Was ist meine Immobilie wert?

Sie geben Adresse, Objektart, Fläche und Zustand Ihrer Immobilie ein, dazu Ihren Namen und Ihre E-Mail-Adresse. Die Preisindikation, einen ersten Anhaltspunkt, erhalten Sie per E-Mail. Das ist kostenfrei und dauert wenige Minuten. Was eine solche Zahl leisten kann, steht in Abschnitt 6.

Wer rechnet: Der Rechner stammt von unserem Partner PriceHubble. Ihre Angaben gehen an PriceHubble und an uns, die Adresssuche läuft über Google. Stimmen Sie im Rechner zu, dass wir Sie per E-Mail oder Telefon kontaktieren, können Sie diese Einwilligung jederzeit widerrufen, etwa per E-Mail an info@wlh.immo.

Das Ziel: der Verkehrswert. Das ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, nach Rechtslage, Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage der Immobilie. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zählen nicht (§ 194 BauGB¹). Ihr damaliger Kaufpreis bestimmt den heutigen Verkehrswert nicht automatisch. Ein zeitnaher Kauf unter üblichen Marktbedingungen kann aber ein wichtiger Anhaltspunkt sein (§ 25 ImmoWertV⁷). Entscheidend sind die Verhältnisse am Bewertungsstichtag.

Die Regeln: die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie legt Verfahren und Daten fest. Die geltende Fassung von 2021 ist seit dem 1. Januar 2022 in Kraft und bis heute unverändert.7

Woher die Daten kommen.

• Jeder notarielle Kaufvertrag geht in Abschrift an den Gutachterausschuss (§ 195 BauGB⁴).
• Seit dem 1. Oktober 2026 müssen Käufer und Verkäufer dem Ausschuss auf Aufforderung zusätzlich Daten mitteilen, etwa Baujahr, Modernisierungen, Wohnfläche, Ausstattung und die Daten des Energieausweises. Ab dem 1. Januar 2027 muss der Ausschuss dafür mindestens einen Monat Zeit geben und die Mitteilung über ein Formular im Internet ermöglichen.5
• Aus dieser Kaufpreissammlung leitet der Ausschuss die Daten ab, mit denen Fachleute rechnen: Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren (§ 193 BauGB³).

Für Hannover zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln-Hannover. Seine Geschäftsstelle sitzt beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen, Dorfstraße 19, 30519 Hannover.20

In drei Schritten zur Zahl (§ 6 Abs. 3 ImmoWertV⁷):

1. mit Durchschnittsdaten einen vorläufigen Wert rechnen
2. an die Lage am Markt anpassen
3. Besonderheiten berücksichtigen, etwa Bauschäden, ein Wohnrecht oder eine ungewöhnliche Miete (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV⁷)

Jede Bewertung gilt für einen Stichtag. Ändert sich der Markt, ändert sich der Wert (§ 2 Abs. 4 ImmoWertV⁷).

Welches Verfahren angewendet wird, richtet sich nach der Art der Immobilie, den Gepflogenheiten am Markt und den verfügbaren Daten. Die Wahl ist zu begründen, auch mehrere Verfahren sind möglich (§ 6 ImmoWertV⁷). Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer schreibt das Gesetz die Wahl vor (§ 182 BewG⁸).

Vergleichswert: für Wohnungen und viele Häuser.

Grundlage sind Kaufpreise vergleichbarer Objekte oder ein Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses, der an Ihre Immobilie angepasst wird (§ 24 ImmoWertV⁷).

Rechenbeispiel Eigentumswohnung

Beispiel, keine Bewertung

• Der Gutachterausschuss nennt für Eigentumswohnungen der Baujahre ab 1950 in der Landeshauptstadt Hannover einen Vergleichsfaktor von 3.006 € je m² Wohnfläche, mit einer Standardabweichung von ± 572 €/m².18
• Er gilt für ein Normobjekt: 75 m² Wohnfläche mit Balkon, nicht vermietet, in einem Haus mit 15 Wohneinheiten, Bodenrichtwert 500 €/m², modifiziertes Baujahr 1980, Standardstufe 2,5 (Skala 1 bis 5), Stichtag 1. Oktober 2025.
• Für eine Wohnung mit diesen Merkmalen ergäben sich 75 m² × 3.006 € = 225.450 €. Abweichungen werden mit Zu- und Abschlägen angepasst.

Ertragswert: wenn die Miete zählt.

• Von der marktüblich erzielbaren Miete gehen die Bewirtschaftungskosten ab: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten (§§ 31, 32 ImmoWertV⁷).
• Aus diesem Reinertrag, dem Bodenwert, der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz ergibt sich der Ertragswert (§ 27 ImmoWertV⁷).
• Für Mehrfamilienhäuser in der Region Hannover nennt der Gutachterausschuss einen Liegenschaftszinssatz von 2,10 % (Normobjekt, Stichtag 1. Juli 2025).17 Je niedriger der Zins, desto höher der Preis im Verhältnis zur Miete.
• Faustzahl ist der Rohertragsfaktor, also Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete: Für Mehrfamilienhäuser in Hannover nennt das Landesmodell 21,2 (± 3,2; mittlerer Bodenrichtwert 650 €/m², Restnutzungsdauer 30 Jahre, 350 m² Wohnfläche, Stichtag 1. Januar 2026).18 Ein veröffentlichter Faktor muss zum Standort, zum Objekt und zum Stichtag passen.
• Einen Anhaltspunkt für die ortsübliche Miete gibt der Mietspiegel 2025 für Hannover, gültig seit dem 18. Dezember 2025.22

Sachwert: Boden plus Gebäude.

Bodenwert und Kosten eines vergleichbaren Neubaus werden zusammengerechnet, das Gebäude gemindert um sein Alter (§§ 35, 36 ImmoWertV⁷). Weil Käufer selten genau diese Summe zahlen, passt ein Sachwertfaktor das Ergebnis an den Markt an (§ 21 Abs. 3 ImmoWertV⁷). Für Ein- und Zweifamilienhäuser „wird oft das Sachwertverfahren angewendet“, schreibt der Gutachterausschuss Hameln-Hannover.17

Der Gutachterausschuss Hameln-Hannover nennt das modifizierte Baujahr und den Bodenrichtwert als wichtigste wertbeeinflussende Merkmale seiner Vergleichsfaktoren.17 Das modifizierte Baujahr berücksichtigt auch den Unterhaltungs- und Modernisierungszustand. Die Tabelle zeigt die Modellwerte.

So lesen Sie die Tabelle:

• Beim modifizierten Baujahr 1980 nennt das Modell beim Bodenrichtwert 900 €/m² fast doppelt so viel je m² wie beim Bodenrichtwert 260 €/m²: 4.802 € statt 2.513 €.
• Beim Bodenrichtwert 500 €/m² nennt es für ein Haus mit modifiziertem Baujahr 2000 statt 1970 rund 36 % mehr: 3.825 € statt 2.814 €.
• Das ist ein Modellvergleich. Einen festen Mehrerlös für eine einzelne Sanierung kann man daraus nicht ablesen.

Lage: der Bodenrichtwert.

• Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden einer Zone, ermittelt aus Kaufpreisen, und zwar so, als wäre der Boden unbebaut (§ 196 BauGB⁶). Sie gelten für ein typisches Richtwertgrundstück der Zone (§ 13 ImmoWertV⁷).
• Drei Beispiele für Einfamilienhaus-Zonen in Hannover, Stichtag 1. Januar 2026:19
  • Kirchrode-West (Zone 04301122): 1.000 €/m² bei einem Richtwertgrundstück von 750 m²
  • Bothfeld (Zone 04302150): 800 €/m² bei 500 m²
  • Ricklingen (Zone 04302131): 500 €/m² bei 500 m²
• Das sind Werte für die genannten Zonen und Richtwertgrundstücke, keine einheitlichen Stadtteilpreise.
• Den Wert Ihrer Zone finden Sie kostenfrei im Portal BORIS.NI (immobilienmarkt.niedersachsen.de/bodenrichtwerte). Auskunft gibt auch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (§ 196 Abs. 3 BauGB⁶).

Zustand: das modifizierte Baujahr.

Ein Haus mit neuem Dach, gedämmter Fassade und neuer Heizung gilt rechnerisch als jünger. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern, unterlassene Instandhaltung kann sie verkürzen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV⁷). In seinen Modellen setzt der Gutachterausschuss dafür Modernisierungspunkte an, zum Beispiel:17

• Dach einschließlich Dämmung: bis 4 Punkte
• Wärmedämmung der Außenwände: bis 4 Punkte
• Fenster und Außentüren: bis 2 Punkte
• Heizungsanlage: bis 2 Punkte
• Bäder: bis 2 Punkte

Die volle Punktzahl gibt es nur, wenn die Maßnahme höchstens etwa fünf Jahre zurückliegt.

Energie: zählt, aber ohne amtliche Prozentzahl.

• Die energetischen Eigenschaften gehören zu den Merkmalen, nach denen bewertet wird (§ 2 Abs. 3 ImmoWertV⁷). Seit dem 1. Oktober 2026 erfasst die Kaufpreissammlung auch die Daten des Energieausweises (§ 195 Abs. 2 BauGB⁴).
• Liegt ein Energieausweis vor, steht die Effizienzklasse eines Wohngebäudes schon in der Anzeige; den Ausweis bekommen Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung (§§ 80, 87 GModG²¹, früher Gebäudeenergiegesetz). Für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden, kommen in der Anzeige unter anderem Ausstellungsdatum und Primärenergiebedarf hinzu; für ältere Ausweise bleiben die bisherigen Angaben.21
• Wie viel eine Effizienzklasse in Hannover am Preis ausmacht, haben wir in den Grundstücksmarktdaten 2026 nicht als eigene Zahl gefunden. Deshalb nennen wir keine Prozentzahl. Belegt ist der Weg über den Zustand: Dämmung, Fenster und Heizung zählen als Modernisierungen.
• Für Energieausweis und Sanierungsfahrplan ist unser Partner Greensmile Energieberatung da (Partner).

Was ein Rechner weiß: Ihre Angaben und Durchschnittswerte aus vielen Verkäufen. Der amtliche Immobilien-Preis-Kalkulator der niedersächsischen Gutachterausschüsse rechnet mit Bodenrichtwert, Wohnfläche, Baujahr und, außer bei Wohnungen, Grundstücksfläche. Er soll laut Herausgeber „als Anhalt für eine grobe Einschätzung des Immobilienwertes dienen“ und ersetzt kein Verkehrswertgutachten.16

Was ein Rechner nicht kann: Welche Merkmale ein Rechner berücksichtigt, hängt von seinen Eingaben und seinem Modell ab. Er besichtigt die Immobilie nicht selbst. Unvollständige Angaben, verdeckte Schäden oder besondere rechtliche und wirtschaftliche Verhältnisse wie ein Wohnrecht oder eine besondere Miete (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV⁷) können deshalb zu einer unpassenden Einschätzung führen.

Wie weit kann die Zahl danebenliegen? Eine belastbare amtliche Angabe, wie weit Online-Werte vom späteren Kaufpreis abweichen, haben wir nicht gefunden. Deshalb nennen wir keine Prozentzahl.

Wann Sie mehr brauchen: Welche Bewertung Sie benötigen, hängt vom Zweck ab. Für den Angebotspreis hilft eine Bewertung vor Ort. Für den Nachweis eines niedrigeren steuerlichen Grundstückswerts kommen regelmäßig Gutachten des Gutachterausschusses oder entsprechend qualifizierter Sachverständiger infrage (nächster Abschnitt). Ob und welches Gutachten in einem Gerichtsverfahren gebraucht wird, richtet sich nach dem Verfahren.

Wer darf bewerten?

• Eine Sachverständigentätigkeit braucht grundsätzlich keine behördliche Zulassung, die Bezeichnung „Sachverständiger“ ist gesetzlich nicht geschützt. Eine Einschätzung kann also jeder abgeben.13
• Geschützt ist „öffentlich bestellter Sachverständiger“ (§ 132a StGB¹¹). Öffentlich bestellt und vereidigt wird nur, wer es beantragt und unter anderem besondere Sachkunde nachweist (§ 36 GewO¹⁰); bei der IHK Hannover befristet, in der Regel auf fünf Jahre.12 Daneben gibt es Sachverständige, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifiziert sind.8
• Der Gutachterausschuss ist ein selbständiges, unabhängiges Gremium (§ 192 BauGB²). Gutachten beantragen dürfen unter anderem Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte; bindend sind sie nur, wenn das bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 BauGB³).

Was ein Gutachten des Gutachterausschusses kostet.

Die Gebühr steht in der niedersächsischen Gebührenordnung für die Gutachterausschüsse (GOGut) und richtet sich nach dem ermittelten Verkehrswert. Für ein bebautes Grundstück:14

• Verkehrswert bis 250.000 €: 1.175 € plus 5,2 ‰ des Verkehrswerts
• über 250.000 bis 750.000 €: 1.625 € plus 3,4 ‰
• über 750.000 bis 10.000.000 €: 3.275 € plus 1,2 ‰

Beispiele: bei 250.000 € Verkehrswert 2.475 €, bei 500.000 € Verkehrswert 3.325 €. Die Umsatzsteuer ist in den Gebühren nicht enthalten. Ist die Arbeit aufwendiger, kommt ein Zuschlag nach Zeitaufwand hinzu, etwa bei fehlenden Bauakten, Denkmalschutz, Wohnrecht oder Bauschäden. Für unbebaute Grundstücke gelten 52 % dieser Gebühr.

Sachverständige im privaten Auftrag vereinbaren ihr Honorar frei mit Ihnen; eine Honorarordnung dafür gibt es nicht.13 Lassen Sie sich Preis und Umfang vorher schriftlich geben. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige finden Sie im Sachverständigenverzeichnis der IHKs unter svv.ihk.de.

Für das Finanzamt kommen als Nachweis eines niedrigeren Grundstückswerts regelmäßig Gutachten des Gutachterausschusses oder entsprechend qualifizierter Sachverständiger infrage. Deren Bestellung oder Zertifizierung muss den Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG⁸ entsprechen. Die Preiseinschätzung eines Maklers nennt das Gesetz dort nicht (siehe Häufige Fragen).