie Wohnung, Laden oder Büro ist, darf ein Mehrheitsbeschluss auf Grund einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Ihrer Zustimmung ändern oder einschränken (BGH, V ZR 112/18⁷).

Ja, auf zwei Wegen. Erstens, wenn ein Mehrheitsbeschluss genügt, weil das Gesetz oder eine Öffnungsklausel ihn erlaubt; die Überstimmten müssen dann nicht zustimmen. Zweitens, wenn Sie einen Anspruch auf die Änderung haben. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass eine Vereinbarung angepasst wird, wenn ein Festhalten an ihr aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Abgewogen werden dabei alle Umstände, vor allem die Rechte und Interessen der anderen (§ 10 Abs. 2 WEG²). Dass Ihnen eine Regel lästig ist, reicht dafür nicht.

Stimmen die anderen nicht zu, müssen Sie Ihren Anspruch einklagen. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Haus liegt (§ 43 Abs. 2 WEG, § 23 Nr. 2 GVG⁸). Bis zum rechtskräftigen Urteil gilt die bisherige Regel weiter. Wer etwa seine Wohnung anders nutzen will, darf die neue Nutzung erst danach aufnehmen (BGH, V ZR 307/16⁹).

Nur wegen der Reform von 2020 müssen Sie eine ältere Teilungserklärung nicht ändern. Weicht sie von seither geänderten Vorschriften ab, gilt in der Regel trotzdem das neue Recht (§ 47 WEG²).

Das Grundbuchamt trägt nur ein, was der Betroffene bewilligt hat, und die Bewilligung muss in öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§§ 19, 29 GBO¹⁰). Deshalb führt der Weg über den Notar, auch wenn die Eigentümer sich längst einig sind.

Müssen die Banken zustimmen?

Bei Änderungen der Gemeinschaftsordnung nur in einem Fall: wenn ein Sondernutzungsrecht begründet, aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Dann müssen die Gläubiger zustimmen, deren Grundschulden auf den betroffenen Wohnungen lasten (§ 5 Abs. 4 WEG¹¹). Wie ein Sondernutzungsrecht am Garten entsteht, steht im Ratgeber Sondernutzungsrecht am Garten. Wechseln Räume den Eigentümer, fragen Sie den Notar vorher, welche Gläubiger mitwirken müssen.

Neuer Plan, neue Bescheinigung

Ändert sich, welche Räume zu welcher Wohnung gehören, braucht das Grundbuchamt einen geänderten Aufteilungsplan mit Siegel der Baubehörde und deren Bescheinigung, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (§ 7 Abs. 4 WEG⁶). Zuständig ist die Bauaufsicht der Stadt Hannover oder der eigenen Kommune, für acht Umlandkommunen wie Burgwedel und Isernhagen die der Region Hannover.12 Für Bauzeichnung und Bescheinigung fallen eigene Kosten an.

Die 500 € sind die Obergrenze für alle gleichzeitig beantragten Änderungen; die Löschung einer Pflicht, beim Verkauf die Zustimmung des Verwalters einzuholen, kostet höchstens 100 € (Nr. 14160 Nr. 5 KV GNotKG¹). Für Räume, die den Eigentümer wechseln, gilt dieser Satz nicht ohne Weiteres; fragen Sie den Notar.

Der Notar rechnet nach dem Geschäftswert. Eine eigene Wertvorschrift für Änderungen der Teilungserklärung gibt es nicht. Der Notar bestimmt den Wert deshalb nach billigem Ermessen; fehlen Anhaltspunkte, gilt ein Wert von 5.000 € (§ 36 GNotKG¹³).

Rechenbeispiel

Der Geschäftswert ist angenommen, Ihr Notar kann einen anderen ansetzen. Für einen fertigen Entwurf statt der Beurkundung gilt dasselbe (§ 92 Abs. 2 GNotKG¹³). Weg B setzt eine Öffnungsklausel voraus. Gebühren für das Einreichen beim Grundbuchamt und Kosten für Plan und Bescheinigung sind nicht enthalten.

Wer zahlt?

Gegenüber dem Grundbuchamt schuldet die Kosten, wer den Antrag gestellt hat. Den Notar zahlt, wer ihn beauftragt hat, und bei einer Beurkundung jeder, dessen Erklärung beurkundet wurde (§§ 22, 29, 30 GNotKG¹⁴). Wer die Kosten untereinander trägt, regeln Sie am besten gleich in der Urkunde oder im Beschluss.

Stand der Gesetze am 17. Oktober 2026: Wohnungseigentumsgesetz zuletzt geändert am 10. Oktober 2024, Gerichts- und Notarkostengesetz zuletzt geändert am 10. Dezember 2025.15