Kündigung bei Mietrückstand: ab wann sie möglich ist

Das Gesetz kennt zwei Schwellen. Fristlos kündigen dürfen Sie, wenn Ihr Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist. Oder wenn er über mehr als zwei Termine hinweg mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB¹). Bei Wohnungen ist der Rückstand aus den zwei Monaten nur dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB²).

Ein Beispiel mit 950 € Gesamtmiete: Fehlen im Juli 600 € und im August 400 €, sind aus zwei Monaten hintereinander 1.000 € offen, mehr als eine Monatsmiete. Sie dürfen fristlos kündigen. Fehlen dagegen jeden Monat 400 €, bleibt jedes Monatspaar mit 800 € unter der ersten Schwelle. Nach fünf Monaten sind es aber 2.000 €, mehr als zwei Monatsmieten (1.900 €): Auch dann dürfen Sie fristlos kündigen.

Welche Miete zählt

Maßstab für die Schwellen ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, also die Kaltmiete mit den Vorauszahlungen. Mindert Ihr Mieter berechtigt, ist der geminderte Betrag kein Rückstand; die Schwelle bemisst sich trotzdem an der vereinbarten, nicht an der geminderten Miete (BGH, VIII ZR 193/16³).

Verzug ohne Mahnung

Die Miete ist spätestens am dritten Werktag des Monats fällig. Weil der Termin nach dem Kalender feststeht, kommt Ihr Mieter ohne Mahnung in Verzug, wenn er ihn versäumt (§ 556b Abs. 1, § 286 Abs. 2 BGB⁴). Eine Abmahnung vor der Kündigung ist bei Zahlungsverzug nicht nötig (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB¹). Fehlendes Geld entschuldigt nicht, auch nicht, wenn Ihr Mieter auf rechtzeitig beantragte Sozialleistungen wartet; persönliche Umstände wie Kinder im Haushalt werden bei dieser Kündigung grundsätzlich nicht abgewogen (BGH, VIII ZR 175/14⁵).

Wenn er einen Teil nachzahlt

Ist das Kündigungsrecht einmal entstanden, entfällt es nur, wenn Ihr Mieter den gesamten Rückstand zahlt, bevor die Kündigung bei ihm ankommt. Eine Teilzahlung genügt nicht (BGH, VIII ZR 193/16³). Unwirksam wird die Kündigung außerdem, wenn Ihr Mieter mit einer eigenen Forderung gegen Sie aufrechnen konnte und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärt (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB¹).

Tragen Sie die vereinbarte Gesamtmiete ein und für die letzten sechs fälligen Monate, was davon noch offen ist, den ältesten Monat zuerst. Leere Felder zählen als bezahlt. Ist aus noch früheren Monaten etwas offen, tragen Sie die Summe ins letzte Feld ein: Sie zählt für die zweite Schwelle mit.

Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn Sie spätestens zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs alle fällige Miete und die fällige Entschädigung erhalten haben, oder wenn sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter, zur Zahlung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB²). Rechtshängig wird die Räumungsklage mit ihrer Zustellung an den Mieter (§§ 253, 261 ZPO⁶). Zur Entschädigung gehört, was nach dem Ende des Mietverhältnisses für die weitere Nutzung anfällt, in Höhe der vereinbarten oder der ortsüblichen Miete (§ 546a BGB⁷). Weil das Gesetz nur das späteste Datum nennt, wirkt auch eine vollständige Zahlung, die schon vor der Klage eingeht.

Die Rettung wirkt zurück: Das Mietverhältnis gilt als nie beendet (BGH, VIII ZR 231/17⁸). Sie gilt aber nicht, wenn derselbe Mieter in den zwei Jahren davor schon einmal eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam gemacht hat.

Ordentlich kündigen dürfen Sie, wenn Ihr Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB⁹). Das ist auch unterhalb der Schwellen der fristlosen Kündigung möglich, nicht aber, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und kürzer als einen Monat besteht (BGH, VIII ZR 107/12¹⁰). Die Frist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer um je drei Monate (§ 573c BGB⁹). Wegen einer Härte, etwa für seine Familie, kann Ihr Mieter der Kündigung nur widersprechen, wenn kein Grund zur fristlosen Kündigung vorliegt (§ 574 Abs. 1 BGB⁹).

Warum Sie beide Kündigungen erklären

Zahlt Ihr Mieter in der Schonfrist, wird nur die fristlose Kündigung unwirksam. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt; die Pflichtverletzung wird durch die Nachzahlung nicht geheilt. Ob sie erheblich war, beurteilt das Gericht vor allem nach Dauer und Höhe des Rückstands, und nur ausnahmsweise kann es treuwidrig sein, sich nach vollständiger Zahlung noch auf die ordentliche Kündigung zu berufen (BGH, VIII ZR 106/23¹¹). So hat es der Bundesgerichtshof zuletzt am 30. September 2026 bestätigt (VIII ZR 21/26¹¹). Kündigen Sie deshalb fristlos und hilfsweise ordentlich. Die hilfsweise Kündigung greift gerade dann, wenn die fristlose durch die Nachzahlung wegfällt (BGH, VIII ZR 231/17⁸).

Reform in Arbeit

Ein von der Bundesregierung beschlossener Gesetzentwurf will die Schonfrist einmalig auch auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs übertragen. Beschlossen ist er nicht; der Rechtsausschuss hat ihn am 14. Oktober 2026 angehört (Drucksache 21/6807¹²).

Die Kündigung braucht die Schriftform, also Ihre eigenhändige Unterschrift; eine einfache E-Mail genügt nicht (§ 568 Abs. 1, § 126 BGB¹³). Den Grund müssen Sie angeben (§ 569 Abs. 4 BGB², § 573 Abs. 3 BGB⁹). Bei einfacher Sachlage genügt es, den Zahlungsverzug zu nennen und den Gesamtbetrag des Rückstands zu beziffern (BGH, VIII ZB 94/03¹⁴). Für die ordentliche Kündigung sollen Sie auf Form und Frist des Widerspruchs hinweisen; fehlt der Hinweis, kann Ihr Mieter noch im ersten Termin der Räumungsklage widersprechen (§ 568 Abs. 2, § 574b BGB¹³). Für die Räumungsklage ist allein das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO, § 23 GVG⁶).

Muster für den Kern des Schreibens

Die folgenden Sätze zeigen den Kern; Anschrift, Datum, Wohnung und Unterschrift ergänzen Sie.

• „Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung … fristlos wegen Zahlungsverzugs. Sie sind mit der Miete für die Monate … im Rückstand, insgesamt … €.“
• „Hilfsweise kündige ich das Mietverhältnis ordentlich zum nächstzulässigen Termin, weil Sie Ihre Pflicht zur Mietzahlung schuldhaft nicht unerheblich verletzt haben.“
• Dazu der Hinweis an den Mieter, dass er der ordentlichen Kündigung in Textform und spätestens zwei Monate vor ihrem Ende widersprechen kann.

Wie Sie verlässliche Mieter auswählen, steht im Ratgeber Zuverlässige Mieter finden; was Vermieter sonst beachten müssen, im Überblick Pflichten als Vermieter.