Immobilie schnell verkaufen: was wirklich Zeit spart

Wie lange die Suche nach einem Käufer dauert, hängt vom Haus, vom Preis und von der Nachfrage ab; eine seriöse Wochenzahl gibt es dafür nicht. Zeit geht aber auch an Stellen verloren, die Sie selbst in der Hand haben: Unterlagen, die erst gesucht werden, wenn ein Käufer fragt, und Nachweise, die erst beantragt werden, wenn der Notar sie braucht.

Erben brauchen für das Grundbuch einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO³). Bei einer Eigentumswohnung kann der Verkauf die Zustimmung des Verwalters brauchen, wenn das für Ihre Anlage vereinbart ist; ohne sie ist der Vertrag unwirksam (§ 12 WEG⁴). Ist über Ihre Grundschuld ein Brief ausgestellt, wird ohne ihn nicht gelöscht (§§ 41, 42 GBO⁵). Was ein Verkauf insgesamt dauert und welche Fristen fest sind, steht im Ratgeber Hausverkauf: Wie lange dauert es?

Die vollständige Liste der Unterlagen steht in der Checkliste Hausverkauf. Läuft noch ein Kredit mit fester Zinsbindung, kann die Bank bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB⁷) – gleich, an wen Sie verkaufen. Wann sie anfällt und wann nicht, erklärt der Ratgeber Haus verkaufen trotz Kredit.

Verbindlich wird ein Kauf erst beim Notar (§ 311b BGB⁸). Bis dahin kann jeder Interessent abspringen, und mit ihm die Zeit, die Sie in ihn gesteckt haben. Fragen Sie deshalb vor dem Notartermin nach der Finanzierungsbestätigung seiner Bank. Wie lange Banken dafür brauchen und was darin stehen sollte, steht im Ratgeber Finanzierungsbestätigung: Dauer.

Was nach dem Notartermin die Auszahlung bestimmt

Nach der Beurkundung lässt der Notar eine Vormerkung für den Käufer eintragen (§ 883 BGB⁹) und holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank ein. Liegt beides vor, teilt er dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Finanziert der Käufer, zahlt seine Bank in der Regel erst, wenn auch ihre Grundschuld eingetragen ist. Ein Käufer ohne Finanzierung spart diesen Schritt; bar zahlen darf aber auch er nicht (§ 16a GwG¹⁰). Die Schritte im Einzelnen zeigt der Ratgeber Hausverkauf: nach dem Notartermin.

Ein Ankäufer ist eine Firma, die Immobilien auf eigene Rechnung kauft. Verkaufen Sie als Privatperson an sie, schließen Unternehmer und Verbraucher einen Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB¹¹). Dann soll der Notar Ihnen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen; wird die Frist unterschritten, soll er die Gründe in der Urkunde festhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG¹). Die Frist schützt Sie: Nutzen Sie sie, um den Entwurf zu lesen.

Kauft er selbst oder vermittelt er?

Manche Anbieter kaufen nicht selbst, sondern geben Ihr Haus an Käufer weiter. Wer das gewerbsmäßig tut, ist Makler und braucht eine Erlaubnis; ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung braucht Textform (§ 34c GewO, § 656a BGB¹²). Lassen Sie sich das Angebot schriftlich geben, mit Käufer, Preis und allen Bedingungen wie Besichtigung oder Gutachten.

Was die Geschwindigkeit kostet

Wie weit ein Ankaufsangebot unter dem Marktpreis liegt, legt jeder Anbieter selbst fest; eine belastbare Durchschnittszahl gibt es nicht. Ob sich der Abschlag für Sie lohnt, hängt davon ab, was Sie jeder Monat des Wartens kostet. Das rechnet der Rechner im nächsten Abschnitt.

Ein Ankaufsangebot lohnt sich, wenn der Abschlag kleiner ist als das, was Sie das längere Warten auf einen Käufer am Markt kosten würde. Der Kipppunkt ist eine Zahl in Monaten:

• Abschlag = (erwarteter Preis am Markt − Ihre Kosten des Marktverkaufs) − Angebot des Ankäufers
• Kipppunkt in Monaten = Abschlag ÷ Ihre Kosten je Monat Wartezeit

Ein angenommenes Beispiel: Sie erwarten am Markt 400.000 €, ein Ankäufer bietet 360.000 €, und jeder Monat kostet Sie 1.500 €. Der Abschlag von 40.000 € entspricht 26,7 Monaten. Nur wenn der Marktverkauf mehr als 26,7 Monate länger dauern würde als der Ankauf, ist das Angebot unterm Strich besser.