0511-330 907-00
Immobilie bewerten
Verkaufen · Haus mit Sanierungsbedarf
Sie wollen ein älteres Haus in Hannover oder der Region verkaufen und fragen sich, ob Sie vorher sanieren sollten? Wir besprechen, was sich lohnt, bevor Sie Geld ausgeben, zeigen Käufern den Zustand offen und erklären, was sie nachrüsten müssen und was nicht. Das schützt Sie: Einen Mangel, den der Käufer beim Vertragsschluss kennt, kann er Ihnen später nicht anlasten.
Käufer alter Häuser rechnen die Sanierung mit und fragen nach Pflichten. Drei Dinge entscheiden, ob das zu Ihrem Nachteil wird.
Kennt der Käufer einen Mangel bei Vertragsschluss, hat er deswegen keine Rechte gegen Sie (§ 442 BGB). Ein vereinbarter Haftungsausschluss hilft dagegen nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde (§ 444 BGB). Feuchter Keller, alte Leitungen, bekannte Schäden gehören deshalb ins Exposé und ins Gespräch.
Der Gutachterausschuss misst den Zustand über das modifizierte Baujahr: Je weniger modernisiert ist, desto näher bleibt ein Haus rechnerisch an seinem echten Baujahr und desto niedriger liegt der Vergleichswert. Was das ausmacht, zeigen die Zahlen unten.
Sanierungsbedarf senkt den Preis, aber nicht jede Sanierung holt ihre Kosten beim Verkauf wieder herein. Wer vorher saniert, trägt Kosten und Risiko; wer unsaniert verkauft, überlässt beides dem Käufer und seinen Plänen.
Hellmuth Pusch · Geschäftsführer
Ich führe das Unternehmen selbst und begleite Ihren Verkauf vom ersten Gespräch bis nach der Übergabe. Ich bin seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig und habe in dieser Zeit umfangreiche Erfahrungen in der Verwaltung und in der Vermarktung von Immobilien unterschiedlichster Art gesammelt. 2026 habe ich die WLH Immobilien GmbH gegründet.
Was sich vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen, bevor Sie Geld ausgeben. Für Energieausweis, Sanierungsfahrplan und Fördermittel arbeiten wir mit Greensmile Energieberatung aus Hannover zusammen, für Renovierung und Instandsetzung mit Handwerkern aus unserem Netzwerk; Käufern vermitteln wir auf Wunsch den Kontakt zur Baufinanzierung bei Interhyp.
Sie erzählen Ihre Situation einmal – danach haben Sie einen festen Ansprechpartner statt wechselnder Zuständiger.
Wir sagen vor dem Auftrag, welcher Preis am Markt realistisch ist.
Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen: Sie erfahren, wie Ihr Verkauf läuft – ohne nachfragen zu müssen.
Leistungen und Provision stehen schriftlich fest, bevor wir anfangen.
Grundbuch, Energieausweis, WEG-Protokolle: Fehlendes besorgen wir für Sie.
Übergabe, Zählerstände, offene Fragen: Wir bleiben erreichbar, wenn der Vertrag unterschrieben ist.
Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO, erteilt von der IHK Hannover · Hellmuth Pusch: zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG, Mitglied der Prüfungskommission der IHK Hannover für zertifizierte Verwalter · Vermögensschaden- und Betriebshaftpflicht bei der Gothaer Allgemeine Versicherung AG · Beratung auf Deutsch, Englisch, Spanisch, Französisch und Serbokroatisch
Das amtliche Vergleichsmodell für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in der Stadt zeigt es an zwei sonst gleichen Häusern, Bodenrichtwert 500 €/m². Wo Ihr Haus dazwischen liegt, sehen wir uns vor Ort an.
Wohnfläche bei einem modifizierten Baujahr 1965, etwa ein Haus dieses Jahrgangs ohne nennenswerte Modernisierung.
bei einem modifizierten Baujahr 1990, rechnerisch 25 Jahre jünger. Das sind rund 30 % mehr je Quadratmeter.
der Gebäude mit Wohnraum in der Stadt Hannover stammen aus 1950 bis 1979 (ganze Region: 44,7 %), überwiegend aus der Zeit vor der Wärmeschutzverordnung von 1977.
Einen festen Mehrerlös je Maßnahme gibt es nicht. Wie Modernisierungen das Baujahr verschieben, erklärt der Ratgeber Immobilienwert.
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), viele Paragrafen sind neu nummeriert. Viele Texte zitieren noch alte Fundstellen, etwa zur gestrichenen Austauschpflicht für alte Heizkessel. Was heute für Ihren Käufer gilt, erklären wir ihm gleich mit dem Exposé.
| Bauteil | Was gilt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke | Decken ohne Mindestwärmeschutz so dämmen, dass 0,24 W/(m²K) nicht überschritten werden. Ein entsprechend gedämmtes Dach darüber genügt. | § 35 GModG |
| Heizungs- und Warmwasserleitungen | Bisher ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen dämmen. | § 69 Abs. 2 GModG |
| Alte Heizung | Keine Pflicht, sie wegen des Verkaufs zu tauschen: Die früheren Regeln dazu sind gestrichen. | §§ 71–73 weggefallen |
| Neue Gas- oder Ölheizung | Wer seit dem 30.07.2026 eine einbaut, muss steigende Anteile der Wärme etwa mit Biomethan oder Bioöl erzeugen: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040. | § 43 Abs. 1 GModG |
Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, deren Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst darin wohnte, muss erst der neue Eigentümer nachrüsten: binnen zwei Jahren nach dem ersten Eigentümerwechsel seit diesem Tag (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Bei späteren Verkäufen beginnt die Frist nicht neu.
Wer die Geschossdecke nicht dämmt, riskiert ein Bußgeld bis 50.000 € (§ 108 GModG). Für selbst bewohnte Häuser gibt es eine Ausnahme, wenn sich die Dämmung nicht wirtschaftlich darstellen lässt (§ 35 Abs. 4 GModG). Die Käufersicht erklärt der Ratgeber Immobilienkauf.
Für Häuser mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 verlangt das Gesetz bis Ende 2026 in der Regel einen Bedarfsausweis, mehr dazu bei Bungalow verkaufen. Wann Sie ihn vorlegen und was in die Anzeige gehört, steht bei Exposé erstellen lassen.
Ein schlechter Energieausweis muss kein Nachteil sein: Für Familien gibt es Förderung gerade für Häuser, die saniert werden müssen.
Das KfW-Programm „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ fördert den Kauf von Häusern der Energieausweis-Klassen F, G und H, die binnen 54 Monaten saniert werden. Voraussetzung: mindestens ein Kind unter 18 und ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen bis 90.000 €, plus 10.000 € je weiterem Kind; Kredit bis 140.000 bis 180.000 € (Merkblatt, Stand 08/2026).
Für Maßnahmen an der Gebäudehülle zahlt das BAFA eine Grundförderung von 15 %, mit individuellem Sanierungsfahrplan 5 % mehr, beim Einfamilienhaus ab 30.000 € förderfähigen Kosten. Die Beratung zu diesem Fahrplan wird bei Ein- und Zweifamilienhäusern zur Hälfte gefördert, höchstens mit 650 € (Bedingungen ab 21.07.2026).
Für Energieausweis, Sanierungsfahrplan und Fördermittel zur Modernisierung arbeiten wir mit unserem Partner Greensmile Energieberatung aus Hannover zusammen.
Nicht der Weg ist anders, sondern was wir unterwegs offenlegen: den Zustand, die Pflichten, die Möglichkeiten.
Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Keller: Wir nehmen auf, was gemacht ist und was nicht. Den Zustand im Detail sieht kein Rechner.
Renovieren müssen Sie meist nicht. Was sich lohnt und was Käufer lieber selbst machen, besprechen wir, bevor Sie Geld ausgeben. Für Renovierung, Modernisierung und Instandsetzung greifen wir auf Handwerker aus unserem Netzwerk zurück.
Den Energieausweis erstellt auf Wunsch Greensmile Energieberatung. Belege über Modernisierungen sammeln wir; was fehlt, besorgen wir, Gebühren stimmen wir vorher ab.
Zustand, Energiewerte und bekannte Mängel stehen im Exposé, was Käufer nachrüsten müssen, erklären wir gleich mit. Wer zur Besichtigung kommt, weiß, worauf er sich einlässt.
Vor der Reservierung klären wir Kaufabsicht, Zeitplan und Finanzierung, bei diesem Haus samt Sanierung. Auf Wunsch vermitteln wir Kaufinteressenten den Kontakt zur Baufinanzierung bei Interhyp.
Wie der Kaufvertrag die Haftung regelt, bespricht das Notariat mit Ihnen; den Entwurf stimmen wir vorher ab. Übergeben wird mit Protokoll.
Alle sieben Schritte eines Verkaufs stehen bei Immobilie verkaufen.
In der Stadt zeigt der kommunale Wärmeplan, welche Heizung künftig passt; im Umland ist die Ölheizung der typische Sanierungsfall.
In Hannover
Für diesen Stadtbezirk sieht der Wärmeplan vor allem dezentrale Lösungen vor, also eine Heizung je Haus. Käufer planen die eigene Anlage gleich mit.
Ob eine Adresse im Gebiet der Fernwärmesatzung liegt, zeigt die Adressprüfung der Stadt; was dann beim Heizungstausch gilt, steht bei Mehrfamilienhaus verkaufen.
In der Region
Der höchste Anteil der Region, fast jedes dritte Gebäude. Kaufinteressenten fragen hier zuerst nach der Heizung.
Fast fünfmal so viel wie in der Stadt Hannover (4,7 %). Dass die alte Anlage wegen des Verkaufs nicht raus muss, gehört ins erste Gespräch.
Mehr als jedes fünfte Gebäude nördlich der Stadt. Wer hier eine neue Öl- oder Gasheizung plant, muss die Bio-Anteile ab 2029 einrechnen.
Ihr Ort steht nicht dabei? Häuser der 1950er bis 1970er Jahre gibt es überall in der Region Hannover, und überall dort verkaufen wir.
So präsentieren wir Immobilien: echte Fotos, Grundriss und alle Angaben auf einen Blick. Die Angebote kommen direkt aus unserer Maklersoftware.
360°-RundgangKäuferprovision 3,57 % des Kaufpreises inkl. MwSt. · Grundstück 256 m²
Exposé anfordernEnergieverbrauchsausweis · Endenergieverbrauch 246,2 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse G · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 1980
360°-RundgangFür Käufer provisionsfrei – unsere Provision trägt der Verkäufer · Hausgeld 420 € im Monat · sofort frei
Exposé anfordernEnergieverbrauchsausweis · Endenergieverbrauch 67 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse B · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 2015
Für Käufer provisionsfrei – unsere Provision trägt der Verkäufer · vermietet
Exposé anfordernEnergiebedarfsausweis · Endenergiebedarf 67 kWh/(m²·a) · Energieeffizienzklasse B · wesentlicher Energieträger: Fernwärme (Dampf) · Baujahr laut Energieausweis: 2015
Bevor Sie Geld ins Haus stecken oder etwas unterschreiben, wissen Sie, was auf Sie zukommt.
Ob sich vor dem Verkauf etwas lohnt, besprechen wir im Erstgespräch. Es kostet nichts und verpflichtet zu nichts, ebenso die Online-Ersteinschätzung.
Was wir leisten, was es kostet und wann es fällig wird, steht im Auftrag, bevor wir anfangen, beim Einfamilienhaus in Textform (§ 656a BGB).
Kauft ein privater Käufer Ihr Einfamilienhaus, zahlt er höchstens die Hälfte der gesamten Provision (§§ 656c, 656d BGB), gleich in welchem Zustand das Haus ist.
Widerruf, Laufzeit und was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden: Kosten beim Verkauf.