Schönheits­reparaturen im Mietvertrag: welche Klausel noch gilt

Nach dem Gesetz müssen Sie als Vermieter die Wohnung während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB¹). Dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen. Der Mieter übernimmt sie nur, wenn der Mietvertrag es wirksam regelt.

Was zu den Schönheitsreparaturen zählt, steht in der Zweiten Berechnungsverordnung: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (§ 28 Abs. 4 II. BV²). Diese Aufzählung gilt nach dem Bundesgerichtshof auch für frei finanzierte Wohnungen.3

Wer einen vorgedruckten oder für viele Mieter vorformulierten Mietvertrag verwendet, schließt einen Formularvertrag. Ihre Klauseln prüfen Gerichte darauf, ob sie den Mieter unangemessen benachteiligen; ist das so, sind sie unwirksam (§ 307 BGB⁴). Ein Gericht schneidet eine zu weit gehende Klausel nicht auf das gerade noch Zulässige zurück. Sie fällt ganz weg.5

Starre Fristen und Quoten

„Mindestens“ oder „spätestens“ alle zwei Jahre in Küche und Bad zwingt den Mieter zu renovieren, auch wenn es nicht nötig ist. Solche starren Fristenpläne sind unwirksam.5 Eine Quotenklausel verlangt beim Auszug einen Anteil an den Kosten einer Renovierung, die noch nicht fällig ist. Der Mieter müsste dafür bei Vertragsschluss mehrfach hypothetisch rechnen; auch sie ist unwirksam.6 Einer dieser Fälle stammte aus Hannover. Wirksam kann eine Quote nur sein, wenn Sie sie mit dem Mieter einzeln ausgehandelt haben: Sie müssen die Klausel ernsthaft zur Verhandlung stellen. Die Wahl zwischen vorformulierten Varianten, etwa einer niedrigeren Miete mit Schönheitsreparaturen, genügt dafür nicht.17

Farben und Endrenovierung

Wer dem Mieter auch während der Mietzeit Farben vorschreibt, riskiert die gesamte Übertragung: Die unwirksame Farbvorgabe lässt die ganze Pflicht zu Schönheitsreparaturen entfallen.7 Auch für die Rückgabe darf die Klausel nur einen Rahmen setzen, etwa helle, neutrale Farben. Schreibt sie für den Auszug eine einzige Farbe wie Weiß vor, ist die Übertragung ebenfalls ganz unwirksam.18 Ebenso unwirksam ist eine Pflicht, beim Auszug zu renovieren, ganz gleich, wann zuletzt renoviert wurde.8

Seit März 2015 gilt: Übergeben Sie eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig, darf ein Formularvertrag dem Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen nicht auferlegen – es sei denn, Sie gewähren einen angemessenen Ausgleich.9 Der Ausgleich muss den Mieter so stellen, als hätte er eine renovierte Wohnung bekommen.10 Das gilt auch für ältere Verträge: Der Mietvertrag im Fall von 2015 stammte aus dem Jahr 2002.9

Wann eine Wohnung unrenoviert ist

Nicht erst, wenn sie völlig abgewohnt ist. Maßgeblich sind Gebrauchsspuren aus der Zeit vor dem Mietvertrag; ganz unerhebliche zählen nicht. Entscheidend ist, ob die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt. Im entschiedenen Fall mussten drei von vier Zimmern gestrichen werden; dass die Miete im ersten Monat erst ab der Monatsmitte zu zahlen war, entsprach einer halben Monatsmiete und war kein angemessener Ausgleich.9

Wer was beweisen muss

Dass die Wohnung unrenoviert war, muss der Mieter beweisen. Dass Sie einen angemessenen Ausgleich gewährt haben, müssen Sie.9 Eine Abrede zwischen altem und neuem Mieter, dass der neue die Renovierung übernimmt, ändert daran nichts – sie bindet nur die beiden Mieter.10 Ein Übergabeprotokoll mit Fotos hilft beiden Seiten.

Was diese Klausel wirksam macht: Sie verlangt nur die erforderlichen Schönheitsreparaturen, nennt die Fristen als Regel („üblicherweise“) statt als Pflicht, verlangt keine Kostenquote und gibt Farben nur für die Rückgabe von Holzteilen vor: lackierte im Ausgangston, farbig gestrichene wahlweise auch in Weiß oder hellen Tönen.11 Das Urteil stammt aus der Zeit vor 2015. Seitdem kommt die Bedingung aus Abschnitt 4 hinzu: Sie gilt nur bei einer renoviert übergebenen Wohnung oder mit angemessenem Ausgleich.

Übernehmen Sie eine Vorlage nicht ungeprüft: Schon ein zusätzlicher Satz, etwa „spätestens“ statt „üblicherweise“ oder eine Farbvorgabe für die Mietzeit, kann die ganze Übertragung zu Fall bringen.

Ist die Klausel unwirksam, gilt die gesetzliche Regel: Die Schönheitsreparaturen sind Ihre Sache als Vermieter (§ 306 Abs. 2 BGB⁴). Ihr Mieter muss weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren. Maßstab für Ihre Pflicht ist der Zustand bei Mietbeginn – bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung also dieser.

Wenn der Mieter eine Renovierung verlangt

Haben Sie die Wohnung unrenoviert übergeben und verschlechtert sich ihr Zustand wesentlich, kann der Mieter verlangen, dass Sie renovieren. Weil er dann eine frisch renovierte Wohnung bekommt, die er vorher nicht hatte, muss er sich an den Kosten beteiligen, in der Regel zur Hälfte.3 Diese Kostenteilung gilt für unrenoviert übergebene Wohnungen. War die Wohnung bei Einzug renoviert, bleibt es bei Ihrer Pflicht, sie in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB¹).

Was eine unwirksame Quote nicht ändert

Ist nur die Quotenklausel unwirksam, bleibt eine wirksame Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen bestehen; die beiden Klauseln werden getrennt geprüft.14 Anders bei Farbvorgaben für die Mietzeit oder nur in Weiß: Sie reißen die ganze Übertragung mit (Abschnitt 3).

Eine Alternative ist, gar keine Schönheitsreparaturen zu übertragen. Dann renovieren Sie selbst, haben aber Klarheit – und im Mietspiegel Hannover zählt das als ein Ausstattungspunkt, der die Vergleichsmiete Ihrer Wohnung in der Spanne nach oben schieben kann. Wie die Punkte wirken, zeigt der Ratgeber Mietspiegel Hannover. Ihre übrigen Pflichten bei der Erhaltung fasst der Ratgeber Pflichten als Vermieter zusammen.

Wenn der Mieter trotz wirksamer Klausel nicht renoviert

Ist Ihre Klausel wirksam und die Renovierung beim Auszug nötig, fordern Sie den Mieter schriftlich dazu auf und setzen ihm eine angemessene Frist. Lässt er sie verstreichen, können Sie Schadensersatz verlangen (§ 281 BGB¹⁵). Warten Sie damit nicht: Dieser Anspruch verjährt sechs Monate, nachdem Sie die Wohnung zurückerhalten haben (§ 548 BGB¹⁵) – auch wenn der Mietvertrag erst später endet.16