Immobilie kaufen in Hannover: Ablauf, Kauf­neben­kosten, Prüfung

Kaufnebenkosten zahlen Sie einmal, beim Kauf. Laufende Kosten wie Hausgeld oder Grundsteuer gehören nicht dazu.

Grunderwerbsteuer: 5 %

• Niedersachsen erhebt 5 % für Käufe ab dem 1. Januar 2014;1 das Landesgesetz ersetzt den Bundessatz von 3,5 % (§ 11 GrEStG²). Eine Änderung ist nicht beschlossen (Stand 15. Oktober 2026).
• Grundlage ist der Kaufpreis samt weiterer Leistungen, die Sie übernehmen (§§ 8, 9 GrEStG²).
• Der Notar meldet den Vertrag dem Finanzamt, das Ihnen den Bescheid schickt.6 Fällig ist die Steuer einen Monat nach dessen Bekanntgabe (§ 15 GrEStG²). Nach dem Gesetz schulden Käufer und Verkäufer sie gemeinsam (§ 13 GrEStG²); im Kaufvertrag übernimmt sie üblicherweise der Käufer.

Notar und Grundbuch: feste Gebühren nach Gesetz

• Die Gebühren regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Maßgeblich ist der Kaufpreis, mindestens der Verkehrswert (§ 47 GNotKG³). Eine andere Höhe zu vereinbaren, ist unwirksam (§ 125 GNotKG³).
• Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch zahlt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB⁹).
• Notar: Beurkundung 2,0 Gebühren; Vollzug 0,5, etwa für Vorkaufsrecht und Löschungsunterlagen; Betreuung 0,5, etwa für Fälligkeitsmitteilung und Umschreibung. Dazu Auslagen und 19 % Umsatzsteuer.3
• Grundbuchamt: Eintragung als Eigentümer 1,0; Vormerkung 0,5; Löschung der Vormerkung 25 €.3
• Grundschuld, wenn Sie finanzieren: im Grundfall je eine 1,0-Gebühr bei Notar und Grundbuchamt; zusätzliche Vollzugs- oder Betreuungstätigkeiten des Notars können weitere Gebühren auslösen.4
• Was der Verkäufer zahlt, steht im Ratgeber Hausverkauf.

Maklerprovision

• Sie zahlen sie, wenn Sie einen Maklervertrag haben oder die Provision im Kaufvertrag übernehmen, und nur, wenn der Kauf durch den Makler zustande kommt (§ 652 BGB⁹).
• Kaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gelten besondere Regeln (§ 656b BGB⁹):
  • Beauftragen beide Seiten den Makler, verpflichten sich beide in gleicher Höhe (§ 656c BGB⁹).
  • Hat nur der Verkäufer ihn beauftragt, dürfen Ihnen höchstens gleich hohe Kosten auferlegt werden. Fällig werden sie erst, wenn der Verkäufer gezahlt und das nachgewiesen hat (§ 656d BGB⁹).
  • Beauftragen nur Sie den Makler, können Sie die Provision allein schulden.
  • Für Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke gelten diese Regeln nicht.
• In unseren Angeboten steht die Käuferprovision an jedem Objekt, derzeit von provisionsfrei bis 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

Beispielrechnung

Beispiel, keine Bewertung

Kaufpreis 300.000 €, Käuferprovision 3,57 %, finanziert mit einer Grundschuld über 240.000 €. Die volle Gebühr nach Tabelle B des GNotKG beträgt für 300.000 € 635 €, für 240.000 € 535 €.3

Posten	Betrag	Anteil	Rechenweg
Grunderwerbsteuer	15.000,00 €	5,00 %	5 %
Notar, Kaufvertrag	2.290,75 €	0,76 %	3,0 × 635 € + 20 € Pauschale + 19 % USt
Grundbuchamt, Kauf	977,50 €	0,33 %	1,5 × 635 € + 25 €
Maklerprovision	10.710,00 €	3,57 %	3,57 %
Zwischensumme ohne Finanzierung	28.978,25 €	9,66 %
Notar, Grundschuld	660,45 €	0,22 %	1,0 × 535 € + 20 € Pauschale + 19 % USt
Grundbuchamt, Grundschuld	535,00 €	0,18 %	1,0 × 535 €
Summe	30.173,70 €	10,06 %

Ohne Maklerprovision sind es 19.463,70 € oder 6,49 %. Nicht enthalten sind weitere Auslagen und mögliche weitere Gebühren des Notars, Genehmigungen, Gutachten und Umzug.

Was die Bank prüft

• Ihre Kreditwürdigkeit, eingehend und wenn nötig anhand von Unterlagen: Einkommen, Ausgaben und andere finanzielle Umstände (§§ 505a, 505b BGB⁹).
• Den Wert der Immobilie, nach zuverlässigen Standards (§ 505c BGB⁹). Hauptsächlich darauf stützen darf sie ihre Entscheidung aber nicht (§ 505b Abs. 2 BGB⁹).

Was die Bank verlangt

• Eine Grundschuld, in der Regel an erster Stelle im Grundbuch.7 Mit einer Finanzierungsvollmacht im Kaufvertrag bestellen Sie sie, bevor Sie selbst als Eigentümer eingetragen sind.5
• Erst die Grundschuld, dann das Geld: Die Bank zahlt in aller Regel erst aus, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Beurkunden Sie sie deshalb möglichst gleich nach dem Kaufvertrag und schicken Sie die Unterlagen der Bank vorher an den Notar.6
• Eigenkapital: Laut Verbraucherzentrale fordern Banken oft 20 % der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln.19
• Eine tragbare Rate: Viele Banken raten laut Verbraucherzentrale, dass die Rate höchstens 40 % des Nettoeinkommens ausmacht.19

Worauf Sie achten

• Unterschreiben Sie erst, wenn die Finanzierung steht. Scheitert sie danach, bleibt der Kaufvertrag grundsätzlich wirksam; allein daraus entsteht in der Regel kein Rücktrittsrecht. Zurücktreten können Sie nur mit vertraglicher oder gesetzlicher Grundlage.6
• Für ein noch nicht ausgezahltes Darlehen verlangen Banken laut Verbraucherzentrale meist nach 3 bis 12 Monaten Bereitstellungszinsen.19

Für die Finanzierung Ihres Kaufs stellen wir auf Wunsch den Kontakt zu Interhyp her. Die Finanzierungsberatung übernimmt Interhyp (Partner).

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Bereits beschlossen für den 1. Januar 2027: Neue Energieausweise werden digital ausgestellt, die Ausnahme für Baudenkmäler und das Beratungsgespräch nach § 80 Abs. 4 entfallen. Ein vorhandener gültiger Ausweis reicht weiter aus (BGBl. 2026 I Nr. 226).11

Mit der Wohnung kaufen Sie einen Anteil an Grundstück, Dach, Fassade und Treppenhaus. Viele Beschlüsse der Gemeinschaft binden Sie auch ohne Grundbucheintrag. Beschlüsse, die auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruhen, binden Sie dagegen grundsätzlich nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG¹⁵). Prüfen Sie deshalb Gemeinschaftsordnung, Beschluss-Sammlung und Grundbuch zusammen.

Ist eine Sonderumlage beschlossen, prüfen Sie ihre Fälligkeit: Wird sie nach Ihrem Eigentumserwerb fällig, kann die Gemeinschaft sie von Ihnen verlangen, auch wenn der Beschluss älter ist (BGH, V ZR 257/16).22 Eine andere Aufteilung im Kaufvertrag gilt nur zwischen Ihnen und dem Verkäufer. Mehr über Hausgeld, Rücklage und Versammlung steht im Ratgeber Wohnungseigentümer.

Sperrfrist nach Umwandlung Hannover5 Jahre bundesweit3 Jahre

Vermietet kaufen

• Mit Ihrer Eintragung als Eigentümer treten Sie mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB⁹). Kündigen können Sie nur mit gesetzlichem Grund, etwa Eigenbedarf (§ 573 BGB⁹).
• Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters umgewandelt, beginnt mit dem ersten Eigentumsübergang danach eine Sperrfrist für Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder Verwertung (§ 577a BGB⁹): bundesweit 3 Jahre, in Hannover 5 Jahre (Niedersächsische Mieterschutzverordnung, bis 31.12.2031).17 Auch Käufe durch Personengesellschaften oder mehrere Käufer können eine Sperrfrist auslösen.
• Lassen Sie sich Mietvertrag, Mieterhöhungen und Kautionsnachweis zeigen. Mehr im Ratgeber Vermieter.

Vorkaufsrechte

• Gemeinde: in bestimmten Gebieten, etwa Sanierungs- oder Umlegungsgebieten, nicht beim Kauf einer Eigentumswohnung (§§ 24, 25 BauGB¹⁶). Sie kann es binnen drei Monaten ausüben. Das Grundbuchamt trägt Sie erst ein, wenn feststeht, dass sie es nicht hat oder nicht ausübt (§ 28 BauGB¹⁶). Die Anfrage übernimmt der Notar.
• Mieter: Wurde die Wohnung nach seinem Einzug umgewandelt oder soll sie umgewandelt werden, darf er zu Ihren Bedingungen kaufen – nicht aber beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Verkäufers (§ 577 BGB⁹). Er hat zwei Monate ab der Mitteilung des Vertrags Zeit (§ 469 BGB⁹). Übt er sein Recht aus, kommt ein Kaufvertrag zwischen ihm und dem Verkäufer zustande (§ 464 BGB⁹). Ihr Vertrag entfällt dadurch nicht von selbst; der Notar sollte diesen Fall im Kaufvertrag regeln.
• Eingetragenes Vorkaufsrecht: Es steht in Abteilung II des Grundbuchs (§ 1094 BGB⁹).