Sonderumlage: wie hoch, wer zahlt, was absetzbar ist

Eine Sonderumlage ergänzt den Wirtschaftsplan des laufenden Jahres. Sie deckt besondere oder unvorhergesehene Ausgaben (BGH, V ZR 139/23, Rn. 36²). Beschließen darf die Versammlung sie, wenn die Ansätze des Plans falsch waren, von neuen Tatsachen überholt sind oder der Plan sich aus anderen Gründen nicht durchführen lässt (BGH, V ZR 129/11, Rn. 15³). Anlass kann eine Reparatur sein, die sich nicht aufschieben lässt, oder Hausgeld, das ein Eigentümer schuldig bleibt; seinen Ausfall tragen die anderen (BGH, V ZR 244/14, Rn. 15⁵).

Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG⁴). Wie die Vorschüsse im normalen Jahr entstehen, erklärt der Ratgeber Wirtschaftsplan der WEG.

Wer wie viel zahlt

Verteilt wird nach dem Schlüssel, der in Ihrer Gemeinschaft gilt, grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG⁴). Einen anderen Schlüssel kann die Versammlung beschließen. Wer ihn will, muss das aber vor dem Beschluss über die Umlage beantragen (BGH, V ZR 139/23²). Für Umbauten, also bauliche Veränderungen, gelten eigene Regeln: Wer nicht zugestimmt hat, zahlt grundsätzlich nur mit, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Anteile dafür waren oder sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 WEG⁴).

Wie hoch darf sie sein?

Eine Obergrenze nennt das Gesetz nicht. Die Gemeinschaft hat ein weites Ermessen, richtet den Betrag am Zweck und am Geldbedarf aus und darf erwartete Zahlungsausfälle einrechnen (BGH, V ZR 129/11, Rn. 15³). Würde die Umlage einzelne Eigentümer finanziell stark belasten oder überfordern, kommt stattdessen ein Kredit der Gemeinschaft in Betracht (BGH, V ZR 244/14, Rn. 23⁵). Was dabei zu beachten ist, steht in der Übersicht für Wohnungseigentümer.

Anfechten: den richtigen Beschluss, binnen eines Monats

Die Pflicht zu zahlen entsteht durch den Beschluss über die Umlage. Wollen Sie sie loswerden, müssen Sie genau diesen Beschluss anfechten (BGH, V ZR 139/23, Rn. 10²): Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung, Begründung innerhalb von zwei Monaten (§ 45 WEG⁴). Bis ein Gericht ihn aufhebt, gilt er, und Sie zahlen (§ 23 Abs. 4 WEG⁴).

Den Gesamtbetrag nennt der Beschluss im Protokoll, Ihren Miteigentumsanteil das Grundbuch oder die Teilungserklärung. Die Summe aller Anteile steht in der Teilungserklärung, oft 1.000 oder 10.000.

• Ihr Anteil = Gesamtbetrag × Ihr Miteigentumsanteil ÷ Summe aller Miteigentumsanteile

Rechenbeispiel mit runden Zahlen

• 120.000 € × 45 ÷ 1.000 = 5.400 €
• in vier Raten je 1.350 €

Ein Widerspruch befreit nicht von der Zahlung; Verzug und Zinsen folgen aus dem Gesetz (§§ 286, 288 BGB⁶). Kommt es zur Zwangsversteigerung, geht die Gemeinschaft mit ihren Hausgeld- und Umlageforderungen den meisten anderen Gläubigern vor: für das laufende Jahr und die zwei Jahre davor, bis zu 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG⁷).

Was Sie tun können

• Vor dem Beschluss: Beantragen Sie Raten. Die Versammlung kann festlegen, wann und wie gezahlt wird (§ 28 Abs. 3 WEG¹). Schlagen Sie bei großen Beträgen einen Kredit der Gemeinschaft vor.
• Nach dem Beschluss: Sprechen Sie den Verwalter an, bevor der Termin verstreicht. Ob er Ihnen allein Raten gewähren darf, hängt von seinen Befugnissen ab; sonst entscheidet die Versammlung (§ 27 WEG⁴).
• Finanzieren: Fragen Sie Ihre Bank nach einem Darlehen, solange noch nichts überfällig ist.
• Anfechten, wenn der Beschluss fehlerhaft ist – aber binnen eines Monats und bei weiterlaufender Zahlungspflicht.

Lässt sich die Belastung auf Dauer nicht tragen, ist auch der Verkauf eine Möglichkeit. Eine schon beschlossene Umlage gehört dann in den Kaufvertrag (Abschnitt 5).

Der Käufer muss auch eine Umlage zahlen, die vor seinem Kauf beschlossen wurde, aber erst danach fällig wird (BGH, V ZR 257/16⁸). Für Beträge, die vorher beschlossen und fällig waren, haftet er nicht. Eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung, die das ändert, wirkt seit dem 1. Januar 2026 nur, wenn sie ausdrücklich im Grundbuch steht (§ 7 Abs. 3, § 48 Abs. 3 WEG⁴).

Untereinander können Käufer und Verkäufer anders teilen. Das regelt der Kaufvertrag; der Verkauf selbst lässt die Zahlungspflicht nicht entfallen (BGH, V ZR 232/24, Rn. 2⁹). Als Käufer sehen Sie in die Protokolle der letzten Versammlungen: Dort stehen beschlossene Umlagen und Arbeiten, die bevorstehen. Für die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung gilt dieselbe Regel, mehr im Ratgeber Abrechnungsspitze und Eigentümerwechsel.

Wenn Sie vermieten

Bezahlt die Umlage eine Reparatur, ist Ihr Anteil Werbungskosten. Abziehen dürfen Sie ihn aber nicht schon, wenn Sie an die Gemeinschaft überweisen, sondern erst, wenn der Verwalter das Geld für die Maßnahme ausgibt (FG Niedersachsen, 13 K 613/03¹⁰). Für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage hat der Bundesfinanzhof das 2025 bestätigt (BFH, IX R 19/24¹¹). Verkaufen Sie vorher, entfällt Ihr Abzug (FG Niedersachsen¹⁰). Gehört die Maßnahme steuerlich nicht zur Erhaltung, sondern zu den Herstellungskosten, wirkt sie nur über die Abschreibung (BFH, IX R 19/24, Rn. 13¹¹).

Wenn Sie selbst darin wohnen

Dann mindern 20 Prozent der Arbeits- und Fahrtkosten der Handwerker Ihre Einkommensteuer, um höchstens 1.200 € im Jahr. Material zählt nicht. Ausgeschlossen sind öffentlich geförderte Maßnahmen, für die ein zinsverbilligtes Darlehen oder ein steuerfreier Zuschuss fließt (§ 35a Abs. 3 EStG¹²). Einmalige Handwerkerrechnungen berücksichtigt das Finanzamt im Jahr, in dem die Jahresabrechnung beschlossen wird. Ihren Anteil weist die Abrechnung aus oder eine Bescheinigung des Verwalters.13

Auf den Mieter umlegen: nein

Ihrem Mieter dürfen Sie nur Betriebskosten berechnen, und nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB⁶). Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV¹⁴). Bezahlt die Umlage eine Reparatur, bleibt sie deshalb bei Ihnen. Dient die Maßnahme der Modernisierung, kann der Vermieter die Jahresmiete nach eigenen Regeln um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen, ohne den Anteil, der ohnehin für die Erhaltung nötig war. Die Monatsmiete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 € je Quadratmeter um höchstens 2 € (§ 559 BGB⁶). Welche Teile des Hausgelds Sie umlegen dürfen, zeigt der Ratgeber Hausgeld auf den Mieter umlegen.

Wann es Geld zurückgibt

Fällt die Maßnahme weg, etwa weil ein Gericht den Beschluss über die Arbeiten aufhebt, bleibt die Umlage trotzdem geschuldet. Die Gemeinschaft kann das Geld dann zurückzahlen oder für einen anderen Zweck verwenden (BGH, V ZR 232/24⁹). Als Nachtrag zum Wirtschaftsplan gehört die Umlage zu den Vorschüssen, über die nach Jahresende abgerechnet wird (§ 28 Abs. 2 WEG¹). War sie zu hoch, setzt die Abrechnung die Vorschüsse herab. Zurück bekommt dabei nur, wer gezahlt hat.15