- 1Hausgeld an die WEGDas Hausgeld schulden Sie der Gemeinschaft, auch wenn der Mieter nicht zahlt
- 2Umlagefähig oder nicht?Nur vereinbarte Betriebskosten – nie Verwaltung, Rücklage oder Reparaturen
- 3Abrechnung an den MieterSpätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungsjahres, auch ohne WEG-Beschluss
- 4Schaden: Wohnung oder HausIm Sondereigentum zahlen in der Regel Sie, an Dach und Fassade die Gemeinschaft
Verwalten · Einzelne Wohnung
Sondereigentumsverwaltung in Hannover
Sie vermieten eine Eigentumswohnung in Hannover oder der Region und wollen die Arbeit damit abgeben – oder wohnen weit weg? Ich prüfe den Mieteingang, koordiniere Reparaturen, begleite Mieterwechsel und mache aus der Abrechnung der Gemeinschaft die Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter. Wer einzieht und was Sie in die Wohnung stecken, entscheiden weiterhin Sie.
- Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter
- Mieteingang und Mahnwesen
- Reparaturen in der Wohnung koordiniert
Es gibt schon eine WEG-Verwaltung – wozu eine zweite?
Der Verwalter Ihrer Gemeinschaft kümmert sich um Haus, Versammlung und gemeinsames Geld – er handelt für die Gemeinschaft, nicht für Sie allein. Ihr Mieter, seine Nebenkostenabrechnung und Ihre Wohnung innen sind ein eigener Auftrag: die Sondereigentumsverwaltung.
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Eigener Vertrag
Den WEG-Verwalter bestellen die Eigentümer per Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG), die Sondereigentumsverwaltung beauftragen Sie allein. Was sie umfasst, steht in keinem Gesetz, sondern in Ihrem Vertrag. Gehört Ihnen ein ganzes Haus ohne Aufteilung, passt die Mietverwaltung.
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Zwei Geldflüsse
An die Gemeinschaft zahlen Sie das Hausgeld, auch in Monaten, in denen die Wohnung leer steht oder Ihr Mieter im Rückstand ist (§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 1 WEG). Ihr Mieter überweist an Sie: Miete und in der Regel einen Abschlag auf die Betriebskosten, der angemessen sein muss (§ 556 Abs. 2 BGB). Einen Vertrag mit der Gemeinschaft hat er nicht.
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Zwei Abrechnungen
Mit der Jahresabrechnung rechnet die Gemeinschaft Ihre Hausgeldvorschüsse ab (§ 28 Abs. 2 WEG). Über die Vorauszahlungen Ihres Mieters rechnen Sie als Vermieter ab, nach eigenen Regeln und mit eigener Frist – wie aus der einen die andere wird.
Hellmuth Pusch · Geschäftsführer
Warum Sie Ihre Wohnung mit mir verwalten lassen
Für Eigentümergemeinschaften stelle ich als zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung auf. Die Abrechnung, aus der die Nebenkostenabrechnung Ihres Mieters entsteht, kenne ich also von beiden Seiten. Eigentümer und Mieter haben bei mir einen festen Ansprechpartner.
Miete im Blick
Den Mieteingang prüfe ich, offene Mieten mahne ich an.
Nebenkosten abgerechnet
Aus Ihrer Einzelabrechnung der Gemeinschaft mache ich die Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter.
Reparaturen koordiniert
Reparaturen in Ihrer Wohnung koordiniere ich mit Handwerksbetrieben aus meinem Netzwerk in der Region.
Mieterwechsel geregelt
Zieht Ihr Mieter aus, regele ich den Wechsel und auf Wunsch die Neuvermietung.
Ihre Entscheidungen
Vermieter bleiben Sie: Den neuen Mieter wählen Sie aus, über Investitionen in die Wohnung entscheiden Sie.
Kosten vorab schriftlich
Preis und Leistungsliste für Ihre Wohnung bekommen Sie schriftlich, bevor Sie unterschreiben.
Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, erteilt von der IHK Hannover · Hellmuth Pusch: zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Mitglied der Prüfungskommission der IHK Hannover für zertifizierte Verwalter · Vermögensschaden- und Betriebshaftpflicht bei der Gothaer Allgemeine Versicherung AG · Beratung auf Deutsch, Englisch, Spanisch, Französisch und Serbokroatisch
Aus der Hausgeldabrechnung wird die Nebenkostenabrechnung
Nach jedem Kalenderjahr bekommen Sie von der Gemeinschaft Ihre Einzelabrechnung. Für Ihren Mieter taugt sie so nicht: Verwaltung, Rücklage und Reparaturen stecken darin, Grundsteuer und seine Vorauszahlungen fehlen. Auf diese fünf Punkte kommt es an, wenn daraus seine Abrechnung wird:
Posten sortieren
Umlegen dürfen Sie nur Kostenarten aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung, soweit Ihr Mietvertrag ihre Umlage vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Verwaltervergütung, Zahlungen in die Erhaltungsrücklage und Reparaturen bleiben bei Ihnen (§ 1 Abs. 2 BetrKV, welche Posten der Mieter trägt).
Grundsteuer dazu
Sie steht nicht im Hausgeld, weil jede Wohnung einzeln veranlagt wird, lässt sich aber umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Für 2026 verschickt die Stadt Hannover keine neuen Bescheide, weil die Hebesätze gleich geblieben sind: Hat sich der Messbetrag Ihrer Wohnung nicht geändert, gilt der zuletzt für 2025 festgesetzte Betrag weiter (§ 27 Abs. 3 GrStG); ändert er sich, kommt ein Änderungsbescheid.
Den richtigen Schlüssel
Nennt der Mietvertrag keinen, gilt der Schlüssel der Gemeinschaft in seiner jeweils aktuellen Fassung. Widerspricht er billigem Ermessen, wird nach Wohnfläche und, wo Verbrauch erfasst wird, nach Verbrauch umgelegt (§ 556a Abs. 3 BGB). Heiz- und Warmwasserkosten verteilt die Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 % nach Verbrauch.
CO2-Anteil ausweisen
Heizt das Haus zentral, etwa mit Gas, Öl oder Fernwärme, muss die Heizkostenabrechnung den CO2-Kostenanteil Ihres Mieters, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen. Fehlt das, darf er seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 3, 4 CO2KostAufG).
Die Frist
Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums muss die Abrechnung Ihrem Mieter zugehen – auch wenn die Gemeinschaft ihre Jahresabrechnung bis dahin nicht beschlossen hat (BGH, VIII ZR 249/15). Eine verspätete Abrechnung kostet Sie die Nachzahlung, außer Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 BGB).
Verschuldet eine Verwaltung, die Sie mit der Abrechnung beauftragt haben, die Verspätung, müssen Sie das gegenüber dem Mieter vertreten wie eigenes Verschulden (§ 278 BGB). Der Verwalter der Gemeinschaft zählt nur dazu, wenn Sie ihn selbst mit Ihrer Abrechnung beauftragen; seine späte Jahresabrechnung entschuldigt Sie nur, wenn Sie belegen, dass Sie sich rechtzeitig um die Zahlen bemüht haben (wann eine Verspätung entschuldigt ist). Eine Nebenkostenabrechnung allein, ohne die Verwaltung der Wohnung, biete ich nicht an – sie ist Teil meiner Sondereigentumsverwaltung. Verwalte ich auch Ihre Gemeinschaft, liegen beide Abrechnungen in einer Hand: WEG-Verwaltung für Ihre Gemeinschaft.
Was ich übernehme – was Sie entscheiden
Abrechnung, Fristen, Reparaturen und Mieterwechsel können Sie abgeben, ohne die Entscheidungen über Ihre Wohnung aus der Hand zu geben – auch wenn Sie eine vermietete Wohnung gerade erst gekauft haben.
Übernehme ich
Was im Mietverhältnis laufend anfällt.
- Miete
- Bleibt eine Zahlung aus, mahne ich sie an. Ab wann ein Rückstand für eine Kündigung reicht, steht im Ratgeber Kündigung wegen Mietrückstand.
- Nebenkosten
- Einmal im Jahr die Abrechnung für Ihren Mieter, erstellt aus der Einzelabrechnung der Gemeinschaft.
- Reparaturen
- In der Wohnung koordiniere ich Handwerksbetriebe aus der Region. Betrifft der Schaden das Haus, ist die Gemeinschaft zuständig.
- Mieterwechsel
- Auszug, Übergabe und auf Wunsch die Neuvermietung – wie ich einen neuen Mieter finde, steht bei Wohnung vermieten.
Entscheiden Sie
Vermieter bleiben Sie.
- Mieter
- Bei einer Neuvermietung wählen Sie den Mieter aus.
- Investitionen
- Was Sie in die Wohnung stecken, ebenfalls.
- Miethöhe
- Ob und wann Sie die Miete erhöhen, entscheiden Sie. Welche Regeln dafür gelten, steht unter Miete nach dem Mietspiegel anpassen.
- Versammlung
- In der Eigentümerversammlung stimmen Sie, nicht Ihr Mieter. Wer Sie vertritt, braucht eine Vollmacht in Textform (§ 25 Abs. 3 WEG); Ihre Gemeinschaftsordnung kann den Kreis der Vertreter beschränken (wer Sie vertreten darf).
Wohnen Sie weit weg oder im Ausland, erreichen Sie mich per Telefon und E-Mail, auf Wunsch auch auf Englisch, Spanisch, Französisch oder Serbokroatisch. Ihr Mieter hat in mir ebenfalls einen festen Ansprechpartner; bei Feuer, Gasgeruch, Wasserrohrbruch, Stromausfall oder Einbruch ruft er direkt die Notrufnummern an.
Schaden: Wohnung oder Haus?
Bei jedem Schaden ist das die erste Frage. Davon hängt ab, wer den Auftrag gibt und wer zahlt: Sie für Ihre Wohnung oder die Gemeinschaft für das Haus. Gegenüber Ihrem Mieter bleiben Sie in beiden Fällen der Vermieter: Solange der Mangel die Wohnung spürbar beeinträchtigt, schuldet er nur eine geminderte Miete (§ 536 BGB).
Ihre Wohnung
Zum Sondereigentum gehören die Räume und die Bestandteile, die sich verändern lassen, ohne die äußere Gestalt des Hauses zu ändern oder das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum anderer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen (§ 5 Abs. 1 WEG) – etwa Bodenbeläge und Innentüren. Welche Räume Ihnen gehören, zeigen Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Auch Bauteile, die Ihnen gehören könnten, darf die Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum erklären (§ 5 Abs. 3 WEG).
Das Haus
Was für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder dem gemeinsamen Gebrauch dient, ist nie Sondereigentum, auch wenn es in Ihrer Wohnung liegt (§ 5 Abs. 2 WEG) – etwa tragende Wände und Außenfenster samt Rahmen. Reparaturen daran bezahlen grundsätzlich alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG). Anders ist es, wenn Ihre Teilungserklärung Ihnen diese Kosten eindeutig zuweist oder die Versammlung für einzelne Kosten eine andere Verteilung beschließt (wer bei Fenster und Balkon zahlt). Ist das strittig, hilft ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.
Ihr Mieter im Haus
Erhaltungsarbeiten an Haus und Wohnungen muss er gegenüber der Gemeinschaft dulden, wenn sie ihm rechtzeitig angekündigt wurden; geringfügige oder sofort nötige auch ohne Ankündigung. Maßnahmen, die darüber hinausgehen, muss er nur dulden, wenn sie spätestens drei Monate vorher in Textform angekündigt wurden und für ihn keine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten (§ 15 WEG). Baut er ohne Beschluss um, können Sie als Vermieter dafür haften (Rückbau und Haftung).
Vermietete Eigentumswohnungen in Hannover und Umgebung
Eine Sondereigentumsverwaltung übernehme ich für Wohnungen in der Stadt und überall in der Region. Drei Beispiele, wo Häuser von Eigentümergemeinschaften einen großen Teil des Bestands ausmachen:
In der Stadt
Linden-Süd
jedes vierte Wohnhaus169 von 678 Wohnhäusern gehören Eigentümergemeinschaften. Die Wohnungen sind im Schnitt 69 m² groß, in der ganzen Stadt 78 m².
Ricklingen
227 Wohnhäuser von Gemeinschaften18,5 % der Wohnhäuser im Stadtteil; mit im Schnitt 66 m² sind die Wohnungen hier noch kleiner.
In der Region
Burgdorf
23,6 % der WohnungenFast jede vierte Wohnung liegt in einem Haus einer Eigentümergemeinschaft, und knapp die Hälfte aller Wohnungen ist vermietet.
Wohnhäuser und Wohnungen: Zensus 2022, eigene Auswertung; Wohnfläche: Strukturdaten der Stadt Hannover, Stand Ende 2024. Ihre Wohnung liegt woanders in der Region? Schreiben Sie mir die Adresse.
Was die Sondereigentumsverwaltung kostet – und warum nur Sie sie zahlen
Bezahlt wird sie weder aus dem Hausgeld noch von Ihrem Mieter, sondern von Ihnen als Auftraggeber.
Angebot vorab
Eine Preisliste gibt es bei mir nicht. Sie bekommen vorab ein schriftliches Angebot für Ihre Wohnung: mit dem Preis und einer Liste, was er abdeckt und was nicht.
Eigene Rechnung
Aus dem Hausgeld zahlt die Gemeinschaft nur ihren eigenen Verwalter. Die Sondereigentumsverwaltung ist Ihr Vertrag; ihre Rechnung geht an Sie, auch wenn derselbe Verwalter Ihre Gemeinschaft betreut.
Nicht umlegbar, aber absetzbar
Auf Ihren Mieter umlegen dürfen Sie die Vergütung nicht; sie zählt zu den Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Bei den Einkünften aus Vermietung ist sie in der Regel als Werbungskosten absetzbar – was in Ihrem Fall gilt, klärt Ihr Steuerberater.
Wovon der Preis abhängt, zeigt die Preisbildung meiner Hausverwaltung. Verkaufen Sie die Wohnung später, bleibt der Mietvertrag bestehen: Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer ein, auch in die Pflichten aus der Kaution (§§ 566, 566a BGB). Wie ich eine vermietete Wohnung verkaufe, steht bei Kapitalanlage verkaufen.