Hausverwaltung kündigen und wechseln: Frist und Ablauf

Über den Verwalter entscheidet in der Eigentümergemeinschaft nicht der Einzelne, sondern die Versammlung (§ 26 Abs. 1 WEG¹). Sie kann ihn jederzeit abberufen; es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG²). Einen wichtigen Grund braucht sie seit der Reform vom 1. Dezember 2020 nicht mehr, und weder Vertrag noch Gemeinschaftsordnung dürfen die Abberufung erschweren (§ 26 Abs. 3 und 5 WEG¹; BT-Drs. 19/22634, S. 453).

Was mit dem Vertrag passiert

Die Abberufung beendet das Amt, nicht sofort den Verwaltervertrag. Der endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung, und zwar von selbst; eine Kündigung ist dafür nicht nötig (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG¹). Bis dahin richtet sich die Vergütung nach dem Vertrag. Früher endet er, wenn der Vertrag eine kürzere Frist vorsieht oder die Gemeinschaft ihn aus wichtigem Grund kündigt (BT-Drs. 19/22634, S. 45 f.3).

Fristlos kündigen

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn es der Gemeinschaft nicht zuzumuten ist, den Vertrag bis zu seinem Ende fortzusetzen. Die fristlose Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen erklärt werden, nachdem die Gründe bekannt geworden sind (§ 626 BGB⁴). Für die Gemeinschaft erklärt sie der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein Eigentümer, den die Versammlung dazu ermächtigt (§ 9b Abs. 2 WEG⁵). Weil das Amt ohnehin jederzeit endet, geht es dabei nur noch um die Vergütung.

Wenn die Bestellung ohnehin ausläuft

Bestellt wird ein Verwalter für höchstens fünf Jahre, der erste nach der Aufteilung für höchstens drei. Bleiben soll er nur mit einem neuen Beschluss, frühestens ein Jahr vor Ablauf (§ 26 Abs. 2 WEG¹). Läuft die Zeit ab, müssen Sie niemanden abberufen, sondern nur einen anderen bestellen.

Ein neuer Verwalter braucht Vergleichsangebote; bei der Wiederwahl des amtierenden gilt das nicht (BGH, Urteil vom 1. April 2011, V ZR 96/10⁶). Die Angebote oder wenigstens die Namen der Bewerber und die Eckdaten ihrer Angebote sollen die Eigentümer grundsätzlich schon innerhalb der Einladungsfrist bekommen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2020, V ZR 110/19⁸). Worüber beschlossen werden soll, muss in der Einladung stehen, und eingeladen wird in Textform mindestens drei Wochen vorher, außer es ist besonders dringend (§ 23 Abs. 2, § 24 Abs. 4 WEG⁷).

Setzt der Verwalter den Punkt nicht auf die Tagesordnung, können mehr als ein Viertel der Eigentümer in Textform mit Zweck und Gründen eine Versammlung verlangen. Weigert er sich pflichtwidrig, lädt der Beiratsvorsitzende, sein Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer ein (§ 24 Abs. 2 und 3 WEG⁷).

Mit der Bestellung beschließt die Versammlung auch die Eckpunkte des neuen Vertrags, also Laufzeit und Vergütung (BGH, Urteil vom 27. Februar 2015, V ZR 114/14⁹). Der Beschluss gilt sofort. Wer ihn für fehlerhaft hält, muss innerhalb eines Monats klagen (§ 45 WEG¹⁰). Was die Verwaltung kosten darf, steht im Ratgeber Was kostet eine Hausverwaltung?

Vorlage: Beschlussvorschlag für die Einladung

Wie viele Angebote es sein müssen, legt die Versammlung im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums selbst fest. Bestellt werden darf aber nur, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und im Haftungsfall ausreichende Sicherheit bietet (BGH, Urteil vom 22. Juni 2012, V ZR 190/11¹¹).

Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt. Ausgenommen ist nur die kleine Gemeinschaft mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in der ein Eigentümer selbst Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten verlangt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 48 Abs. 4 WEG¹²). Wählt die Versammlung trotz dieses Anspruchs jemanden ohne Prüfung und ohne gleichgestellten Abschluss, können Sie die Wahl innerhalb eines Monats anfechten. Mehr dazu steht im Ratgeber Eigentümergemeinschaft.

Welche Erlaubnis und welche Versicherung ein gewerblicher Verwalter nachweisen muss und was er für die Gemeinschaft tun muss, steht im Ratgeber Aufgaben einer Hausverwaltung.

Der alte Verwalter muss der Gemeinschaft alles herausgeben, was er für sie erhalten und durch die Verwaltung erlangt hat, und über seine Tätigkeit Rechenschaft ablegen (§§ 666, 667 BGB in Verbindung mit § 675 BGB¹³). Dazu gehören die Beschluss-Sammlung, die er führen musste, die Konten der Gemeinschaft und alle Belege. Haken Sie unten ab, was angekommen ist; die Liste lässt sich drucken.

Wer die letzte Jahresabrechnung macht

Die Pflicht, für ein Jahr abzurechnen, trifft die Gemeinschaft und entsteht am 1. Januar des Folgejahres. Endete das Amt des alten Verwalters am 31. Dezember, schuldet er die Abrechnung für dieses Jahr nicht mehr. Der neue Verwalter muss als ausführendes Organ auch ausstehende Abrechnungen für Vorjahre erstellen. Ist die Pflicht noch in der Amtszeit des alten entstanden, kann daneben er aus seinem Vertrag verpflichtet bleiben (BGH, Urteil vom 26. September 2025, V ZR 206/24¹⁴).

Nachweis für Bank und Grundbuchamt

Muss der neue Verwalter seine Stellung durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen, etwa beim Grundbuchamt, genügt die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit beglaubigten Unterschriften (§ 26 Abs. 4 WEG¹). Fragen Sie die Bank vorher, welche Nachweise sie für die Konten der Gemeinschaft verlangt.

Ihre Mietverwaltung, bei einer Eigentumswohnung auch Sondereigentumsverwaltung genannt, ist ein Vertrag zwischen Ihnen und dem Verwalter. Was er zu Laufzeit und Kündigungsfrist sagt, gilt. Die Abberufung des WEG-Verwalters beendet ihn nicht, auch wenn es dieselbe Firma ist.

Wenn der Vertrag nichts regelt

Dann gelten die Fristen für Dienstverträge: Wird monatlich vergütet, können Sie spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende kündigen (§ 620 Abs. 2, § 621 Nr. 3 BGB¹⁵). Aus wichtigem Grund geht es fristlos, innerhalb von zwei Wochen, nachdem Sie den Grund kennen (§ 626 BGB⁴).

Lange Laufzeiten in Formularverträgen

Vermieten Sie privat, sind Sie in der Regel Verbraucher, solange die Vermietung Ihrer privaten Vermögensverwaltung dient (BGH, Urteil vom 23. Januar 2026, V ZR 91/25¹⁶). Hat der Verwalter Ihnen einen vorformulierten Vertrag gestellt, darf er Sie höchstens zwei Jahre binden (§ 309 Nr. 9 BGB¹⁷); das galt auch schon vor 2022 (BT-Drs. 19/30840, S. 1418). Für Verträge ab dem 1. März 2022 gilt außerdem: Zum Ende dieser Zeit darf die Kündigungsfrist höchstens einen Monat betragen, und verlängert sich der Vertrag stillschweigend, dann nur auf unbestimmte Zeit mit höchstens einem Monat Kündigungsfrist. Bei Verträgen seit Oktober 2016 darf er für Ihre Kündigung keine strengere Form als Textform verlangen, etwa einen unterschriebenen Brief (§ 309 Nr. 9 und 13 BGB¹⁷).

Sagen Sie Ihrem Mieter rechtzeitig, an wen er ab wann die Miete zahlt.

Vorlage: Kündigung der Mietverwaltung