Legionellenprüfung: wann sie Pflicht ist und wie oft

Die Pflicht, das Warmwasser auf Legionellen untersuchen zu lassen, steht in § 31 der Trinkwasserverordnung von 2023. Sie trifft den Betreiber der Wasserversorgung im Haus, wenn er das Wasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgibt, und zwar nur, wenn drei Bedingungen zusammenkommen (§ 31 Abs. 1 TrinkwV¹):

• Die Anlage für warmes Wasser hat einen Speicher oder zentralen Durchflusserwärmer mit mehr als 400 Litern, oder mindestens eine Leitung vom Erwärmer bis zur Zapfstelle fasst mehr als 3 Liter. Zirkulationsleitungen zählen nicht mit.
• Im Haus gibt es Duschen oder andere Einrichtungen, in denen Wasser vernebelt wird.
• Das Haus ist kein Ein- oder Zweifamilienhaus.

Vermieten gilt als gewerblich

Vermieten Sie, stellen Sie das Wasser im Sinne der Verordnung gewerblich bereit, auch als Privatperson (§ 2 Nr. 8 TrinkwV²). Betreiber ist, wer die Anlage innehat (§ 2 Nr. 3 TrinkwV²). Wohnen in einem Haus nur Sie selbst und Ihre Familie, gibt es keine Pflicht nach § 31.

Wie viel sind 3 Liter?

Ein Rohr mit 2 cm Innendurchmesser fasst rund 0,31 Liter je Meter; 3 Liter sind also knapp 10 Meter Leitung. Die Längen und Durchmesser Ihrer Anlage kennt der Installateur, der sie gebaut hat oder wartet. Fragen Sie ihn nach Speicherinhalt und Leitungsinhalt, wenn Sie unsicher sind.

Vermietete Eigentumswohnung

Gehört die zentrale Warmwasseranlage zum gemeinschaftlichen Eigentum, obliegt ihre Verwaltung der Eigentümergemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG³). Fragen Sie Ihren Verwalter nach dem letzten Prüfbericht.

Wer vermietet, lässt mindestens alle drei Jahre untersuchen (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 a TrinkwV¹). Rechnen Sie ab dem Tag der letzten Probennahme: War sie am 12. März 2024, ist die nächste spätestens am 12. März 2027 fällig.

Jährlich gilt, wenn Sie Wasser an einen unbestimmten, wechselnden Personenkreis abgeben, der Ihnen nicht persönlich verbunden ist; das ist eine öffentliche Tätigkeit (§ 2 Nr. 9 TrinkwV²). Nach drei Jahren ohne Beanstandung kann das Gesundheitsamt dann bis zu drei Jahre zulassen, wenn Anlage und Betrieb unverändert sind und den anerkannten Regeln der Technik entsprechen; für Kliniken und Pflegeeinrichtungen gilt das nicht (§ 31 Abs. 3 TrinkwV¹).

Nehmen Sie eine Anlage neu in Betrieb, lassen Sie sie innerhalb von drei bis zwölf Monaten danach zum ersten Mal untersuchen (§ 31 Abs. 4 TrinkwV¹). Danach gilt wieder der Rhythmus von drei Jahren.

Wählen Sie für Ihr Haus aus. Ein Beispiel ist vorausgefüllt. Kennen Sie das Datum der letzten Probennahme, zeigt der Check den spätesten Termin für die nächste.

Die Proben müssen an mehreren repräsentativen Stellen genommen werden, und Sie als Betreiber sorgen dafür, dass es dort geeignete Probennahmestellen gibt (§ 41 Abs. 4 TrinkwV⁴). Wo genau, beschreibt eine Empfehlung des Umweltbundesamts, die nach der Verordnung zu beachten ist: mindestens am Abgang des Warmwassers vom Erwärmer und am Wiedereintritt der Zirkulation, dazu jeder Steigstrang (Umweltbundesamt⁵).

Untersuchen darf nur eine zugelassene Untersuchungsstelle, und Ihr Auftrag muss die Probennahme umfassen (§ 39 TrinkwV⁴). Das Ergebnis halten Sie in einer Niederschrift fest und bewahren das Original mindestens zehn Jahre auf (§ 44 TrinkwV⁴).

Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 Legionellen je 100 Milliliter (Anlage 3 Teil II TrinkwV⁶). Erreicht eine Probe ihn, zeigt das Labor das unverzüglich dem Gesundheitsamt an. Sie selbst klären unverzüglich die Ursache, lassen eine schriftliche Risikoabschätzung erstellen und ergreifen die nötigen Maßnahmen (§§ 51, 53 TrinkwV⁶). Ihre Mieter informieren Sie, sobald Ergebnis und Empfehlungen der Risikoabschätzung vorliegen (§ 52 Abs. 3 TrinkwV⁶).

Vorbeugen

Legionellen wachsen am besten zwischen 25 und 45 °C. Oberhalb von 55 °C wird ihr Wachstum gehemmt, oberhalb von 60 °C sterben sie ab; Stillstand in Leitungen begünstigt sie (Robert Koch-Institut¹⁰). Lassen Sie Temperaturen und Zirkulation der Anlage deshalb vom Fachbetrieb prüfen und das Wasser in leer stehenden Wohnungen regelmäßig laufen.

Wenn die Prüfung fehlt

Wer die Untersuchung nicht oder nicht rechtzeitig durchführt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 25.000 € betragen (§ 72 TrinkwV, § 73 IfSG⁷).

Die regelmäßige Untersuchung wird meist dem Betrieb der zentralen Warmwasserversorgung zugeordnet. Dazu zählen nach der Betriebskostenverordnung auch die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebssicherheit (§ 2 Nr. 4 a und 5 a BetrKV⁸). Ob die Laboruntersuchung dorthin gehört oder zu den sonstigen Betriebskosten, ist nicht abschließend geklärt; sonstige Betriebskosten dürfen Sie nur umlegen, wenn der Mietvertrag sie einzeln nennt (BGH, VIII ZR 167/03¹¹). Nennen Sie die Untersuchung deshalb im Mietvertrag ausdrücklich. Dass sie nur alle drei Jahre anfällt, steht der Umlage nicht entgegen: Solche Kosten legen Sie im Jahr um, in dem sie entstehen (BGH, VIII ZR 221/08⁹).

Was Sie selbst zahlen

Einmalige Kosten sind keine Betriebskosten, etwa der Einbau von Probennahmeventilen. Ebenso wenig Reparaturen und Sanierung nach einem Befund, denn sie beseitigen einen Mangel (§ 1 BetrKV⁸). Welche Kosten sonst bei Ihnen bleiben, zeigt der Ratgeber Nicht umlagefähige Nebenkosten.

Was die Untersuchung kostet

Einen festen Preis gibt es nicht; die Labore bestimmen ihn selbst. Er richtet sich vor allem danach, wie viele Probennahmestellen Ihr Haus braucht. Holen Sie deshalb mehrere Angebote ein und fragen Sie, ob Anfahrt und Probennahme enthalten sind. Wie Sie die Kosten in der Abrechnung rechtzeitig weitergeben, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung zu spät; die übrigen Pflichten rund ums Haus im Überblick Pflichten als Vermieter.