Hausverwaltung: Kosten pro Wohnung und wer sie zahlt

Eine aktuelle Erhebung mit Namen und Jahr ist das Branchenbarometer 2026 des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV), eine Befragung von Verwaltungsunternehmen. Danach lag die durchschnittliche Grundvergütung einer WEG-Verwaltung 2025 bei 29,12 € netto je Einheit und Monat, ein Jahr zuvor bei 28,35 €. Entscheidend für die Höhe ist die Größe der Gemeinschaft: Bei bis zu elf Einheiten waren es 35,84 €, ab 100 Einheiten 23,56 € je Einheit.1

Auf die Nettobeträge kommen 19 % Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 1 UStG²). Aus 29,12 € werden so 34,65 €, aus 35,84 € werden 42,65 € je Einheit und Monat.

Mietverwaltung: je Einheit oder in Prozent der Miete

Für die Mietverwaltung nennt die Erhebung 30,19 € je Einheit und Monat; ausdrücklich als Nettobeträge bezeichnet sind in den veröffentlichten Ergebnissen nur die WEG-Werte. 56,7 % der befragten Mietverwaltungen rechnen pauschal je Einheit ab, rund ein Fünftel in Prozent der Miete, im Schnitt 5,5 %. Eine Vergütung je Quadratmeter nennen die veröffentlichten Ergebnisse nicht.1 Für ein Mehrfamilienhaus, das nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, gibt es keine Eigentümergemeinschaft und damit keine WEG-Verwaltung; dort zählt allein der Preis der Mietverwaltung (WEG- oder Mietverwaltung).

2026 wird es teurer

Für 2026 wollen die befragten Verwaltungen die WEG-Vergütung im Bestand um durchschnittlich 9,1 % auf 31,77 € anheben, in Gemeinschaften bis zehn Einheiten um 12,1 %. Als Gründe nennen sie vor allem höhere gesetzliche Anforderungen und steigende Personalkosten. Die Zahlen sind Durchschnitte einer Befragung, keine Preisliste. Was Ihre Gemeinschaft zahlt, steht in ihrem Verwaltervertrag.

Die Grundvergütung bezahlt die Arbeit, die in jeder Gemeinschaft laufend anfällt: Versammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Hausgeld und Buchhaltung. Was der Verwalter dafür im Einzelnen tun muss, steht im Ratgeber Aufgaben einer Hausverwaltung.

Sondervergütungen: erlaubt, aber klar abgegrenzt

Ein Verwalter darf seinen Preis als Pauschale anbieten oder in eine Grundvergütung und gesonderte Entgelte aufteilen. Teilt er auf, verlangt der Bundesgerichtshof zweierlei: Der Vertrag muss klar abgrenzen, was die Grundvergütung abdeckt und was gesondert kostet. Und für die Aufgaben, die in jeder Gemeinschaft laufend anfallen, muss der Gesamtbetrag erkennbar sein. Ist eine Pauschale vereinbart, deckt sie in der Regel alle gesetzlichen Pflichtaufgaben ab; für Sondervergütungen bleibt dann wenig Raum (BGH, Versäumnisurteil vom 5. Juli 2019, V ZR 278/17³).

Im entschiedenen Fall standen Sondervergütungen für Mahnungen, für die Verwaltung von Sonderumlagen und für zusätzliche Eigentümerversammlungen im Vertrag. Der Bundesgerichtshof hat das nicht beanstandet und betont: Zu beurteilen ist das Vergütungsgefüge insgesamt, nicht jeder Posten für sich.

Nicht im Hausgeld: Ihre Mietverwaltung

Lassen Sie Ihre vermietete Wohnung verwalten, ist das ein eigener Vertrag zwischen Ihnen und dem Verwalter. Diese Vergütung zahlen Sie allein, nicht über das Hausgeld der Gemeinschaft.

Tragen Sie die Zahl der Einheiten ein, die der Verwalter berechnet, und seine Vergütung je Einheit und Monat aus dem Angebot oder Vertrag. Steht dort ein Nettobetrag, rechnet der Rechner 19 % Umsatzsteuer dazu. Mit Ihrem Miteigentumsanteil aus dem Grundbuch sehen Sie Ihren Anteil, falls nach Anteilen verteilt wird. Vorbelegt ist das Beispiel aus Abschnitt 3 mit einem Anteil von 120/1.000.

Vertragspartner des Verwalters ist die Gemeinschaft. Sie bezahlt ihn aus dem Hausgeld, also aus den Vorschüssen, die die Versammlung nach dem Wirtschaftsplan beschließt (§ 28 Abs. 1 WEG⁴). Die Kosten der Verwaltung trägt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil, wie er im Grundbuch steht. Für einzelne Kostenarten kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit eine andere Verteilung beschließen, zum Beispiel gleich je Einheit (§ 16 Abs. 2 WEG⁵). Welcher Schlüssel bei Ihnen gilt, zeigen Gemeinschaftsordnung, Beschluss-Sammlung und Wirtschaftsplan. Wie das Hausgeld insgesamt zustande kommt, steht im Ratgeber Eigentümergemeinschaft.

Der Unterschied kann spürbar sein: Im Beispiel aus Abschnitt 3 zahlt eine Wohnung mit 120/1.000 Anteilen nach Miteigentumsanteil 614,15 € im Jahr, gleich je Einheit verteilt 511,80 €.

Umlage auf den Mieter: nein

Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV⁶), und nur Betriebskosten dürfen Sie im Mietvertrag auf Ihren Mieter umlegen (§ 556 Abs. 1 BGB⁷). Das gilt für den Verwalteranteil in Ihrem Hausgeld genauso wie für Ihre eigene Mietverwaltung. Welche Teile des Hausgelds Sie weitergeben dürfen, steht im Ratgeber Hausgeld auf den Mieter umlegen.

Steuerlich zählen die Verwaltungskosten einer vermieteten Wohnung zu den Werbungskosten, denn Sie wenden sie auf, um Mieteinnahmen zu erzielen (§ 9 Abs. 1 EStG⁸).

Was eine Verwaltung kostet, hängt an wenigen Stellschrauben:

• Größe der Gemeinschaft: Sie ist laut VDIV entscheidend, nicht die Größe des Verwaltungsunternehmens. Je weniger Einheiten, desto höher der Preis je Einheit (Abschnitt 2).
• Leistungsumfang: was in der Grundvergütung steckt und was gesondert kostet, etwa zusätzliche Versammlungen, Mahnungen oder Sonderumlagen.
• Stellplätze und Tiefgaragenplätze: Die Erhebung führt sie als eigene Einheiten. Fragen Sie, ob und wie der Verwalter sie berechnet.
• Stundensätze für Zusatzarbeit: Die meisten Verwaltungen kombinieren eine Grund- mit einer Zusatzvergütung; die Stundensätze stiegen 2025 um durchschnittlich 5,9 %.1

So vergleichen Sie Angebote

Rechnen Sie jedes Angebot auf einen Jahresbetrag für die ganze Gemeinschaft hoch, mit Umsatzsteuer und den Sondervergütungen, die Sie erwarten. Erst dann sind Pauschale und Baukasten vergleichbar. Ein Preis über dem üblichen Satz ist erlaubt. Eine deutliche Überschreitung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung aber nur, wenn Sachgründe sie rechtfertigen (BGH, V ZR 278/17³).

Laufzeit und Vergütung muss die Versammlung schon bei der Bestellung in ihren Grundzügen festlegen (BGH, Urteil vom 27. Februar 2015, V ZR 114/14⁹). Bestellt werden darf ein Verwalter höchstens für fünf Jahre, der erste nach der Aufteilung für drei (§ 26 Abs. 2 WEG¹⁰). Wie Sie Angebote einholen und den Verwalter wechseln, steht im Ratgeber Hausverwaltung kündigen und wechseln.