Mietspiegel Hannover 2025: so lesen Sie die Vergleichs­miete ab

Aktuell ist der Mietspiegel 2025. Der Rat der Landeshauptstadt hat ihn am 18. Dezember 2025 beschlossen; seitdem gilt er und hat den Mietspiegel 2023 abgelöst.1 Einen Mietspiegel 2026 gibt es nicht; auch 2026 gilt der Mietspiegel 2025. Er ist ein qualifizierter Mietspiegel: nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB⁵). Erstellt hat ihn die Region Hannover mit einer Kommission, in der unter anderem Mieterbund, Haus- und Grundeigentum, Wohnungsunternehmen und das Amtsgericht Hannover saßen. Grundlage ist eine repräsentative Befragung von Mietern und Vermietern zum Stichtag 1. April 2025.

Die Tabelle nennt Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Eingeflossen sind nur Mieten, die in den sechs Jahren vor dem Stichtag vereinbart oder geändert wurden (§ 558 Abs. 2 BGB⁶). Im Durchschnitt aller erhobenen Mieten sind das 8,73 € je m², 2021 waren es 7,84 €.3 Über eine einzelne Wohnung sagt dieser Durchschnitt nichts; dafür gibt es die Tabellenfelder.

Warum „qualifiziert“ zählt

Vor Gericht wird vermutet, dass die Werte eines qualifizierten Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Das gilt, solange er zwei Jahre nach dem Stichtag an den Markt angepasst und nach vier Jahren neu erstellt wird (§ 558d Abs. 2 und 3 BGB⁵). Für den Mietspiegel 2025 ist die Anpassung also zum April 2027 fällig. Enthält er Werte für Ihre Wohnung, nennen Sie diese in einer Mieterhöhung auch dann, wenn Sie sie anders begründen (§ 558a Abs. 3 BGB⁷).

Wo Sie ihn bekommen

Die Broschüre mit der Tabelle und das Wohnlagenverzeichnis stellt die Stadt als PDF bereit: Mietspiegel 2025 auf hannover.de. Fragen beantwortet der Bürgerservice Bauen am Rudolf-Hillebrecht-Platz 1.

Wenn kein Wert abzulesen ist

Für die Wohnungen unter „Gilt nicht für“ lässt sich aus dem Mietspiegel kein Wert unmittelbar ablesen. Eine Mieterhöhung begründen Sie dann zum Beispiel mit einem Sachverständigengutachten oder drei vergleichbaren Wohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB⁷). Bei Staffel- und Indexmiete ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ohnehin ausgeschlossen (§§ 557a, 557b BGB¹⁰).

Mietspiegel für die Region Hannover

Der Mietspiegel der Landeshauptstadt gilt nur im Stadtgebiet. Die übrigen 20 Städte und Gemeinden der Region haben je einen eigenen qualifizierten Mietspiegel 2025, gültig seit November oder Dezember 2025. Alle stehen auf der Seite der Region.4

Was die Spanne bedeutet

Jedes Feld nennt einen Mittelwert und eine Spanne. Die Spanne umfasst die mittleren vier Fünftel der erhobenen Mieten. Wo Ihre Wohnung darin liegt, entscheiden die Ausstattungspunkte. Innerhalb des so gefundenen Viertels können weitere Merkmale und Lageunterschiede den Ausschlag geben. Die Punkteregel selbst ist nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels; sie hat die Qualität eines einfachen Mietspiegels.1

Das Beispiel der Stadt

Rechenbeispiel aus der Broschüre

Eine Wohnung, gebaut 1965, 58 m² groß, in normaler Wohnlage, gehört in das Feld C2: Mittelwert 8,26 €, Spanne 7,03 bis 9,83 € je m². Sie hat 14 Ausstattungspunkte, unter anderem Bad mit Fenster und Fußbodenheizung, Balkon, Aufzug und Energieeffizienzklasse C. Damit liegt sie in der unteren Hälfte zwischen Mittelwert und Oberwert: bei 8,26 bis 9,05 € je m². Für 58 m² sind das 479,08 bis 524,90 € Nettokaltmiete im Monat.

Welche Ausstattung wie viele Punkte bringt

• Je 2 Punkte: komplette Einbauküche mit Geräten, Spüle, Arbeitsplatte und Schränken · Gäste-WC · Fußbodenheizung im Bad · Bad mit Fenster · Fliesen oder gleichwertiger Boden (etwa Parkett, Naturstein, Dielen) in allen Wohnräumen · Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten · Energieeffizienzklasse A++ bis B
• Je 1 Punkt: Fliesen oder gleichwertiger Boden in der Küche · dasselbe im Bad · separate Dusche neben der Badewanne · neuwertige Badausstattung · überwiegend Dreifachverglasung · eigener oder gestalteter Gemeinschaftsgarten · Gegensprechanlage mit Türöffner · Aufzug · abschließbarer, überdachter Fahrradraum · Fußbodenheizung in allen Wohnräumen · barrierearm mit schwellenlosen Türen und bodengleicher Dusche · Mietvertrag überträgt keine Schönheitsreparaturen auf den Mieter · Energieeffizienzklasse C oder D

Was der Mieter auf eigene Kosten eingebaut hat, zählt nicht. Die Energieeffizienzklasse steht im Energieausweis. Ob eine Klausel zu Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam ist, steht im Ratgeber Schönheitsreparaturen: welche Klausel noch gilt.

Der Rechner enthält alle 110 Felder der amtlichen Tabelle und die Punkteregel der Broschüre. Voreingestellt ist das Beispiel der Stadt aus Abschnitt 3. Die Wohnlage Ihrer Adresse finden Sie im Wohnlagenverzeichnis der Stadt.

Hannover gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Niedersächsische Mieterschutzverordnung nennt die Landeshauptstadt für die Mietpreisbremse und für die abgesenkte Kappungsgrenze; beides gilt bis 31. Dezember 2029.9 In der Region stehen außerdem Garbsen, Hemmingen, Isernhagen, Laatzen, Langenhagen, Seelze, Wedemark und Wunstorf in der Verordnung.

Mietpreisbremse: bei der neuen Vermietung

Zu Beginn des Mietverhältnisses darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen, auch bei einer Vermietung innerhalb der Familie (§ 556d Abs. 1 BGB⁸). Liegt die Vergleichsmiete wie im Beispiel bei 8,26 bis 9,05 €, darf die neue Miete höchstens 9,09 bis 9,96 € je m² betragen – je nachdem, wo genau die Wohnung in diesem Viertel liegt. Ausnahmen gelten vor allem in vier Fällen (§§ 556e, 556f BGB⁸):

• Die Vormiete war höher. Dann darf die neue Miete so hoch sein wie sie; Mietminderungen und Erhöhungen, die im letzten Jahr vor dem Ende des alten Mietverhältnisses vereinbart wurden, zählen dabei nicht.
• Sie haben in den drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert. Dann darf die Grenze um den Betrag überschritten werden, den eine Modernisierungsmieterhöhung erlaubte.
• Die Wohnung wurde nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet.
• Es ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Wollen Sie eine Ausnahme nutzen, sagen Sie das dem Mieter unaufgefordert in Textform, bevor er seine Vertragserklärung abgibt. Fehlt die Auskunft, können Sie sich erst zwei Jahre nach ihrer Nachholung auf die höhere Miete berufen. Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nach einer Rüge zurückverlangen (§ 556g BGB⁸).

Kappungsgrenze: im laufenden Mietvertrag

Im laufenden Vertrag können Sie die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dabei darf die Miete in drei Jahren um höchstens 15 % steigen; außerhalb der Gebiete der Verordnung wären es 20 %. Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen nicht mit (§ 558 Abs. 1 und 3 BGB⁶). Es gilt die niedrigere der beiden Grenzen. Wie weit Sie erhöhen dürfen, rechnet der Kappungsgrenzen-Rechner im Ratgeber für Vermieter aus.

Das Erhöhungsverlangen erklären und begründen Sie in Textform; ein Brief oder eine E-Mail mit Ihrem Namen genügt (§ 558a Abs. 1 BGB⁷, § 126b BGB¹¹). Mit dem Mietspiegel begründen Sie es so, dass der Mieter nachrechnen kann:

• das Feld, etwa C2, mit Wohnlage, Baujahr und Wohnfläche,
• Mittelwert und Spanne dieses Feldes,
• die Ausstattungsmerkmale, die Sie gezählt haben, und die Punktzahl,
• die bisherige und die neue Nettokaltmiete.

Formal genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 BGB⁷). Zustimmen muss der Mieter aber nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete seiner Wohnung. Wer mehr verlangt, als die Punkteregel hergibt, riskiert deshalb einen Streit über den Rest.

Fristen nach dem Zugang

Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit. Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats. Stimmt er nicht zu, können Sie danach innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB⁷).

Haben Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart, gibt es keine Erhöhung nach dem Mietspiegel. Wie beide Modelle funktionieren, steht im Ratgeber Indexmiete oder Staffelmiete?

• Die Angebotsmiete nehmen. Portale zeigen, was in Inseraten verlangt wird. Für die Mietpreisbremse und jede Erhöhung zählt die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel.
• Den Durchschnitt nehmen. 8,73 € ist der Schnitt über alle erhobenen Wohnungen. Der Wert Ihrer Wohnung steht in ihrem Feld.
• Die Wohnlage aus der Karte lesen. Sie zeigt statistische Bezirke; manche haben beide Lagen. Verbindlich ist das Verzeichnis mit Hausnummern.
• Einbauten des Mieters mitzählen. Punkte gibt es nur für Ausstattung, die Sie als Vermieter gestellt haben.
• Nach einer Modernisierung das neue Baujahr nehmen. Modernisierte Wohnungen bleiben grundsätzlich im Baujahr der Ersterrichtung; anders nur nach einer Modernisierung mit wesentlichem Bauaufwand.
• Den alten Mietspiegel verwenden. Seit 18. Dezember 2025 gilt der Mietspiegel 2025, nicht mehr der von 2023.

Wer neu vermietet, wählt danach den Mieter aus. Was Sie dabei fragen dürfen und wie Sie Zahlungsausfälle vermeiden, steht im Ratgeber Zuverlässige Mieter finden.