Indexmiete oder Staffelmiete: was besser passt

Bei der Staffelmiete steht im Vertrag, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Jede Stufe muss mindestens ein Jahr gelten, und der Vertrag nennt jede Miete oder Erhöhung in Euro (§ 557a Abs. 1 und 2 BGB¹). Bei der Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Auch hier bleibt sie jeweils mindestens ein Jahr gleich, ab Beginn und nach jeder Änderung (§ 557b Abs. 1 und 2 BGB²).

Beide Vereinbarungen brauchen die Schriftform, also die Unterschrift beider Seiten unter dem Vertrag (§ 126 BGB⁴). Solange sie laufen, ist eine Erhöhung bis zur Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel ausgeschlossen. Der Mietspiegel Hannover nimmt solche Wohnungen während der Laufzeit ausdrücklich aus.9 Die Vorauszahlungen für Betriebskosten passen Sie nach der Abrechnung weiter an (§ 560 Abs. 4 BGB¹²).

Modernisieren: der Unterschied, der oft übersehen wird

Während einer Staffel ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung ausgeschlossen; das Gesetz nennt dort die §§ 558 bis 559b (§ 557a Abs. 2 BGB¹). Nicht genannt ist die Erhöhung nach dem Einbau einer förderfähigen Heizung (§ 559e BGB³); der Gesetzentwurf 2026 will auch sie während einer Staffel ausschließen.10 Bei der Indexmiete geht sie nur für Maßnahmen aufgrund von Umständen, die Sie nicht zu vertreten haben, und für den Einbau einer Heizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (§ 557b Abs. 2 BGB², § 555b Nr. 1a BGB³). Planen Sie in den nächsten Jahren größere Arbeiten, spricht das eher gegen eine lange Staffel.

Mieter binden

Mit einer Staffelmiete können Sie das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss ausschließen (§ 557a Abs. 3 BGB¹). Für die Indexmiete enthält das Gesetz keine eigene Regel dazu.

Rechnen Sie Ihre Staffel in Prozent um: jährliche Erhöhung geteilt durch die Miete. 15 € mehr auf 600 € sind 2,5 %. Steigt der Verbraucherpreisindex im Jahr stärker, bringt die Indexmiete mehr; steigt er schwächer, die Staffel. Diese Prozentzahl ist Ihr Kipppunkt.

Die Preise stiegen 2021 um 3,1 %, 2022 um 6,9 %, 2023 um 5,9 % und 2024 und 2025 um je 2,2 %. Im September 2026 lag der Index 3,3 % über dem Vorjahresmonat (Basis 2020 = 100).7 Die Durchschnittsmiete im Mietspiegel Hannover stieg zwischen 2021 und 2025 um 2,6 % im Jahr.8

Indexmiete: gut oder schlecht?

Für Sie als Vermieter ist sie gut, solange die Inflation spürbar ist: Die Miete wächst mit, ohne Mietspiegel und ohne Begründung. Schlecht ist sie, wenn die Preise kaum steigen oder sinken; dann bleibt die Miete stehen oder geht zurück. Für den Mieter gilt das umgekehrt. Wer beides abwägen will, wählt die Staffel als feste Untergrenze und verzichtet auf Inflationsschutz – oder den Index und verzichtet auf Planbarkeit.

Eine übliche Prozentzahl legt kein Gesetz fest, und eine Staffel nur in Prozent würde auch nicht genügen: Der Vertrag muss jede Miete oder Erhöhung in Euro nennen (§ 557a Abs. 1 BGB¹). Die Grenze setzt in Hannover die Mietpreisbremse, die hier bis 31. Dezember 2029 gilt. Sie gilt für jede Stufe, die bis dahin fällig wird: Wird eine Stufe fällig, darf sie höchstens 10 % über der dann geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 557a Abs. 4 BGB¹, § 556d BGB, Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB⁵). Was darüber liegt, ist unwirksam; eine wirksame frühere Stufe bleibt erhalten.

Deshalb ist die Frage nach dem Prozentsatz in Wahrheit eine Frage nach dem Abstand: Je näher die Ausgangsmiete an der Grenze liegt und je schneller die Staffel steigt, desto eher wird eine spätere Stufe teilweise unwirksam. Als Anhalt für Hannover: Die Durchschnittsmiete im Mietspiegel stieg 2021 bis 2025 um 2,6 % im Jahr.8

Was außerdem gilt

• Die Ausnahmen der Mietpreisbremse gelten auch je Stufe, etwa für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Wer sich darauf beruft, sagt das dem Mieter unaufgefordert in Textform, bevor dieser seine Vertragserklärung abgibt (§ 556g Abs. 1a BGB⁵).
• Wer ein geringes Angebot ausnutzt und vorsätzlich oder leichtfertig mehr als 20 % über den üblichen Mieten verlangt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann bis 50.000 € betragen (§ 5 WiStG⁶).
• Wie Sie die Vergleichsmiete Ihrer Wohnung ablesen, zeigt der Mietspiegel-Rechner für Hannover.

• Neue Miete = bisherige Nettokaltmiete × Index jetzt ÷ Index bei der letzten Anpassung

Den alten Wert nehmen Sie aus dem Monat der letzten Anpassung oder des Vertragsbeginns, den neuen aus dem zuletzt veröffentlichten Monat, soweit Ihr Vertrag nichts anderes bestimmt – beide aus derselben Reihe des Statistischen Bundesamts. Rechnen Sie mit den Indexständen, nicht mit gerundeten Prozenten.

Beispiel

Miete 700 €, zuletzt angepasst im September 2025 (Index 122,6), jetzt September 2026 (Index 126,6): 700 × 126,6 ÷ 122,6 = 722,84 €. Das sind 22,84 € oder 3,26 % mehr. Geht die Erklärung am 20. Oktober 2026 zu, zahlt der Mieter die neue Miete ab 1. Dezember 2026.

Was in die Erklärung gehört

Die Änderung machen Sie in Textform geltend, etwa per Brief oder E-Mail. Darin stehen die Änderung des Index sowie die neue Miete oder die Erhöhung in Euro. Der Mieter zahlt die geänderte Miete ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang (§ 557b Abs. 3 BGB²). Ist seit Beginn der Indexmiete oder seit der letzten Änderung noch kein Jahr vergangen, warten Sie mit der Erklärung. Sinkt der Index, kann auch der Mieter eine niedrigere Miete geltend machen.

Verbraucherpreisindex der letzten Monate

Stand 13. Oktober 2026. Neuere Werte veröffentlicht das Statistische Bundesamt jeden Monat.

Die Bundesregierung hat am 1. Juli 2026 einen Entwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt (Drucksache 21/6807).10 Steigt der Index danach in einem Jahr um mehr als 3 %, bliebe die Hälfte des darüber liegenden Anstiegs bei der Mieterhöhung unberücksichtigt. Das gälte nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt. Nach der Übergangsregel des Entwurfs träfe es auch bestehende Indexmieten, wenn die Wohnung beim Zugang der Erklärung in einem solchen Gebiet liegt.

Beispiel nach dem Entwurf

Index +5 % in einem Jahr: 3 % zählen voll, von den übrigen 2 % die Hälfte. Angerechnet würden 4 %, bei 700 € also 728 € statt 735 €.

Beschlossen ist das nicht: Die Anhörung im Rechtsausschuss des Bundestags war am 14. Oktober 2026.11 Heute gilt § 557b BGB ohne Kappung. Wer jetzt eine Indexmiete vereinbart, sollte die Regel trotzdem einplanen, weil sie auch laufende Verträge erfassen würde. Weitere Pflichten bei der Miethöhe in Hannover fasst der Ratgeber Pflichten als Vermieter zusammen.