Maklervertrag kündigen: wann und wie es geht

Welche Regel gilt, hängt an zwei Dingen: wie Sie den Vertrag geschlossen haben und ob er ein Alleinauftrag mit fester Laufzeit ist. Beides steht in Ihren Unterlagen. Haben Sie nichts Schriftliches, lesen Sie im nächsten Abschnitt, was für mündliche Absprachen gilt.

Zum Wesen des Maklervertrags gehört, dass Sie ihn bis zum Kauf grundsätzlich jederzeit beenden können und frei bleiben, ob Sie überhaupt verkaufen (BGH, I ZR 40/19, Rn. 20¹). Eine Frist oder einen Grund brauchen Sie nicht. Das gilt, solange Sie keinen Alleinauftrag mit fester Laufzeit vereinbart haben.

Eine E-Mail genügt. Verlangt der Formularvertrag des Maklers „schriftlich“ oder ein Einschreiben, ist diese Klausel unwirksam: Für Ihre Erklärungen darf ein Formular keine strengere Form als die Textform und keinen besonderen Zugangsweg vorschreiben (§ 309 Nr. 13 BGB²). Heben Sie die gesendete E-Mail auf.

Mündlicher Maklervertrag

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus braucht der Maklervertrag Textform; eine nur mündliche Absprache ist nichtig (§§ 656a, 125 BGB⁵). Kündigen müssen Sie dann nichts. Bei anderen Objekten, etwa einem Mehrfamilienhaus, kann ein Vertrag auch mündlich entstehen; teilen Sie das Ende dann in einer E-Mail mit.

Als Käufer kündigen

Für Käufer gelten dieselben Regeln. Haben Sie per E-Mail ein Exposé mit Provisionshinweis angefordert und so einen Maklervertrag geschlossen, können Sie ihn auch widerrufen; die Fälle, in denen der Bundesgerichtshof das bestätigt hat, betrafen Käufer (BGH, I ZR 30/15⁸).

Mit einem Alleinauftrag für eine feste Zeit haben Sie das Recht aufgegeben, für diese Zeit frei zu kündigen (BGH, I ZR 40/19, Rn. 21¹). Zwei Wege bleiben.

Zum Ende der Laufzeit

Kündigen Sie mit der Frist aus Ihrem Vertrag, sonst verlängert er sich, wenn eine wirksame Verlängerung vereinbart ist. Der Bundesgerichtshof hat sechs Monate Laufzeit, Verlängerungen um je drei Monate und vier Wochen Frist für Formularverträge gebilligt. Einen Grund oder Versäumnisse des Maklers müssen Sie nicht nachweisen (Rn. 46¹). Was bei Laufzeit und Verlängerung gilt, steht im Ratgeber Makleralleinauftrag: Laufzeit.

Vorher aus wichtigem Grund

Fristlos kündigen können Sie, wenn Ihnen das Festhalten bis zum Ende nicht zuzumuten ist (§ 314 Abs. 1 BGB⁴). Ein Grund kann eine Pflichtverletzung sein: Der Makler verschweigt Ihnen ein Angebot, stellt es falsch dar, lässt den Kontakt zu Interessenten abreißen oder vermarktet nicht ausreichend (BGH, I ZR 160/17⁶). Dann mahnen Sie zuerst ab oder setzen eine Frist zur Abhilfe; erst wenn das nichts ändert, kündigen Sie. Warten Sie danach nicht lange, denn kündigen müssen Sie innerhalb einer angemessenen Frist, nachdem Sie den Grund kennen (§ 314 Abs. 2 und 3 BGB⁴). Halten Sie Ihre Abmahnung und die Antworten schriftlich fest.

Haben Sie den Maklervertrag per E-Mail, Telefon oder über ein Online-Formular geschlossen oder bei sich zu Hause unterschrieben, steht Ihnen als Verbraucher ein Widerrufsrecht zu (§§ 312b, 312c, 312g BGB⁷). Ein im Büro des Maklers geschlossener Vertrag fällt nicht darunter, wenn Sie nicht unmittelbar vorher woanders persönlich angesprochen wurden.

Der Widerruf braucht keinen Grund; es genügt, dass Sie ihn rechtzeitig absenden (§ 355 Abs. 1 BGB⁷). Danach sind Sie an den Vertrag nicht mehr gebunden. Wertersatz für bisherige Arbeit schulden Sie nur, wenn Sie ausdrücklich verlangt haben, dass der Makler vor Ablauf der Frist beginnt, und er Sie ordnungsgemäß informiert hat (§ 357a Abs. 2 BGB⁷). Ohne Belehrung blieb in den Fällen des Bundesgerichtshofs nichts zu zahlen (BGH, I ZR 30/15⁸). Hat der Makler seine Leistung schon vollständig erbracht und Sie hatten dem frühen Beginn zugestimmt, kann das Widerrufsrecht erloschen sein (§ 356 Abs. 5 BGB⁷).

Provision entsteht, wenn der Kauf infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB³). Wann Sie gekündigt haben, ändert daran nichts: Hat er Ihnen den Käufer während der Laufzeit genannt, bleibt der Anspruch bestehen, auch wenn der Kaufvertrag erst nach dem Ende beurkundet wird (BGH, I ZR 40/19, Rn. 48¹). Wer kündigt, um mit einem vom Makler gebrachten Interessenten allein abzuschließen, spart also nichts. Wie sich die Provision dann zwischen Ihnen und dem Käufer teilt, steht im Ratgeber Hausverkauf: Maklerprovision.

Wenn Sie dagegen ohne Makler verkaufen und den Käufer selbst gefunden haben, schulden Sie keine Provision. Lassen Sie sich deshalb beim Vertragsende eine Liste der Interessenten geben, die der Makler Ihnen genannt hat. Gab es einen Alleinauftrag und haben Sie noch während der Laufzeit einen anderen Makler eingeschaltet, kann der erste Makler Schadensersatz verlangen – aber nur, wenn er belegt, dass er selbst einen Käufer gestellt hätte (Rn. 30¹).

Aufwandsentschädigung nach der Kündigung

Aufwendungen müssen Sie dem Makler nur ersetzen, wenn Sie das vereinbart haben – dann allerdings auch, wenn kein Kauf zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB³). Steht nichts dazu im Vertrag, schulden Sie nichts. Eine Pauschale, die unabhängig von einem Erfolg fällig wird, wirkt wie eine Provision ohne Erfolg; eine solche Reservierungsgebühr hat der Bundesgerichtshof im Formularvertrag für unwirksam erklärt (BGH, I ZR 113/22⁹). Verlangt der Makler Geld, lassen Sie sich die Vereinbarung und die einzelnen Belege zeigen.

Senden Sie das Schreiben per E-Mail oder Brief an die Anschrift aus dem Vertrag und heben Sie eine Kopie auf. Einen Grund nennen Sie nur bei der fristlosen Kündigung. Den Satz, der zu Ihrem Fall passt, zeigt der Kündigungs-Check oben.