Notarkosten beim Hauskauf in Niedersachsen: so viel kostet es

Notar und Grundbuchamt nehmen keinen Prozentsatz vom Kaufpreis. Sie rechnen mit festen Gebühren aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der Kaufpreis, der Geschäftswert (§ 47 GNotKG³). Für ihn nennt Tabelle B eine volle Gebühr, bei 300.000 € sind das 635 €. Diese Tabelle gilt seit dem 1. Juni 2025.1 Notar und Grundbuchamt berechnen davon Vielfache und Bruchteile.

Gerechnet ist der übliche Kaufvertrag: Der Notar beurkundet, holt die nötigen Erklärungen ein, überwacht Zahlung und Umschreibung und schickt die Daten elektronisch an das Grundbuchamt. Die oft genannten 1,5 bis 2 % liegen bei diesen Preisen deutlich über den gesetzlichen Gebühren.

Mit Finanzierung: die Grundschuld kommt dazu

Braucht Ihre Bank eine Grundschuld, beurkundet der Notar sie in einem eigenen Termin, und das Grundbuchamt trägt sie ein. Beides kostet je eine volle Gebühr aus dem Betrag der Grundschuld (§ 53 GNotKG³, Nr. 21200, 14121²), bei 240.000 € also je 535 €. Mit der XML-Gebühr des Notars (0,2), seiner Pauschale und der Umsatzsteuer sind es zusammen 1.322,78 €. Ein Kauf über 300.000 € kostet dann bei Notar und Grundbuchamt zusammen 4.666,60 € oder 1,56 %.

Jede Position hat eine Nummer im Kostenverzeichnis des GNotKG. Diese Nummern stehen auch auf der Rechnung des Notars. Das Beispiel rechnet mit 300.000 € Kaufpreis.

Beispiel: Kaufpreis 300.000 €

Posten	Betrag	Grundlage
Notar: Beurkundung (2,0)	1.270,00 €	Nr. 21100, mindestens 120 €
Notar: Vollzug (0,5)	317,50 €	Nr. 22110
Notar: Betreuung (0,5)	317,50 €	Nr. 22200
Notar: XML-Daten (0,1)	63,50 €	Nr. 22114, 22115, höchstens 125 €
Notar: Pauschale Post und Telefon	20,00 €	Nr. 32005: 20 % der Gebühren, höchstens 20 €
Notar: Umsatzsteuer 19 %	377,82 €	Nr. 32014
Notar zusammen	2.366,32 €
Grundbuchamt: Vormerkung (0,5)	317,50 €	Nr. 14150
Grundbuchamt: Eigentümer (1,0)	635,00 €	Nr. 14110
Grundbuchamt: Löschung der Vormerkung	25,00 €	Nr. 14152, keine Umsatzsteuer
Zusammen	3.343,82 €	1,11 % des Kaufpreises

Beurkundung: die größte Position

Für Entwurf, Beratung und Beurkundung des Kaufvertrags berechnet der Notar eine 2,0-Gebühr (Nr. 21100²). Fragen vor und nach dem Termin kosten nichts extra; die Beratung ist darin enthalten.5

Vollzug und Betreuung

Nach dem Termin holt der Notar ein, was für die Umschreibung nötig ist. Beim Kauf eines Hauses oder Grundstücks gehört dazu die Erklärung der Gemeinde zu ihrem Vorkaufsrecht, ohne die das Grundbuchamt Sie nicht einträgt (§ 28 BauGB⁶); beim Kauf einer Eigentumswohnung hat die Gemeinde dieses Vorkaufsrecht nicht (§ 24 Abs. 2 BauGB⁶). Stehen noch Grundschulden des Verkäufers im Grundbuch, besorgt er die Löschungsunterlagen von dessen Bank, bei Wohnungen die Zustimmung des Verwalters, wenn die Gemeinschaftsordnung sie verlangt. Das ist der Vollzug. Für die Mitteilung, dass Sie zahlen müssen, und die Überwachung der Umschreibung kommt die Betreuung dazu. Beide Gebühren fallen nur einmal an, egal wie viele Schritte es sind.4

XML-Daten für das Grundbuchamt

Ist bei einem Grundbuchamt der elektronische Rechtsverkehr eröffnet, müssen Notare dort elektronisch einreichen und die Angaben zusätzlich als strukturierten XML-Datensatz schicken (§ 1 Nds. eGruVO⁷). Beim Grundbuchamt Hannover gilt das seit dem 1. November 2022.7 Dafür berechnet der Notar neben dem Vollzug eine 0,1-Gebühr, höchstens 125 € (Nr. 22114, 22115²).

Auslagen und Umsatzsteuer

Für Post und Telefon nimmt der Notar eine Pauschale von 20 % der Gebühren, höchstens 20 €. Kopien kosten 0,15 € je Seite, nach der Bundesnotarkammer erfahrungsgemäß zusammen rund 10 €.4 Ruft er das Grundbuch online ab, gibt er die Gebühr von 8 € je Abruf weiter (JVKostG Nr. 1151⁸). Auf die Notarrechnung kommen 19 % Umsatzsteuer, auf die des Grundbuchamts nicht.

Grundbuchamt: drei Eintragungen

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht trägt zuerst eine Vormerkung für Sie ein, später Sie als Eigentümer, und löscht dann die Vormerkung (Nr. 14150, 14110, 14152²). Wie lange es bis zur Vormerkung dauert, steht im Ratgeber Auflassungsvormerkung.

Tragen Sie Ihren Kaufpreis ein und, wenn Sie finanzieren, den Betrag der Grundschuld, den Ihre Bank verlangt. Der Rechner zeigt jede Gebühr einzeln, mit Pauschale und Umsatzsteuer.

Den größten Einfluss hat der Kaufpreis. Weil die Gebühren langsamer steigen als der Preis, sinkt ihr Anteil, je teurer die Immobilie ist. Nur an den Stufen der Tabelle springt er kurz nach oben: Bei 200.000 € sind es 1,15 %, bei 200.001 € schon 1,28 %. Daneben verändern diese Punkte die Rechnung:

Verkehrswert über dem Kaufpreis

Ist die Immobilie mehr wert als der vereinbarte Preis, rechnen Notar und Grundbuchamt mit dem Verkehrswert. Übernehmen Sie weitere Leistungen für den Verkäufer, zählen sie zum Preis dazu (§ 47 GNotKG³).

Wenn der Notar nur die Gemeinde fragt

Die volle 0,5-Gebühr für den Vollzug fällt an, wenn der Notar etwa Löschungsunterlagen oder eine Zustimmung des Verwalters einholt. Muss er nur die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht besorgen, sind es höchstens 50 € (Nr. 22112²). Bei 300.000 € sinkt die Notarrechnung dadurch von 2.366,32 € auf 2.047,99 €.

Grundschuld mit Brief oder mit Auflagen der Bank

Eine Briefgrundschuld kostet beim Grundbuchamt 1,3 statt 1,0 Gebühren. Nimmt der Notar die Grundschuldurkunde für Ihre Bank entgegen oder muss er vor der Herausgabe Bedingungen prüfen, kann eine 0,5-Betreuungsgebühr aus dem Betrag der Grundschuld dazukommen.4

Wenn der Kauf platzt

Endet das Verfahren, nachdem der Notar seinen Entwurf verschickt hat, berechnet er 0,5 bis 2,0 Gebühren, mindestens 120 € (Nr. 21302²). Für einen vollständigen Entwurf ist es die volle 2,0-Gebühr (§ 92 Abs. 2 GNotKG⁹), bei 300.000 € also 1.270 € plus Auslagen und Umsatzsteuer. Zahlen muss, wer den Entwurf in Auftrag gegeben hat (§ 29 GNotKG⁹). Lassen Sie ihn deshalb erst kommen, wenn Ihre Finanzierung steht. Was die Bank dafür prüft, steht im Ratgeber Finanzierungsbestätigung.

Verhandeln geht nicht

Vereinbarungen über die Höhe der Notarkosten sind unwirksam (§ 125 GNotKG⁹). Den Notar wählen Sie trotzdem frei. Weil der Käufer die Kosten trägt, hat er bei der Wahl meist das erste Wort.5

Das GNotKG ist ein Bundesgesetz. Ein Notar in Hannover rechnet deshalb nach denselben Sätzen ab wie einer in Köln, München oder Frankfurt, und das Grundbuchamt ebenso. Für einen Kauf in NRW, Bayern oder Hessen gelten dieselben Gebühren.

Was sich zwischen den Ländern unterscheidet, ist die Grunderwerbsteuer. In Niedersachsen beträgt sie 5 % des Kaufpreises.12 Bei 300.000 € sind das 15.000 €, rund viereinhalbmal so viel wie Notar und Grundbuch zusammen. Wie sie berechnet wird und wann Sie befreit sind, steht im Ratgeber Grunderwerbsteuer in Niedersachsen. Alle Kaufnebenkosten mit Makler rechnet die Übersicht Immobilie kaufen.

Auch die XML-Gebühr hängt vom Land ab: Sie fällt nur an, wo der elektronische Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt eröffnet ist. Niedersachsen hat ihn per Verordnung Amtsgericht für Amtsgericht eingeführt, in Hannover zum 1. November 2022.7

Nach dem Gesetz trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch (§ 448 Abs. 2 BGB¹⁰). Die Löschung alter Grundschulden übernimmt regelmäßig der Verkäufer. Gegenüber Notar und Grundbuchamt haften trotzdem beide.5 Was der Verkäufer im Einzelnen zahlt, steht im Ratgeber Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Wann die Rechnungen kommen

Notar und Grundbuchamt rechnen getrennt ab. Die Gebühren des Notars werden fällig, wenn das jeweilige Verfahren beendet ist, seine Auslagen sofort (§ 10 GNotKG¹¹). Unterschreiben Käufer und Verkäufer gemeinsam, kann der Notar die Kosten des Vertrags von jedem verlangen (§§ 30, 32 GNotKG¹¹).

So prüfen Sie die Rechnung

Die Rechnung des Notars muss das Verfahren, die Nummern des Kostenverzeichnisses, den Geschäftswert, jede Gebühr und Auslage sowie gezahlte Vorschüsse nennen. Fehlt eine dieser Angaben, ist sie unwirksam (§ 19 Abs. 2 und 4 GNotKG¹¹). Mit dem Geschäftswert und dem Rechner oben können Sie jede Position nachrechnen.