Berechnung der Miteigentums­anteile: so wird gerechnet

Wer die Anteile aus den Flächen herleitet, braucht nur eine Division. Wichtig ist, dass für alle Einheiten dieselben Regeln gelten.

• Anteil = Fläche der Einheit ÷ Fläche aller Einheiten × 1.000

Beispiel mit fünf Wohnungen

Sollen nur ganze Tausendstel eingetragen werden, müssen die beiden halben Tausendstel einer der beiden Wohnungen zugeschlagen werden, etwa 227 und 258. Zusammen müssen die Anteile das ganze Grundstück ergeben, denn es gehört allen Eigentümern nach Bruchteilen (§ 1008 BGB, § 3 WEG¹).

Welche Fläche zählt?

Eine Pflicht, die Wohnfläche nach einer bestimmten Verordnung zu messen, gibt es für die Anteile nicht. Die Wohnflächenverordnung gilt unmittelbar nur für den geförderten Wohnungsbau (§ 1 WoFlV²). Als einheitlicher Maßstab für alle Einheiten eignet sie sich trotzdem, und für die Grundsteuer in Niedersachsen legt das Landesamt für Steuern sie zugrunde.3 Nach ihr zählen Flächen unter Dachschrägen zwischen 1 und 2 m lichter Höhe zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV²). Wie man im Einzelnen misst, steht im Ratgeber Wohnfläche mit Dachschräge und Balkon berechnen.

Tragen Sie Ihre Fläche und die Fläche aller Einheiten ein. Steht die Gesamtfläche nicht in Ihren Unterlagen, fragen Sie den Verwalter. Mit den Kosten, die nach Anteilen verteilt werden, rechnet der Rechner Ihren Anteil in Euro aus. Geben Sie zusätzlich Ihren eingetragenen Anteil aus dem Grundbuch ein, sehen Sie, wie viel er gegenüber der Flächenrechnung ausmacht.

Mit den Startwerten: 72 m² von 640 m² ergeben 112,5/1.000 oder 11,25 %. Bei 24.000 € Kosten im Jahr sind das 2.700 €, also 225 € im Monat. Steht im Grundbuch 120/1.000, zahlen Sie 2.880 €, also 180 € mehr. Das ist kein Fehler, solange die Teilungserklärung es so bestimmt.

Nein. Zu jeder Wohnung gehört ein Miteigentumsanteil am Grundstück (§ 1 Abs. 2 WEG¹). Wie groß die Anteile sind, legt das Gesetz nicht fest. Es verlangt nur, dass das Grundstück in Anteile geteilt wird und mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (§§ 3, 8 WEG¹). Die Größe bestimmt, wer aufteilt: der Eigentümer in der Teilungserklärung oder die Miteigentümer in ihrem Vertrag. Weil das Gesetz keinen Maßstab vorschreibt, können neben der Fläche auch Lage oder Wert eine Rolle spielen.

Es gilt, was eingetragen ist

Das Grundbuchamt trägt den Anteil als Bruch im Bestandsverzeichnis Ihres Wohnungsgrundbuchs ein, etwa 112/1.000 (§ 3 WGV⁴). Für Kosten und Erträge zählt dieses eingetragene Verhältnis (§ 16 Abs. 1 WEG⁵). Haben sich Flächen später geändert, etwa durch einen Ausbau, bleibt der Anteil, bis er im Grundbuch geändert ist. Wo Sie Grundbuch und Teilungserklärung bekommen, steht im Ratgeber Wo finde ich die Teilungserklärung?

Auch für die Grundsteuer

In Niedersachsen wird jede Eigentumswohnung mit ihrem Anteil an der Grundstücksfläche angesetzt. Dieser Anteil entspricht nach dem Landesamt für Steuern in der Regel dem Miteigentumsanteil laut Grundbuch.3

Ihr Anteil bestimmt vor allem, was Sie zahlen. Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder nach dem Verhältnis seines Anteils, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG⁵). Wie Sie Ihren Teil am Hausgeld ausrechnen, zeigt die Übersicht unter Hausgeld, Rücklage, Sonderumlage.

Nach dem Anteil haften Sie auch einem Gläubiger der Gemeinschaft, für Schulden aus Ihrer Zeit als Eigentümer (§ 9a Abs. 4 WEG⁶). Bei einer offenen Rechnung über 10.000 € und 112/1.000 sind das höchstens 1.120 €. Und eine bauliche Veränderung bezahlen alle nach Anteilen, wenn sie mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, sie ist unverhältnismäßig teuer (§ 21 Abs. 2 WEG⁷).

Was nicht nach Anteilen geht

In der Versammlung hat jeder Eigentümer eine Stimme, gleich wie groß sein Anteil ist (§ 25 Abs. 2 WEG⁸). Stimmen nach Anteilen gibt es nur, wenn die Gemeinschaftsordnung sie vorsieht (§ 10 Abs. 1 WEG⁸). Beschlussfähig ist die Versammlung seit der Reform im Dezember 2020 unabhängig davon, wie viele Anteile vertreten sind.9 Heizkosten werden zu mindestens 50 und höchstens 70 % nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche oder umbautem Raum; mehr als 70 % nur, wenn es vereinbart ist. Das gilt auch in der Eigentümergemeinschaft (§§ 3, 7, 10 HeizkostenV¹⁰).

Ja, aber nur gemeinsam. Wer einen Teil seines Anteils abgibt, überträgt Eigentum am Grundstück. Dafür müssen sich die Beteiligten gleichzeitig vor einem Notar einigen, und die Änderung wird erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam (§§ 873, 925 BGB¹¹). Fragen Sie den Notar vorher, welche Banken mit Grundschulden auf den betroffenen Wohnungen zustimmen müssen. Wie eine Änderung abläuft und was sie kostet, steht im Ratgeber Teilungserklärung ändern.

Für die Kosten genügt ein Beschluss

Geht es Ihnen ums Geld, müssen Sie die Anteile nicht ändern. Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten mit einfacher Mehrheit eine andere Verteilung beschließen, auch abweichend von der Teilungserklärung (§ 16 Abs. 2 WEG⁵). Ist eine Regel der Gemeinschaftsordnung aus schwerwiegenden Gründen unbillig, können Sie außerdem ihre Anpassung verlangen (§ 10 Abs. 2 WEG⁸).

Den Anteil für eine Bewertung halten

Der Anteil sagt, wie die Kosten verteilt werden. Über den Wert Ihrer Wohnung sagt er für sich genommen nichts.

Anteile als Stimmen zählen

Ohne Regel in der Gemeinschaftsordnung zählt jeder Kopf einmal. Wer mit Anteilen rechnet, verzählt sich bei Abstimmungen.

Das ganze Hausgeld nach Anteilen rechnen

Heizkosten, Kosten mit beschlossenem eigenem Schlüssel und Ihre Einzelposten laufen anders. Rechnen Sie nur mit dem Betrag, der laut Wirtschaftsplan nach Anteilen verteilt wird.

Flächen unterschiedlich messen

Wer eine Wohnung mit, die andere ohne Balkon misst, verschiebt die Anteile. Leiten Sie Anteile her, dann mit einer Methode für alle Einheiten.

Rundungsreste vergessen

Die Anteile müssen zusammen genau den Nenner ergeben, also 1.000/1.000 oder 10.000/10.000. Prüfen Sie die Summe, bevor die Teilungserklärung unterschrieben wird.