Makleralleinauftrag: einfach oder qualifiziert?

Ein gewöhnlicher Maklervertrag verpflichtet nur Sie, und auch das nur im Erfolgsfall: Provision zahlen Sie, wenn der Kauf durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB⁴). Tätig werden muss er nicht (BGH, I ZR 160/17²), und Sie können den Auftrag grundsätzlich jederzeit widerrufen und weitere Makler beauftragen (BGH, I ZR 40/19, Rn. 20¹).

Der Alleinauftrag ändert zwei Dinge: Sie beauftragen für die vereinbarte Zeit keinen weiteren Makler, und der Makler verpflichtet sich, für Sie tätig zu werden. Für diese Zeit können Sie den Auftrag nicht frei beenden (Rn. 21¹). Gleich bleibt: Provision entsteht nur bei Erfolg, und ob Sie verkaufen, entscheiden weiter Sie.

Was „tätig werden“ heißt

Der Makler darf Ihnen kein Angebot verschweigen oder falsch darstellen, den Kontakt zu Interessenten nicht abreißen lassen und muss ausreichend vermarkten. Tut er das nicht, verletzt er seine Pflichten und kann Ihnen Schadensersatz schulden (BGH, I ZR 160/17²). Woran Sie einen Makler erkennen, der das ernst nimmt, steht im Ratgeber Guten Makler finden.

Den einfachen Alleinauftrag kann ein Makler wirksam in seinen Formularvertrag schreiben. Er lässt den Kern des Maklerrechts unberührt: Provision nur bei Erfolg, und Sie dürfen weiter selbst nach Käufern suchen (BGH, I ZR 40/19, Rn. 20, 46¹). Verkaufen Sie an einen Käufer, den Sie selbst gefunden haben, schulden Sie keine Provision.

Was „qualifiziert“ bedeutet

Beim qualifizierten Alleinauftrag geben Sie mehr ab. Kern ist eine Verweisungsklausel, nach der Sie auch eigene Interessenten an den Makler verweisen; dazu kann eine Hinzuziehungsklausel kommen, nach der er an jeder Verhandlung beteiligt wird. Eine Verweisungspflicht wirkt nur, wenn Sie sie einzeln ausgehandelt haben. Im Formular ist sie unwirksam, ebenso eine Klausel, nach der Sie beim Verkauf an einen eigenen Käufer trotzdem zahlen (OLG Hamm, 18 U 109/18³).

Formular oder ausgehandelt?

Ein Formular sind Bedingungen, die für viele Verträge vorformuliert sind; ausgehandelte Bedingungen sind keines (§ 305 Abs. 1 BGB⁶). Als Verbraucher sind Sie auch geschützt, wenn eine Klausel nur für Ihren Vertrag vorformuliert ist und Sie ihren Inhalt nicht beeinflussen konnten (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB⁶).

Wie lange Sie gebunden sind, steht in Ihrem Vertrag. Für Formularverträge hat der Bundesgerichtshof diese Werte gebilligt (BGH, I ZR 40/19, Leitsätze b bis d¹):

• sechs Monate erste Laufzeit – für Immobilien „regelmäßig angemessen“
• je drei Monate automatische Verlängerung, also die Hälfte der ersten Laufzeit
• vier Wochen Frist, um die Verlängerung durch Kündigung zu verhindern

Die strengen Regeln für Abos und andere Laufzeitverträge gelten für den Alleinauftrag nicht, weil er keine regelmäßige Dienstleistung zum Gegenstand hat (Rn. 23–25¹). Ein unbegrenzter Alleinauftrag ist unwirksam. Fehlt eine Laufzeit ganz, gilt eine angemessene Dauer (Rn. 22¹). Bei schwierigen Objekten hat der BGH im Einzelfall auch mehrere Jahre gebilligt (Rn. 27¹).

Die Frist muss im Vertrag stehen

Steht die Kündigungsfrist nur in einer Anlage, die der Vertrag nicht ausdrücklich zu seinem Inhalt macht, verlängert sich der Auftrag gar nicht (Leitsatz e¹). Für eine fristgerechte Kündigung müssen Sie dem Makler keine Versäumnisse nachweisen (Rn. 46¹).

Ein Alleinauftrag kostet nicht mehr als ein gewöhnlicher Maklervertrag. Provision zahlen Sie nur, wenn der Kauf durch Ihren Makler zustande kommt; Aufwendungen nur, wenn Sie das vereinbart haben (§ 652 BGB⁴). Eine Gebühr, die ohne Erfolg fällig wird, etwa für eine Reservierung, ist im Formular unwirksam (BGH, I ZR 113/22⁷). Wie sich die Provision zwischen Ihnen und dem Käufer teilt, steht im Ratgeber Hausverkauf: Maklerprovision.

Wenn Sie einen zweiten Makler einschalten

Verkaufen Sie während der Laufzeit über einen anderen Makler, verletzen Sie den Vertrag und können Ihrem Makler Schadensersatz schulden. Die entgangene Provision bekommt er aber nur, wenn er darlegt, dass er in der Laufzeit selbst einen kaufbereiten und zahlungsfähigen Käufer gestellt hätte (BGH, I ZR 40/19, Rn. 30¹). Haben Sie einen qualifizierten Auftrag einzeln vereinbart und verkaufen selbst, ohne den Käufer an den Makler zu verweisen, richten sich die Folgen nach dieser Vereinbarung.

Ein fertiges Formular hilft wenig: Den Vertrag legt Ihnen der Makler vor, und die Klauseln, auf die es ankommt, wirken je nach Formular oder Einzelabrede verschieden. Prüfen Sie deshalb, ob diese Punkte darin stehen. Der Vertrag braucht bei Wohnung und Einfamilienhaus Textform (§ 656a BGB⁵); Provision und Laufzeit muss der Makler Ihnen nach Annahme des Auftrags in Textform mitteilen (§ 11 MaBV⁸).

Drei Wege führen aus einem Alleinauftrag:

• Zum Ende der Laufzeit: mit der Frist aus dem Vertrag; ohne Kündigung läuft er weiter, wenn eine wirksame Verlängerung vereinbart ist.
• Aus wichtigem Grund: etwa wenn der Makler trotz Abmahnung untätig bleibt. Bei einer Pflichtverletzung mahnen Sie zuerst ab oder setzen eine Frist, und Sie kündigen zeitnah, nachdem Sie den Grund kennen (§ 314 BGB⁹).
• Widerruf: 14 Tage, wenn Sie den Vertrag online, am Telefon oder bei Ihnen zu Hause geschlossen haben; ohne Belehrung längstens zwölf Monate und 14 Tage (§§ 355, 356 BGB¹⁰).

Hat der Makler Ihnen den Käufer schon während der Laufzeit nachgewiesen, bleibt seine Provision bestehen, auch wenn der Kaufvertrag erst nach dem Ende geschlossen wird (BGH, I ZR 40/19, Rn. 48¹). Den Entscheidungsweg und ein Kündigungsschreiben finden Sie im Ratgeber Maklervertrag kündigen.