Rauchmelderpflicht in Niedersachsen: welche Räume, wer prüft

Die Pflicht steht in § 44 Abs. 5 der Niedersächsischen Bauordnung: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.“ Die Melder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird (§ 44 Abs. 5 Sätze 1 und 2 NBauO¹).

„Jeweils mindestens einen“ heißt: Jedes Schlafzimmer und jedes Kinderzimmer bekommt einen eigenen Melder. Ein Aufenthaltsraum wie das Wohnzimmer braucht selbst keinen, aber der Flur, über den man aus ihm nach draußen flüchtet. Mehr Melder, etwa im Wohnzimmer, sind erlaubt, nur nicht vorgeschrieben.

Seit wann die Pflicht gilt

Für neue Wohnungen gilt die Pflicht seit 2012; die Sätze zu den Rauchwarnmeldern traten am Tag nach der Verkündung der neuen Bauordnung in Kraft (§ 88 Abs. 1 NBauO 2012²). Wohnungen, die bis zum 31. Oktober 2012 errichtet oder genehmigt waren, musste der Eigentümer bis zum 31. Dezember 2015 nachrüsten (§ 44 Abs. 5 Satz 3 NBauO¹). Seit 1. Januar 2016 gilt sie damit für alle Wohnungen, auch für selbst genutzte.3

Einbauen muss der Eigentümer, bei einer vermieteten Wohnung also Sie. Für ältere Wohnungen schreibt die Bauordnung ihm die Nachrüstung ausdrücklich vor (§ 44 Abs. 5 Satz 3 NBauO¹), und allgemein ist er dafür verantwortlich, dass sein Haus dem Baurecht entspricht (§ 56 NBauO²). Für die Betriebsbereitschaft sind die Mieter verantwortlich, und zwar alle, die die tatsächliche Gewalt über die Wohnung ausüben. Das gilt nicht, wenn Sie als Eigentümer diese Pflicht selbst übernehmen (§ 44 Abs. 5 Satz 4 NBauO¹).

Prüfung selbst übernehmen?

Übernehmen Sie die Betriebsbereitschaft, liegt die Pflicht bei Ihnen, und Sie brauchen Zugang zur Wohnung für die Prüfung. Halten Sie die Übernahme schriftlich fest, am besten im Mietvertrag, damit klar ist, wer prüft. Lassen Sie die Prüfung von einer Fachfirma erledigen, können Sie deren Kosten umlegen, wenn der Mietvertrag es vorsieht (Abschnitt 5).

Was Ihr Mieter tun muss

Ist Ihr Mieter zuständig, sorgt er dafür, dass die Melder funktionieren. Wie das Gerät geprüft wird, steht in seiner Bedienungsanleitung. Geben Sie sie bei der Übergabe mit und halten Sie im Übergabeprotokoll fest, dass alle Melder hängen und funktionieren. Dann ist später klar, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde.

Selbst genutzte Wohnung

Auch wer selbst in seiner Wohnung lebt, musste nachrüsten.3 Die Betriebsbereitschaft liegt dann ebenfalls bei ihm, denn er übt die tatsächliche Gewalt über die Wohnung aus.

Einbau trotz eigener Melder des Mieters

Hat Ihr Mieter schon eigene Melder angebracht, muss er Ihren Einbau trotzdem dulden. Der Bundesgerichtshof hat das für eine Landesbauordnung mit vergleichbarer Pflicht entschieden (BGH, VIII ZR 290/14⁴).

Vermietete Eigentumswohnung

Die Eigentümergemeinschaft kann den Einbau in allen Wohnungen beschließen, wenn das Landesrecht ihn vorschreibt; so eingebaute Melder sind kein Sondereigentum. Auch eine einheitliche Wartung durch ein Fachunternehmen für alle Wohnungen entspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, V ZR 238/11 und V ZR 273/17⁵). Fragen Sie Ihren Verwalter, ob es einen solchen Beschluss gibt.

Gehen Sie die Wohnung Raum für Raum durch und haken Sie ab, was erledigt ist. Die Liste lässt sich drucken; gespeichert wird nichts.

Die regelmäßige Prüfung der Melder dürfen Sie als sonstige Betriebskosten umlegen. Das gilt auch dann, wenn die Bauordnung die Betriebsbereitschaft öffentlich-rechtlich dem Mieter zuweist (BGH, VIII ZR 117/21⁶). Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag diese Kosten nennt; sonstige Betriebskosten müssen einzeln vereinbart sein. Die Miete für Melder ist dagegen nicht umlegbar, denn sie steht dem Kauf gleich (BGH, VIII ZR 379/20⁷).

Mieterhöhung nach dem ersten Einbau

Der erste Einbau verbessert die Sicherheit nachhaltig und ist eine Modernisierung, auch wenn der Mieter schon eigene Melder hatte (BGH, VIII ZR 216/14⁸). Unter den gesetzlichen Voraussetzungen dürfen Sie danach die Jahresmiete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB⁹). Ersetzen Sie alte Melder später durch gleichwertige neue, ist das keine Modernisierung und rechtfertigt keine Mieterhöhung (BGH, VIII ZR 213/21⁸). Welche Kosten sonst bei Ihnen bleiben, zeigt der Ratgeber Nicht umlagefähige Nebenkosten.

Die Bauordnung schreibt kein Verfahren vor, nur das Ergebnis: Brandrauch muss frühzeitig erkannt und gemeldet werden (§ 44 Abs. 5 Satz 2 NBauO¹). Wie Melder geplant, angebracht, betrieben und instand gehalten werden, beschreibt die Norm DIN 14676-1. Sie ist ein guter Maßstab für den Auftrag an eine Fachfirma. Beim Kauf achten Sie darauf, dass die Geräte nach der Produktnorm DIN EN 14604 geprüft sind; auf sie baut DIN 14676-1 auf.10

Kontrolliert jemand?

Regelmäßige Kontrollen sieht das Bauordnungsrecht nach Auskunft des Sozialministeriums nicht vor; im Verdachtsfall kann die Bauaufsicht prüfen. Ein Bußgeld ist erst möglich, wenn die Melder trotz einer vollziehbaren schriftlichen Anordnung der Bauaufsichtsbehörde fehlen, die auf die Bußgeldvorschrift verweist; es kann dann bis zu 50.000 € betragen (§ 80 Abs. 2 und 5 NBauO¹¹). Das Ministerium weist außerdem darauf hin, dass Versicherungen im Schadensfall prüfen können, ob die Wohnung mit Meldern ausgestattet war.3 Andere Pflichten rund ums Haus, etwa die Legionellenprüfung, stehen im Überblick Pflichten als Vermieter.