Sondernutzungs­recht am Garten: was ist erlaubt?

Ein Sondernutzungsrecht gibt Ihnen das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums allein zu nutzen, hier einen Teil des Gartens. Die anderen Eigentümer sind von der Nutzung ausgeschlossen. Der Garten selbst bleibt gemeinschaftliches Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG¹).

Wie es entsteht

Durch eine Vereinbarung, meist schon in der Teilungserklärung. Ein bloßer Mehrheitsbeschluss ohne Grundlage in der Teilungserklärung ist nichtig, auch wenn ihn niemand anficht (BGH, Beschluss vom 20. September 2000, V ZB 58/99²). Gegen einen späteren Käufer wirkt das Recht nur, wenn es im Grundbuch steht. Wird es begründet, geändert, aufgehoben oder übertragen, müssen auch die Banken zustimmen, deren Grundschulden auf den betroffenen Wohnungen lasten (§ 10 Abs. 3, § 5 Abs. 4 WEG³). Ob Ihre Wohnung ein solches Recht hat, sehen Sie in der Teilungserklärung; wo Sie sie bekommen, steht im Ratgeber Wo finde ich die Teilungserklärung?

Seit 2020 auch als Sondereigentum

Seit der Reform kann ein Garten auch Ihr Sondereigentum sein, wenn er im Aufteilungsplan mit Maßen bestimmt ist (§ 3 Abs. 2 und 3 WEG⁴). Dann dürfen Sie mehr: Maßnahmen über die Erhaltung hinaus brauchen keine Gestattung, soweit kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil hat (§ 13 Abs. 2 WEG⁴). Dieser Ratgeber behandelt das Sondernutzungsrecht.

Seit der Reform brauchen bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum einen Beschluss (§ 20 Abs. 1 WEG⁵). Für Ihren Garten heißt das nach dem Bundesgerichtshof: Was nach dem Inhalt Ihres Sondernutzungsrechts üblicherweise geschieht, braucht keinen Beschluss. Das bloße Recht an einem Garten erlaubt aber nichts, was über die übliche Nutzung hinausgeht (BGH, Urteil vom 12. Juni 2026, V ZR 68/25⁶).

Bepflanzung

Rasen, Beete, Stauden und Sträucher gehören zur Nutzung eines Gartens. Bedenken Sie aber: Jede Pflanze wird mit dem Einpflanzen Teil des Grundstücks, das allen gehört (§ 94 Abs. 1 BGB⁷).

Bäume

Auch Bäume auf Ihrer Fläche gehören deshalb allen. Wollen Sie einen großen Baum fällen, fragen Sie vorher die Gemeinschaft. In der Stadt Hannover kommt die Baumschutzsatzung hinzu: Laubbäume ab 60 cm und Nadelbäume ab 80 cm Stammumfang, gemessen in 1 m Höhe, dürfen nur mit Genehmigung der Stadt gefällt werden; danach ist nachzupflanzen. Geschützt sind auch Großsträucher ab 3 m Höhe und frei wachsende Hecken ab 5 m Länge und 3 m Höhe; die meisten Obstbäume sind ausgenommen (Satzung vom 28. Januar 2016).8

Zaun und Hecke

Erlaubt die Teilungserklärung, die Fläche abzugrenzen, etwa durch eine Hecke, ist das gedeckt. Der Bundesgerichtshof hat nach dem damaligen Recht eine Garten- und Terrassenfläche mit einer solchen Erlaubnis samt Abgrenzung gebilligt (V ZR 73/11⁹). Fehlt eine Regel, holen Sie vor einem festen Zaun einen Beschluss ein.

Gartenhaus, Pool, Überdachung

Ein größeres Gartenhaus ist ohne ausdrückliche Regel nicht vom Sondernutzungsrecht gedeckt; ob ein kleiner Geräteschuppen für Gartengeräte anders zu sehen ist, hat der Bundesgerichtshof offengelassen. Ein Swimmingpool ist nicht umfasst, ebenso wenig eine Terrassenüberdachung, die an der Hauswand befestigt werden muss (V ZR 68/25⁶). Für alles davon brauchen Sie vorher einen Beschluss (BGH, V ZR 140/22¹⁰). Wie ein Beschluss über eine bauliche Veränderung zustande kommt, steht im Ratgeber Bauliche Veränderung in der WEG.

Zuerst entscheidet die Teilungserklärung. Sie kann dem Berechtigten Pflege und Kosten seiner Fläche auferlegen. Eine solche Abweichung vom Gesetz muss aber klar und eindeutig in der Teilungserklärung stehen; im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit, wie der Bundesgerichtshof 2026 für Balkone bestätigt hat (V ZR 102/24¹¹).

Ohne Regel in der Teilungserklärung

Dann ist die Erhaltung des Gartens Sache der Gemeinschaft, und die Kosten tragen alle nach ihren Anteilen (§ 16 Abs. 2, § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 WEG¹²). Die Versammlung kann aber Regeln zum Gebrauch beschließen und die Kosten der Pflege dem auferlegen, der den Garten allein nutzt (§ 19 Abs. 1, § 16 Abs. 2 WEG¹²). Eine Kostenverteilung, die den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt, entspricht nach dem Bundesgerichtshof jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung; entschieden wurde das für Doppelparker in einer Tiefgarage (V ZR 81/23¹³).

Wenn der Garten verwildert

Verpflichtet die Teilungserklärung den Berechtigten zur Pflege, muss er sich daran halten (§ 14 Abs. 1 WEG¹⁴). Durchsetzen kann das die Gemeinschaft (§ 9a Abs. 2 WEG¹⁴). Als Nachbar wenden Sie sich deshalb an den Verwalter. Gibt es keine solche Pflicht, ist die Pflege Aufgabe der Gemeinschaft, und die Versammlung kann sie regeln.

Für die Grundsteuer in Niedersachsen zählt ein Sondernutzungsrecht am Garten übrigens nicht gesondert zur Grundstücksfläche Ihrer Wohnung.15

Das jüngste Urteil stammt vom 12. Juni 2026. Eine Eigentümerin hatte an ihrer Doppelhaushälfte ohne Beschluss Fassade und Fenster umgebaut und auf ihrem Garten mit Sondernutzungsrecht ein größeres Gartenhaus errichtet. Die Verurteilung zum Rückbau blieb bestehen; dass eine Bepflanzung die neuen Fenster verdeckt, beseitigt die Beeinträchtigung nicht. Ob das Gartenhaus nachträglich gestattet werden muss, prüft das Landgericht neu. Weil beide Hälften ein Sondernutzungsrecht an einem großen Garten haben, muss eine erhebliche Beeinträchtigung dabei besonders sorgfältig begründet werden (V ZR 68/25, Rn. 41⁶). Was das Urteil sonst für Doppelhäuser bedeutet, steht in der Übersicht unter Zwei Eigentümer, Doppelhaus.

Einen Anspruch auf Gestattung haben Sie, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, die durch den Bau über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG⁵). Lehnt die Versammlung trotzdem ab, fasst auf Ihre Klage das Gericht den Beschluss (§ 44 Abs. 1 WEG⁵). Wer vorher baut, gegen den hat die Gemeinschaft einen Unterlassungsanspruch, und der Bauherr kann sich nicht darauf berufen, dass ihm die Gestattung eigentlich zustünde (BGH, V ZR 140/22¹⁰).

Wenn der Nachbar ohne Beschluss gebaut hat

Dann kann die Gemeinschaft Beseitigung und die Wiederherstellung des früheren Zustands verlangen (§ 1004 Abs. 1 BGB¹⁶; V ZR 68/25⁶). Wenden Sie sich an den Verwalter, damit die Versammlung über das Vorgehen beschließt. Hat die Versammlung den Bau dagegen gestattet und halten Sie das für falsch, müssen Sie den Beschluss binnen eines Monats anfechten (§ 45 WEG⁵).

Soll ein Sondernutzungsrecht neu begründet, geändert oder übertragen werden, führt der Weg über Notar und Grundbuch. Wie das abläuft und was es kostet, steht im Ratgeber Teilungserklärung ändern.