Kaufvertrag fürs Haus: was drinstehen muss

Jeder Vertrag, mit dem Sie sich verpflichten, Ihr Haus zu übertragen, braucht die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB¹). Fehlt sie, ist er nichtig (§ 125 BGB²). Gültig würde ein formloser Vertrag erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch, und die Auflassung erklären Sie ohnehin vor einem Notar (§ 311b Abs. 1 Satz 2¹, § 925 BGB³). Einen Weg am Notar vorbei gibt es also nicht.

Auch Absprachen neben der Urkunde sind grundsätzlich unwirksam und können den ganzen Vertrag unwirksam machen.4 Alles, was Sie mit dem Käufer vereinbaren, gehört deshalb in den Entwurf.

Wer den Vertrag schreibt

Den Vertrag entwirft der Notar nach dem Grundbuch und Ihren Angaben. Beratung und Entwurf sind in der Beurkundungsgebühr enthalten, egal wie viele Gespräche es braucht.5 Er ist neutral, berät beide Seiten und achtet darauf, dass keine ungesichert in Vorleistung geht.6 Wer ihn bezahlt, steht im Ratgeber Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?

Die Reihenfolge wählt der Notar. Inhaltlich gehören in jeden Vertrag über ein gebrauchtes Haus diese Punkte:

Beteiligte und Haus

Alle Eigentümer und Käufer mit Namen und Anschrift, das Haus mit Grundbuchblatt und Flurstück. Gehört es Ihnen gemeinsam mit anderen, verkaufen alle zusammen (§ 747 BGB⁷). Ist es im Wesentlichen Ihr ganzes Vermögen, braucht es ohne Ehevertrag die Zustimmung Ihres Ehepartners (§ 1365 BGB⁷).

Kaufpreis und Fälligkeit

Der Preis in Euro, wann er fällig wird und auf welches Konto er geht. Verkaufen Sie bewegliche Gegenstände mit, stehen sie mit eigenem Betrag im Vertrag; auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer.4 Wie die Zahlung gesichert ist, zeigt Abschnitt 4.

Belastungen und Lastenfreistellung

Sie schulden ein Haus frei von Rechten Dritter, soweit der Käufer sie nicht übernimmt (§§ 433, 435 BGB⁸). Ein eingetragenes Recht müssen Sie beseitigen, auch wenn der Käufer es kennt (§ 442 Abs. 2 BGB⁸). Der Vertrag nennt deshalb, welche Grundschulden gelöscht werden und welche Rechte, etwa ein Wegerecht, der Käufer übernimmt.

Mieter, Erschließung, Finanzierung

• Ist das Haus vermietet, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB⁹). Der Vertrag regelt, ab wann ihm die Miete zusteht und was mit der Kaution geschieht.
• Erschließungsbeiträge für Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss begonnen haben, tragen Sie, wenn der Vertrag nichts anderes sagt (§ 436 BGB¹⁰).
• Mit einer Finanzierungsvollmacht darf der Käufer seiner Bank schon vor der Umschreibung eine Grundschuld an Ihrem Haus bestellen; ein Kostenrisiko entsteht Ihnen dadurch nicht.4

Kosten

Beurkundung und Grundbuch trägt nach Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB¹¹), die Löschung Ihrer Grundschuld in der Regel Sie.4

Der Vertrag ordnet die Schritte so, dass Sie Ihr Eigentum erst verlieren, wenn Sie das Geld haben, und der Käufer erst zahlt, wenn er das Haus sicher bekommt.12

Wann der Käufer zahlt

Erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Sie kommt in der Regel, wenn die Auflassungsvormerkung für den Käufer eingetragen ist, die Löschungsunterlagen Ihrer Bank vorliegen und nötige Genehmigungen erteilt sind.12 Dann zahlt der Käufer innerhalb der vereinbarten Frist, nur auf das Konto aus dem Vertrag oder das der Notar mitteilt, und nicht bar (§ 16a GwG¹³). Wie lange es bis zur Vormerkung dauert, steht im Ratgeber Auflassungsvormerkung: Dauer.

Wann Sie übergeben

In der Regel geht der Besitz mit der Zahlung über. Will der Käufer früher hinein, etwa zum Renovieren, schlägt der Notar Regelungen zu Ihrer Absicherung vor.12 Ab der Übergabe stehen dem Käufer die Nutzungen zu, und er trägt die Lasten wie die Grundsteuer (§ 446 BGB¹⁴). Was Sie dabei festhalten, zeigt der Ratgeber Übergabeprotokoll beim Hausverkauf.

Wann umgeschrieben wird

Den Antrag auf Umschreibung reicht der Notar erst ein, wenn Sie den Kaufpreis erhalten haben, die sogenannte Vorlagesperre. Außerdem braucht er die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die meist nach Zahlung der Grunderwerbsteuer kommt.4 Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung (§§ 873, 925 BGB³).

Wenn der Käufer nicht zahlt

Üblich ist, dass sich der Käufer im Vertrag wegen des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft.4 Dann können Sie aus der Urkunde vollstrecken, ohne erst zu klagen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO¹⁵). Gerät er in Verzug, schuldet er Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB¹⁶). Nach einer erfolglosen Frist können Sie vom Vertrag zurücktreten (§ 323 Abs. 1 BGB¹⁶).

Gebrauchte Häuser werden häufig so verkauft, wie sie stehen und liegen: Die Haftung für Sachmängel wird im Vertrag ausgeschlossen.4 Für Sie als Verkäufer ist das wichtig: Ohne Ausschluss haften Sie nach dem Gesetz für Mängel, die bei der Übergabe vorhanden waren (§ 434 Abs. 1 BGB¹⁷).

Der Ausschluss hat Grenzen. Auf ihn können Sie sich nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert haben (§ 444 BGB¹⁷). Auch eine Beschaffenheit, die im Vertrag vereinbart ist, erfasst ein allgemeiner Haftungsausschluss nicht; Angaben, die nur im Exposé stehen und nicht in der Urkunde, werden dagegen in der Regel nicht vereinbart (BGH, V ZR 78/14¹⁷). Zwischen Unternehmer und Verbraucher und beim Kauf eines neu gebauten Hauses ist ein Ausschluss nur eingeschränkt zulässig.4

Was Sie konkret tun

• Bekannte Mängel offen ansprechen und in die Urkunde aufnehmen lassen: Was der Käufer beim Vertragsschluss kennt, kann er später nicht geltend machen (§ 442 Abs. 1 BGB¹⁷).
• Angaben zum Zustand im Vertrag genau prüfen: Sie können eine vereinbarte Beschaffenheit sein, für die der Ausschluss nicht gilt (§ 434 Abs. 2 BGB¹⁷).
• Nichts zusichern, was Sie nicht sicher wissen.

Eine feste Frist für den Entwurf gibt es unter Privatleuten nicht. Ist eine Seite Unternehmer und die andere Verbraucher, soll der Verbraucher den Text in der Regel zwei Wochen vor dem Termin haben (§ 17 Abs. 2a BeurkG¹⁸). Fragen zum Entwurf können Sie jederzeit an den Notar und sein Büro richten; zusätzliche Kosten entstehen dadurch nicht.6

Im Termin liest der Notar die Urkunde vollständig vor (§ 13 Abs. 1 BeurkG¹⁸). Kann jemand nicht kommen, kann er sich vertreten lassen oder den Vertrag nachträglich genehmigen.6 Wo der Termin im ganzen Verkauf steht, zeigt der Ratgeber Hausverkauf: Notar.