Steuer bei Hausverkauf: muss ich zahlen?

Als Verkäufer kommt für Sie vor allem eine Steuer in Frage: die Einkommensteuer auf den Gewinn. Ein Haus in Ihrem Privatvermögen verkaufen Sie steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG¹). Umgangssprachlich heißt diese Steuer Spekulationssteuer, auch wenn Sie gar nicht spekulieren wollten.3

Nach zehn Jahren steuerfrei

Gemessen wird zwischen den Tagen, an denen Ihr Kaufvertrag und Ihr Verkaufsvertrag beim Notar geschlossen wurden.3 Haben Sie am 15. Juni 2016 gekauft, ist ein Verkaufsvertrag ab dem 16. Juni 2026 steuerfrei. Haben Sie geerbt oder geschenkt bekommen, zählt der Kaufvertrag dessen, der das Haus gekauft hat (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG¹, für das Erbe H 23³). Was nach einem Erbfall sonst steuerlich gilt, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: welche Steuer?

Steuerfrei, wenn Sie selbst darin wohnen

Haben Sie das Haus seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor, bleibt der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG¹). Für die drei Jahre reicht es, ohne Unterbrechung vom 31. Dezember des zweiten Vorjahres bis zum 1. Januar des Verkaufsjahres dort zu wohnen.16

Wie viel Steuer anfällt

Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Ihrer Kosten für Kauf, Ausbau und Verkauf. Abschreibungen, die Sie als Vermieter abgesetzt haben, kommen wieder hinzu (§ 23 Abs. 3 EStG¹). Versteuert wird er mit Ihrem persönlichen Satz, 2026 bis zu 45 % (§ 32a EStG²). Liegt Ihr Gewinn aus solchen Geschäften im Jahr unter 1.000 €, bleibt er frei. Frist und Steuer auf den Tag genau ausrechnen können Sie im Ratgeber Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Rechenbeispiel

Sie haben 2019 eine Wohnung für 250.000 € samt Nebenkosten gekauft und vermietet, abgesetzt haben Sie 20.000 € Abschreibungen. 2026 verkaufen Sie die vermietete Wohnung für 300.000 €, Ihre Verkaufskosten betragen 8.000 €. Der Gewinn: 300.000 € − 8.000 € − (250.000 € − 20.000 €) = 62.000 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sind das 26.040 € Einkommensteuer, dazu gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Hätten Sie die Wohnung ab 2019 selbst bewohnt, wäre der Verkauf steuerfrei.

Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren nach Kauf oder Bau mehr als drei Objekte, geht die Finanzverwaltung in der Regel von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Das gilt dann für alle Verkäufe, auch für die ersten drei.4 Jede Eigentumswohnung ist ein eigenes Objekt, ein unbebautes Grundstück ebenso.

Die Grenze ist ein Anzeichen, keine feste Regel. Auch weniger Verkäufe können gewerblich sein, etwa wenn Sie ein Haus bauen und es schon vor der Fertigstellung verkaufen oder während der Bauzeit einen Makler beauftragen.4

Was dann gilt

Gewerbliche Gewinne sind auch nach zehn Jahren steuerpflichtig, denn die Regeln für private Verkäufe treten dahinter zurück (§ 23 Abs. 2 EStG¹). Zur Einkommensteuer kann Gewerbesteuer kommen (§ 15 Abs. 2 EStG, § 2 GewStG⁵). Dasselbe gilt für ein Haus, das zum Vermögen eines Betriebs gehört.

Was nicht mitzählt

• das Haus, in dem Sie selbst wohnen; haben Sie es weniger als fünf Jahre bewohnt, nur wenn Sie zeigen können, dass Sie auf Dauer dort wohnen wollten und der Verkauf auf Sachzwängen beruht
• geerbte Häuser, es sei denn, schon der Erblasser hat gewerblich gehandelt oder Sie modernisieren vor dem Verkauf in nicht unerheblichem Umfang; geschenkte zählen dagegen mit
• Häuser, die Sie vor dem Verkauf mindestens zehn Jahre vermietet haben4

In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5 % des Kaufpreises.6 Im Kaufvertrag übernimmt sie in der Regel der Käufer12, und das Finanzamt richtet den Bescheid zuerst an ihn. Nach dem Gesetz schulden sie aber beide Vertragsparteien (§ 13 GrEStG⁷). Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt die Steuer von Ihnen fordern.6

Entstanden ist die Steuer schon mit dem Kaufvertrag. Ins Grundbuch kommt der Käufer erst, wenn das Finanzamt bescheinigt, dass steuerlich nichts entgegensteht, die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG⁷). Bis dahin bleiben Sie Eigentümer.

Keine Umsatzsteuer auf den Kaufpreis

Verkäufe, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG⁸). Auf den Kaufpreis Ihres Hauses kommt deshalb keine Umsatzsteuer.

Welche Kosten Sie als Verkäufer sonst tragen, etwa die Löschung Ihrer Grundschuld, steht im Ratgeber Hausverkauf. Wer welche Notarkosten zahlt, erklärt der Ratgeber Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen am 1. Januar für das ganze Jahr festgesetzt. Schuldner ist, wem das Haus an diesem Tag steuerlich zugerechnet ist (§§ 9, 10 GrStG⁹). Verkaufen Sie im Lauf des Jahres, geht der Bescheid für dieses Jahr deshalb noch an Sie.

Den Wechsel trägt das Finanzamt in Niedersachsen von sich aus ein, eine Anzeige erwartet es von Ihnen nicht.10 Er wirkt zum 1. Januar des folgenden Jahres (§ 222 Abs. 4 BewG, in Niedersachsen mit § 8 Abs. 4 NGrStG⁹), unter Umständen schon dann, wenn Besitz, Nutzen und Lasten übergegangen sind, auch bevor der Käufer im Grundbuch steht (BFH, II R 44/17¹¹).

Was der Kaufvertrag regelt

Untereinander gilt der Kaufvertrag. Darin geht der wirtschaftliche Besitz in der Regel mit der Zahlung des Kaufpreises über, und ab dann trägt der Käufer die laufenden Kosten, auch die Grundsteuer.12 Den Anteil für die Monate danach, den Sie an die Gemeinde zahlen, schuldet er Ihnen dann nach dem Vertrag. Lesen Sie die Klausel im Entwurf vor dem Termin.

Ist der Verkauf steuerpflichtig, gehört der Gewinn in Ihre Einkommensteuererklärung für das Jahr, in dem der Kaufpreis bei Ihnen eingeht (§ 11 EStG¹³). Der Notar muss jeden Kaufvertrag über ein Grundstück dem Finanzamt anzeigen (§ 18 GrEStG⁷). Wer einen steuerpflichtigen Gewinn bewusst nicht angibt und so Steuern verkürzt, macht sich wegen Steuerhinterziehung strafbar (§ 370 AO¹⁴).

Ist der Verkauf steuerfrei, weil mehr als zehn Jahre vergangen sind oder Sie selbst darin gewohnt haben, ist er kein privates Veräußerungsgeschäft. Dann haben Sie daraus keine Einkünfte und in der Einkommensteuererklärung dafür nichts anzugeben (§ 2 Abs. 1, § 22 Nr. 2 EStG¹⁷).

Was Sie absetzen können

Die Kosten Ihres Verkaufs, etwa Maklerprovision, Notarkosten oder eine Vorfälligkeitsentschädigung, ziehen Sie als Werbungskosten vom Gewinn ab (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG¹). Grunderwerbsteuer und Notarkosten Ihres eigenen Kaufs gehören zu den Anschaffungskosten und mindern den Gewinn ebenfalls (§ 255 HGB¹⁵). Beides wirkt nur bei einem steuerpflichtigen Verkauf. Ist er steuerfrei, gibt es keinen Gewinn, von dem Sie etwas abziehen könnten.

Ergibt sich bei einem steuerpflichtigen Verkauf ein Verlust, verrechnet das Finanzamt ihn nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften, im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren (§ 23 Abs. 3 Satz 7, 8 EStG¹). Geben Sie ihn deshalb ebenfalls an.

Was Sie konkret tun

1. Suchen Sie die Daten beider notariellen Verträge heraus und rechnen Sie aus, wann die zehn Jahre enden.
2. Klären Sie, ob Sie seit dem Kauf oder in den letzten drei Kalenderjahren ohne Unterbrechung selbst darin gewohnt haben.
3. Endet die Frist bald, setzen Sie den Notartermin danach an und binden sich vorher nicht, auch nicht mit einem Vorvertrag.
4. Ist der Verkauf steuerpflichtig, sammeln Sie Kaufvertrag, Rechnungen für Ausbauten und die abgesetzten Abschreibungen.
5. Geben Sie den Gewinn in der Erklärung für das Jahr an, in dem der Kaufpreis eingeht.