Immobilie verkaufen im Alter: verkaufen, bleiben oder verrenten?

Ob ein Verkauf passt, hängt weniger vom Alter ab als von drei Fragen. Werden Ihnen Haus, Garten oder Treppen zu viel? Möchten Sie in eine kleinere oder barrierearme Wohnung ziehen? Und brauchen Sie das Geld, das im Haus steckt, etwa für die neue Wohnung, einen Umbau oder Pflege? Je öfter Sie mit Ja antworten, desto eher passt der Verkauf.

Bleiben Sie, ändert sich nichts, auch nicht an Arbeit und Kosten. Verrentung lässt Sie wohnen bleiben, macht Sie aber zum Bewohner fremden Eigentums: Ein Wohnrecht mindert den Wert, den ein Käufer zahlt, und wird über die statistische Lebensdauer gerechnet (§ 47 Abs. 5 ImmoWertV¹).

Wollen Sie die Immobilie behalten und vermieten, finden Sie den Vergleich im Ratgeber Haus verkaufen oder vermieten? Ist ein Umzug ins Pflegeheim absehbar, lesen Sie, was dann mit dem Haus geschieht, im Ratgeber Mutter im Pflegeheim: was passiert mit dem Haus?

Alle Modelle haben eines gemeinsam: Sie bleiben wohnen und bekommen dafür weniger als beim freien Verkauf, oder Sie zahlen laufend. Ich biete diese Modelle nicht an. Hier steht, was sie sind und worauf Sie achten.

Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch

Sie verkaufen das ganze Haus und lassen sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch ins Grundbuch eintragen. Mit einem Wohnrecht dürfen Sie selbst darin wohnen und Familie sowie Pflegepersonen aufnehmen (§ 1093 BGB²). Ein Nießbrauch erlaubt mehr: Sie ziehen alle Nutzungen, dürfen also auch vermieten (§§ 1030, 1059 BGB³).

Leibrente

Der Käufer zahlt den Kaufpreis ganz oder teilweise als Rente, im Zweifel bis zu Ihrem Tod (§ 759 BGB⁴). Sie lässt sich mit einem Wohnrecht verbinden. Wie lange die Rente läuft, regelt der Vertrag.

Teilverkauf

Sie verkaufen nur einen Anteil, bleiben Miteigentümer und zahlen für den verkauften Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Eine Pflicht des Käufers, vorher zu prüfen, ob Sie dieses Entgelt dauerhaft zahlen können, ist gesetzlich bisher nicht ausdrücklich geregelt. Die Bundesregierung hat im Juli 2025 angekündigt, Schutzregeln zu prüfen (Drucksache 21/907⁵).

Worauf Sie bei jedem Modell achten

• Rang im Grundbuch: Ihr Wohnrecht oder Nießbrauch gehört an die erste Stelle. Steht eine Grundschuld davor und wird aus ihr versteigert, erlischt Ihr Recht (§ 879 BGB⁶, §§ 44, 52 ZVG⁷).
• Späterer Umzug: Ein Wohnrecht dürfen Sie anderen nur überlassen, wenn der Vertrag es erlaubt (§ 1092 BGB²). Müssen Sie später ins Pflegeheim, bringt es Ihnen sonst kein Geld.
• Kosten über die ganze Zeit: Rechnen Sie Entgelte, Zinsen, Instandhaltung und Gebühren beim späteren Verkauf für die Jahre zusammen, die Sie wohnen bleiben wollen.
• Bedenkzeit: Ist der Käufer ein Unternehmen, soll der Notar Ihnen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin geben (§ 17 Abs. 2a BeurkG⁸).

Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG⁹). Haben Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, zählt der Kauf durch den Vorbesitzer.

Ist es kürzer, bleibt der Verkauf trotzdem steuerfrei, wenn Sie seit dem Kauf nur selbst darin gewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Dafür genügt ein zusammenhängender Zeitraum über drei Kalenderjahre, der nur das mittlere ganz ausfüllt; im Verkaufsjahr müssen Sie aber noch darin gewohnt haben (BFH, IX R 37/16¹⁰). Ziehen Sie aus einer Immobilie aus, die Ihnen noch keine zehn Jahre gehört, verkaufen Sie deshalb möglichst im selben Kalenderjahr. Mehr dazu steht im Ratgeber Hausverkauf, Abschnitt Steuer.

Vererben statt verkaufen?

Behalten Sie die Immobilie, erben sie Ihre Kinder; jedes Kind hat einen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 ErbStG¹¹). Zieht ein Kind selbst ein, bleibt das Familienheim bis 200 m² Wohnfläche steuerfrei, unabhängig vom Freibetrag; ist die Wohnung größer, gilt die Befreiung nur für den Anteil bis 200 m². Voraussetzung: Sie haben bis zuletzt darin gewohnt oder konnten es aus zwingenden Gründen nicht mehr, und das Kind zieht unverzüglich ein. Gibt das Kind die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren auf, entfällt die Befreiung rückwirkend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG¹²).

Verkaufen Sie vorher, erben Ihre Kinder Geld, und für Geld gibt es diese Befreiung nicht. Ob Sie das Haus schon zu Lebzeiten an ein Kind verschenken oder verkaufen, vergleicht der Ratgeber Haus an Kinder verschenken oder verkaufen?

Brauchen Sie mehr Zeit für den Umzug, sprechen Sie das vor dem Notartermin an, denn der Übergabetag steht im Kaufvertrag.

Wenn Angehörige mithelfen

Kinder oder andere Angehörige können für Sie handeln, wenn Sie ihnen eine Vollmacht geben. Für das Grundbuch muss Ihre Unterschrift darauf mindestens öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO¹⁵). Der Notar prüft beim Termin, ob Sie geschäftsfähig sind, und vermerkt Zweifel in der Urkunde (§ 11 BeurkG¹⁵). Eine Vollmacht, die Sie geben, solange Sie alles selbst entscheiden können, macht später einen gerichtlich bestellten Betreuer in der Regel überflüssig (§ 1814 Abs. 3 BGB¹⁵). Mehr dazu steht im Ratgeber Hausverkauf mit Vollmacht.

Die Kosten für Notar und Grundbuch trägt nach dem Gesetz der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB¹⁶); der Kaufvertrag kann anderes regeln. Auf Sie entfallen typischerweise die Löschung Ihrer Grundschuld, der Energieausweis und gegebenenfalls Ihr Anteil am Makler. Was die Löschung kostet, rechnet der Ratgeber Grundschuld löschen mit einem Rechner nach.

Kaufen Sie selbst eine kleinere Wohnung, sind Sie dort der Käufer: Dann zahlen Sie Notar, Grundbuch und in Niedersachsen 5 % Grunderwerbsteuer.17