Wie hoch ist die Spekulations­steuer bei Immobilien?

Eine eigene Spekulationssteuer gibt es nicht. Gemeint ist die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 22 Nr. 2 EStG², § 23 EStG¹). Ob Sie spekulieren wollten, spielt keine Rolle.7 Der Gewinn kommt zu Ihren übrigen Einkünften des Jahres hinzu, etwa Lohn oder Rente, und wird nach dem normalen Tarif versteuert.

Ihr Grenzsteuersatz zählt

Entscheidend ist der Satz, mit dem der letzte Euro Ihres Einkommens besteuert wird, der Grenzsteuersatz. Liegt Ihr Einkommen samt Gewinn 2026 über 69.879 €, als Ehepaar über 139.758 €, kostet jeder Euro Gewinn 42 Cent Steuer. Darunter ist der Satz niedriger, ein großer Gewinn kann Sie aber in diesen Bereich schieben.

Dazu kommt ein Solidaritätszuschlag von bis zu 5,5 % der Einkommensteuer, wenn Ihre Einkommensteuer im Jahr 20.350 € übersteigt, bei zusammen veranlagten Ehepaaren 40.700 € (§§ 3, 4 SolZG⁴). Sind Sie Mitglied einer Kirche, fällt auch Kirchensteuer an.

Freigrenze: unter 1.000 € bleibt alles frei

Ist Ihr gesamter Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr kleiner als 1.000 €, bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG¹). Diese Grenze gilt seit 2024, vorher waren es 600 € (BGBl. 2024 I Nr. 108⁵). Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig. Zusammen veranlagte Ehepaare haben sie jeder für sich.7

In welchem Jahr Sie zahlen

Versteuert wird der Gewinn in dem Jahr, in dem der Kaufpreis bei Ihnen eingeht (§ 11 EStG⁶). Unterschreiben Sie im Dezember und zahlt der Käufer im Januar, gehört der Gewinn ins neue Jahr. Sie geben ihn in Ihrer Einkommensteuererklärung an, das Finanzamt setzt die Steuer mit dem Bescheid fest.

• Gewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − (Anschaffungskosten + Ausbaukosten − abgesetzte Abschreibungen)

So steht es im Gesetz: Vom Verkaufspreis gehen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und die Werbungskosten des Verkaufs ab (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG¹).

• Anschaffungskosten sind der Kaufpreis samt Nebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler beim Kauf (§ 255 Abs. 1 HGB⁸).
• Ausbaukosten zählen, wenn Sie angebaut, ausgebaut oder das Haus wesentlich verbessert haben, nicht aber laufende Reparaturen (§ 255 Abs. 2 HGB⁸).
• Werbungskosten des Verkaufs sind etwa Ihre Maklerprovision und Ihre Notarkosten. Auch eine Vorfälligkeitsentschädigung zählt, wenn Sie Ihren Kredit ablösen müssen, um lastenfrei zu verkaufen.7

Abschreibungen erhöhen den Gewinn

Haben Sie vermietet und dabei Abschreibungen abgesetzt, mindern diese die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG¹). Im Beispiel macht das den Gewinn um 30.000 € größer. Die abgesetzten Beträge finden Sie in Ihren Steuererklärungen der Vermietungsjahre.

Wenn ein Verlust herauskommt

Einen Verlust verrechnet das Finanzamt nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften: im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren (§ 23 Abs. 3 Satz 7, 8 EStG¹). Mit Lohn oder Mieteinnahmen lässt er sich nicht ausgleichen.

Tragen Sie die Daten beider notariellen Verträge ein, für einen geplanten Verkauf den Tag, an dem Sie beurkunden wollen. Der Rechner zeigt, wann die zehn Jahre enden, ob eine Ausnahme greift und wie viel Steuer etwa anfällt. Ohne Ihre Zahlen rechnet er das Beispiel aus Abschnitt 3.

Steuerpflichtig ist der Verkauf, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG¹). Gemessen wird zwischen den Tagen, an denen Ihr Kaufvertrag und Ihr Verkaufsvertrag wirksam geschlossen wurden, bei Immobilien also beim Notar (BFH, IX R 18/13⁹). Übergabe, Zahlung und Eintrag im Grundbuch zählen dafür nicht.

Auf den Tag genau gerechnet

Der Tag des Kaufvertrags zählt nicht mit. Die Frist endet zehn Jahre später mit dem Tag, der dieselbe Zahl trägt. Fehlt dieser Tag, weil Sie an einem 29. Februar gekauft haben, endet sie am letzten Tag des Februars (§ 108 AO, §§ 187, 188 BGB¹⁰). Ein Verkaufsvertrag genau am Tag des Fristendes ist noch steuerpflichtig, erst der Tag danach ist frei.

Beispiele für das Fristende

Kaufvertrag	steuerpflichtig	steuerfrei
Di, 15.05.2018	bis Mo, 15.05.2028	ab Di, 16.05.2028
Fr, 28.02.2014	bis Mi, 28.02.2024	ab Do, 29.02.2024 (Schaltjahr)
Mo, 29.02.2016	bis Sa, 28.02.2026	ab So, 01.03.2026; sicher ab Di, 03.03.2026

Wochenende und Feiertag

Endet die Frist an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag, könnte sie sich nach § 108 Abs. 3 AO¹⁰ bis zum nächsten Werktag verlängern. Ob das für diese Frist gilt, hat der Bundesfinanzhof, soweit ersichtlich, nicht entschieden. Wer sichergehen will, beurkundet erst nach diesem Werktag. Der Rechner nennt das Datum, für Feiertage in Niedersachsen (§ 2 NFeiertagsG¹¹), und zeigt einen Verkaufsvertrag bis zu diesem Werktag als nicht sicher steuerfrei an.

Vor dem Fristende nicht binden

Schon ein bindender Vorvertrag oder ein bindendes Angebot kann als Verkauf gelten. Tritt eine Bedingung des Vertrags oder eine behördliche Genehmigung erst nach dem Fristende ein, bleibt es beim Datum des Vertrags. Anders, wenn jemand ohne Vollmacht für eine Seite unterschrieben hat: Dann zählt erst der Tag, an dem diese Seite den Vertrag genehmigt.7 Über Preis und Käufer können Sie vorher sprechen, beurkunden sollten Sie erst danach.

Gebaut oder ausgebaut

Die Frist beginnt mit dem Kauf des Grundstücks. Ein Haus, das Sie in den zehn Jahren bauen, ausbauen oder erweitern, gehört zum Verkauf dazu (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG¹). Für das Haus beginnt keine eigene Frist.

Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, bleibt der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei. Dafür gibt es zwei Wege (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG¹):

• Sie haben seit dem Kauf ausschließlich selbst darin gewohnt. Ein Leerstand vor dem Einzug, etwa für eine Renovierung, schadet nicht.12
• Sie haben im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor ohne Unterbrechung darin gewohnt (BFH, IX R 37/16¹³).

Die drei Jahre genau

Es reicht, wenn Sie im zweiten Jahr vor dem Verkauf mindestens am 31. Dezember, im Vorjahr durchgehend und im Verkaufsjahr mindestens am 1. Januar selbst darin gewohnt haben. Ziehen Sie im Verkaufsjahr aus, dürfen Sie danach sogar vermieten. Steht die Wohnung dagegen im Vorjahr auch nur kurz leer oder vermieten Sie sie dann, ist der Gewinn zu versteuern.12 Es geht um Kalenderjahre, nicht um drei volle Jahre.

Was als eigene Nutzung zählt

• eine Zweit- oder Ferienwohnung, die Sie nicht vermieten (BFH, IX R 37/16¹³)
• ein Arbeitszimmer in Ihrer Wohnung (BFH, IX R 27/19¹⁴)
• eine Wohnung, die Ihr Kind kostenlos bewohnt, solange Sie für es Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag bekommen; bei anderen Angehörigen gilt das nicht12

Bei einem teilweise vermieteten Haus bleibt nur der selbst bewohnte Teil steuerfrei, für die vermietete Wohnung gilt die Frist.12

Nach einer Trennung

Wer auszieht, nutzt das Haus nicht mehr selbst, auch wenn der frühere Partner und die Kinder dort wohnen bleiben (BFH, IX R 11/21¹⁵). Verkauft er seinen Anteil innerhalb der zehn Jahre, auch an den früheren Partner, kann Steuer anfallen. Was beim Verkauf in einer Scheidung sonst gilt, steht im Ratgeber Haus verkaufen bei Scheidung.

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt die laufende Frist. Es zählt der Kaufvertrag dessen, der sie gekauft hat (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG¹, für das Erbe H 23⁷). Hat Ihre Mutter das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, verkaufen Sie es steuerfrei. Hat sie selbst darin gewohnt, zählt ihre Nutzung für Sie mit.12 Welche Steuern nach einem Erbfall sonst eine Rolle spielen, steht im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: welche Steuer?

Verschenken und an Angehörige verkaufen

Eine Schenkung ist kein Verkauf. Übernimmt der Beschenkte dabei aber Ihre Kredite, gilt das als Entgelt, und die Übertragung zählt teilweise als Verkauf.16 Verkaufen Sie zum vollen Preis an Ihr Kind oder andere Angehörige, gelten dieselben Regeln wie bei einem fremden Käufer. Liegt der Preis unter dem Verkehrswert, zählt nur der bezahlte Anteil als Verkauf, und davon gehen auch nur die anteiligen Anschaffungskosten ab. Ein Verkauf zum eigenen Einstandspreis ist dann nicht automatisch ohne Gewinn.16 Was beide Wege in der Familie unterscheidet, steht im Ratgeber Haus an Kinder verschenken oder verkaufen?

Mehrere Verkäufe in kurzer Zeit

Wer in wenigen Jahren mehrere Immobilien kauft und verkauft, kann gewerblich handeln. Dann gehen die Regeln für Gewerbe vor, und die Zehn-Jahres-Frist hilft nicht (§ 23 Abs. 2 EStG¹). Wann das so ist und welche Steuern beim Verkauf sonst anfallen, erklärt der Ratgeber Steuer beim Hausverkauf. Die Kurzfassung für alle Schritte des Verkaufs steht im Ratgeber Hausverkauf.