Mutter im Pflegeheim: was passiert mit dem Haus?

Die Pflegekasse zahlt im Heim je nach Pflegegrad einen festen Betrag für Pflege und Betreuung, von 805 bis 2.096 € im Monat (§ 43 SGB XI¹). Den Rest trägt Ihre Mutter selbst: den Eigenanteil an den Pflegekosten, dazu Unterkunft, Verpflegung und die Investitionskosten des Heims (§ 82 SGB XI¹).

Auf den Eigenanteil an den Pflegekosten gibt die Pflegekasse einen Zuschlag, der mit der Zeit im Heim wächst: 15 % im ersten Jahr, danach 30 %, ab dem dritten Jahr 50 % und ab dem vierten Jahr 75 % (§ 43c SGB XI¹). Für Unterkunft und Verpflegung gibt es keinen Zuschlag. Was Ihre Mutter am Ende monatlich zahlt, steht in der Rechnung des Heims.

Für diesen Rest gilt eine feste Reihenfolge:

1. die Rente und andere Einkünfte Ihrer Mutter,
2. ihr Vermögen, also Erspartes und grundsätzlich auch das Haus,
3. erst danach die Sozialhilfe, genauer die Hilfe zur Pflege (§ 61 SGB XII²).

Lebt Ihr Vater noch, zählen sein Einkommen und Vermögen mit, Ihres als Kind dagegen nicht (§ 19 Abs. 3 SGB XII²). Solange Rente und Erspartes reichen, fragt niemand nach dem Haus. Ihre Mutter entscheidet dann frei, ob sie es behält, vermietet oder verkauft.

Das Sozialamt früh einschalten

Sozialhilfe gibt es erst ab dem Tag, an dem das Sozialamt vom Bedarf erfährt (§ 18 SGB XII²). Zeichnet sich ab, dass das Ersparte bald aufgebraucht ist, stellen Sie den Antrag rechtzeitig. Das Haus muss dafür nicht schon verkauft sein.

Beantragt Ihre Mutter Hilfe zur Pflege, muss sie zuerst ihr verwertbares Vermögen einsetzen, und dazu gehört ein Haus (§ 90 Abs. 1 SGB XII³). Ausgenommen ist nur ein angemessenes Hausgrundstück, das sie selbst oder ihr nicht getrennt lebender Ehe- oder Lebenspartner bewohnt, allein oder zusammen mit Angehörigen, und das nach ihrem Tod Angehörige weiter bewohnen sollen (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII³). Beides muss zusammenkommen (BSG, B 8 SO 15/17 R¹⁴). Bleibt Ihr Vater im Haus wohnen, ist beides erfüllt. Juristen sprechen von Schonvermögen.

Was „angemessen“ heißt

Eine feste Quadratmeterzahl nennt das Gesetz nicht. Das Sozialamt prüft im Einzelfall die Zahl der Bewohner und ihren Wohnbedarf, die Größe von Haus und Grundstück, Zuschnitt, Ausstattung und Wert.

Wenn das Haus leer steht oder ein Kind darin wohnt

Ist der Aufenthalt im Heim nur vorübergehend, etwa zur Kurzzeitpflege, und will Ihre Mutter zurück, behandeln Sozialämter das Haus in der Regel weiter als bewohnt; so steht es etwa in der Fachanweisung der Hamburger Sozialbehörde.3 Zieht sie auf Dauer ins Heim und lebt niemand mehr darin, ist das Haus nicht geschützt. Wohnt nur ein erwachsenes Kind darin, reicht das nach dem Wortlaut ebenfalls nicht: Geschützt ist nur das Wohnen der Mutter und ihres Ehe- oder Lebenspartners. Bleibt dann nur der Härtefall. Das Sozialamt darf den Einsatz nicht verlangen, soweit er eine Härte bedeuten würde (§ 90 Abs. 3 SGB XII³). Begründen Sie eine solche Härte im Antrag.

Erspartes bleibt bis 10.000 € je Ehepartner frei, egal was mit dem Haus geschieht (§ 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII⁵).

Muss das Haus sofort verkauft werden?

Nein. Ist ein sofortiger Verkauf nicht möglich oder wäre er eine Härte, soll das Sozialamt die Hilfe als Darlehen zahlen. Es kann verlangen, dass das Darlehen gesichert wird, zum Beispiel mit einer Grundschuld auf dem Haus (§ 91 SGB XII⁴). Das Sozialamt verkauft das Haus also nicht selbst. Zurückzahlen muss Ihre Mutter das Darlehen, etwa aus dem Verkaufserlös.

Vorgeschrieben ist keiner der drei Wege. Entscheiden muss Ihre Mutter oder wer sie vertritt.

Verkaufen

Der Erlös wird Vermögen Ihrer Mutter und bezahlt das Heim, bis nur noch der freie Betrag übrig ist. Ein Darlehen des Sozialamts wird daraus zurückgezahlt. Liegt der Kauf des Hauses mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei; bei einem geerbten oder geschenkten Haus zählt der Kauf durch den Vorbesitzer (§ 23 EStG⁶). Was bei kürzerer Zeit gilt, erklärt der Ratgeber Hausverkauf im Abschnitt Steuer.

Vermieten

Die Miete zählt als Einkommen Ihrer Mutter und deckt einen Teil der Heimkosten (§ 82 SGB XII⁷). Das Haus bleibt aber ungeschütztes Vermögen; reicht die Miete nicht, zahlt das Sozialamt den Rest nur als Darlehen, und das wie beim Leerstand nur, solange ein sofortiger Verkauf nicht möglich ist oder eine Härte wäre (§ 91 SGB XII⁴).

Leer lassen

Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten laufen weiter, Einnahmen gibt es keine. Fragen Sie den Gebäudeversicherer, ob der Leerstand für ihn eine Gefahrerhöhung ist; die müssen Sie ihm unverzüglich anzeigen (§ 23 VVG⁸). Auf Dauer bleibt das Haus einzusetzendes Vermögen: Das Darlehen gibt es nur, solange ein sofortiger Verkauf nicht möglich ist oder eine Härte wäre.

Entscheidet Ihre Mutter noch selbst und denkt über einen Umzug nach, hilft der Ratgeber Immobilie verkaufen im Alter.

Nur wenn ein Kind mehr als 100.000 € im Jahr verdient. Darunter darf das Sozialamt keinen Unterhalt von Kindern verlangen; die Grenze gilt für jedes Kind einzeln (§ 94 Abs. 1a SGB XII⁹). Das Amt geht zunächst davon aus, dass niemand darüber liegt. Für die Grenze zählt nur das Einkommen, nicht Ihr Vermögen, und Schwiegerkinder schulden keinen Unterhalt.9

Wenn das Haus schon verschenkt ist

Hat Ihre Mutter Ihnen das Haus geschenkt und kann sie ihren Unterhalt nun nicht mehr bestreiten, kann sie es zurückfordern (§ 528 BGB¹⁰). Diesen Anspruch kann das Sozialamt auf sich überleiten (§ 93 SGB XII¹¹). Statt das Haus herauszugeben, können Sie den Betrag zahlen, der für den Unterhalt fehlt.

Ausgeschlossen ist die Rückforderung, wenn zwischen Schenkung und Bedürftigkeit mehr als zehn Jahre liegen, und soweit die Herausgabe Ihren eigenen Unterhalt gefährden würde (§ 529 BGB¹⁰). Die Frist beginnt mit dem Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt, auch wenn sich Ihre Mutter ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten hat (BGH, X ZR 140/10¹²). Eine Abschmelzung um ein Zehntel je Jahr wie beim Pflichtteil gibt es hier nicht. Was bei einer Schenkung an Kinder sonst gilt, steht im Ratgeber Haus an Kinder verschenken oder verkaufen?

Nach dem Tod: Kostenersatz aus dem Erbe

Hat das Sozialamt gezahlt, müssen die Erben die Kosten der letzten zehn Jahre vor dem Tod ersetzen, soweit sie einen Sockelbetrag übersteigen. Stirbt Ihr Vater vor Ihrer Mutter, gilt das auch für seine Erben, außer für Ihre Mutter selbst. Die Erben haften höchstens bis zum Wert des Nachlasses beim Erbfall (§ 102 SGB XII¹³). Das gilt auch für ein Haus, das zu Lebzeiten geschützt war; dieser Schutz allein macht den Ersatz nicht zur besonderen Härte (BSG, B 8 SO 15/17 R¹⁴).

Das Haus gehört Ihrer Mutter, also entscheidet sie. Kann sie das nicht mehr, handelt für sie, wen sie in einer Vorsorgevollmacht bestimmt hat. Für Notar und Grundbuch muss ihre Unterschrift unter der Vollmacht mindestens öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO¹⁵). Was die Vollmacht für einen Verkauf enthalten muss, steht im Ratgeber Hausverkauf mit Vollmacht.

Gibt es keine ausreichende Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht einen rechtlichen Betreuer (§ 1814 BGB¹⁶). Will er die Wohnung Ihrer Mutter aufgeben, muss er das dem Gericht anzeigen. Verkaufen oder vermieten darf er ihr Haus nur mit Genehmigung des Betreuungsgerichts (§§ 1833, 1850 BGB¹⁶). Ohne sie bleibt ein Kaufvertrag unwirksam, bis das Gericht ihn genehmigt (§ 1856 BGB¹⁶).