Ablauf eines Hausverkaufs: von der Bewertung bis zur Übergabe

Welche dieser Schritte wir für Sie übernehmen, steht auf unserer Seite Immobilie verkaufen.

Nach der Unterschrift übernimmt der Notar die Abwicklung, den sogenannten Vollzug. Er schützt beide Seiten vor ungesicherten Vorleistungen; üblich ist diese Reihenfolge:23

1. Auflassungsvormerkung: Der Notar lässt für den Käufer eine Vormerkung ins Grundbuch eintragen. Sie sichert seinen Anspruch auf das Eigentum: Spätere Verfügungen, etwa eine weitere Übertragung oder eine Belastung, sind ihm gegenüber unwirksam, soweit sie diesen Anspruch beeinträchtigen (§ 883 BGB⁴).
2. Lastenfreistellung: Ist Ihr Haus noch mit einer Grundschuld belastet, der im Grundbuch eingetragenen Sicherheit Ihrer Bank, holt der Notar die Löschungsunterlagen ein. Ihr offener Kredit wird aus dem Kaufpreis bezahlt.23 Nötige Genehmigungen holt er ebenfalls ein, etwa die des Betreuungsgerichts, wenn ein Betreuer verkauft (§ 1850 BGB⁷).
3. Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar dem Käufer mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Der Käufer überweist innerhalb der vereinbarten Frist an Sie und, soweit nötig, an Ihre Bank.23 Bar zahlen darf er nicht (§ 16a GwG¹⁹).
4. Grunderwerbsteuer: Der Käufer muss sie einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zahlen (§ 15 GrEStG¹²). Für die Umschreibung braucht das Grundbuchamt grundsätzlich die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Üblicherweise wird sie nach Zahlung der Steuer erteilt, möglich ist sie auch bei Sicherstellung, Stundung oder Steuerfreiheit (§ 22 GrEStG¹²).
5. Umschreibung im Grundbuch: Der Notar beantragt sie erst, wenn Sie den Kaufpreis erhalten haben.23 Mit der Eintragung ist der Käufer Eigentümer (§§ 873, 925 BGB⁴).

Verbindlich regelt es der Kaufvertrag; Gesetz und übliche Verträge setzen den Rahmen.23

Maklerprovision und Halbteilung

Ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung braucht Textform; eine E-Mail genügt (§ 656a BGB¹). Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gelten besondere Regeln, die Halbteilung:

• Beauftragen beide Seiten den Makler, verpflichten sich beide in gleicher Höhe (§ 656c BGB¹).
• Beauftragen nur Sie den Makler, kann der Käufer höchstens in gleicher Höhe beteiligt werden; sein Anteil wird erst fällig, wenn Sie Ihren nachweislich gezahlt haben (§ 656d BGB¹).

Beauftragt allein der Käufer den Makler, greift diese Teilung nicht. Für Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke gilt sie ebenfalls nicht. Was der Verkauf mit uns kostet, steht auf Immobilie verkaufen.

Notar und Grundbuch

Diese Kosten trägt nach Gesetz und üblichem Vertrag der Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB³). Die Gebühren regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG); sie sind bei jedem Notar gleich.23 Ein Beispiel der Bundesnotarkammer: Für eine Eigentumswohnung zu 160.000 € kosten Beurkundung, Vollzug und Betreuung 1.143 €, zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer. Gegenüber Notar und Grundbuchamt haften allerdings beide Seiten.23

Löschung Ihrer Grundschuld

Sie müssen das Haus frei von Rechten Dritter verschaffen, die der Käufer nicht übernimmt (§§ 433, 435 BGB³); die Kosten dieser Lastenfreistellung tragen regelmäßig Sie.23 Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung eine halbe Gebühr aus dem Betrag der Grundschuld (GNotKG Nr. 14140, Tabelle B¹¹). Bei 200.000 € sind das 217,50 €. Stellt Ihre Bank Treuhandauflagen, kann eine Treuhandgebühr des Notars hinzukommen.23

Vorfälligkeitsentschädigung

Lösen Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung wegen des Verkaufs vorzeitig ab, kann die Bank Ersatz ihres Schadens verlangen (§ 490 Abs. 2, §§ 500, 502 BGB⁵). Ohne Entschädigung kündigen Sie zum Ende der Zinsbindung, wenn kein neuer Sollzins vereinbart ist (ein Monat Frist), oder zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens (sechs Monate Frist); eine spätere Zins- oder Rückzahlungsvereinbarung setzt diese zehn Jahre neu in Gang. Zahlen Sie nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt (§ 489 BGB⁵).

Energieausweis

Für den Verkauf brauchen Sie grundsätzlich einen gültigen Energieausweis; Ausnahmen gelten derzeit etwa für kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche und Baudenkmäler. Er wird für zehn Jahre ausgestellt, nach bestimmten Umbauten endet er früher (§§ 3, 79, 80 GModG¹⁸). Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 brauchen bis Ende 2026 einen Bedarfsausweis, wenn sie den Wärmeschutz von 1977 nicht erreichen (§ 80 Abs. 3 GModG¹⁸).

Bereits beschlossen ab 1. Januar 2027: Neue Energieausweise werden digital ausgestellt; die Ausnahme für Baudenkmäler und diese Bedarfsausweispflicht entfallen. Vorhandene gültige Ausweise gelten weiter, Anzeigen nennen bei neuen Ausweisen auch das Ausstellungsdatum (BGBl. 2026 I Nr. 226³⁰).

Grunderwerbsteuer

In Niedersachsen beträgt sie 5 % des Kaufpreises;13 im Vertrag übernimmt sie in der Regel der Käufer. Schuldner sind aber beide Seiten: Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt die Steuer von Ihnen fordern (§ 13 GrEStG¹²).

Erschließungsbeiträge

Für Erschließungs- und Anliegermaßnahmen, die bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen haben, zahlen Sie, wenn der Vertrag nichts anderes regelt (§ 436 BGB³).

Steuer: die Zehn-Jahres-Frist

Bei einem Haus im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung steuerpflichtig sein; es zählen die Daten der bindenden Kaufverträge (§ 23 EStG¹⁴; BFH, IX R 18/13²⁸). Ausgenommen ist ein Haus, das Sie seit der Anschaffung ausschließlich selbst bewohnt haben oder zusammenhängend im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor, das mittlere ganz (BFH, IX R 37/16²⁸). Für Betriebsvermögen und gewerblichen Grundstückshandel gilt das nicht allgemein. Steuerfrei bleibt auch ein Gesamtgewinn aus solchen Geschäften unter 1.000 € im Jahr. Bei Erbe oder Schenkung zählt der Kauf durch den Erblasser oder Schenker. Nach einer Vermietung erhöhen die abgesetzten Abschreibungen den Gewinn.

Wie lange die Suche nach einem Käufer dauert, hängt vom Haus, vom Preis und von der Nachfrage ab. Eine seriöse Wochenzahl gibt es dafür nicht. Rund um den Notartermin gelten dagegen feste Fristen:

Wovon die Dauer außerdem abhängt

• von vollständigen Unterlagen, bei einem geerbten Haus etwa dem Erbschein
• von der Finanzierung des Käufers: Seine Bank zahlt in der Regel erst aus, wenn ihre Grundschuld eingetragen ist23
• von den Löschungsunterlagen Ihrer Bank und nötigen Genehmigungen

Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung braucht es erst für die Umschreibung. Zu den üblichen Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises gehören sie nicht.23

Geerbtes Haus

Ihr Erbrecht weisen Sie dem Grundbuchamt mit einem Erbschein oder Europäischen Nachlasszeugnis nach; häufig genügt auch ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt Niederschrift über die Eröffnung. Reicht das nicht, kann das Grundbuchamt einen weiteren Nachweis verlangen (§ 35 GBO¹⁰). Die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben kostet keine Grundbuchgebühr, wenn sie binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird (GNotKG Nr. 14110¹¹). In einer Erbengemeinschaft verkaufen alle Erben gemeinsam (§ 2040 BGB⁷). Für die Zehn-Jahres-Frist zählt der Kauf durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG¹⁴).

Trennung oder Scheidung

Gehört das Haus Ihnen beiden, verkaufen Sie es gemeinsam (§ 747 BGB⁷). Steht es nur auf Ihren Namen und ist es im Wesentlichen Ihr ganzes Vermögen, brauchen Sie in der Zugewinngemeinschaft, dem Güterstand ohne Ehevertrag, die Zustimmung Ihres Ehepartners (§ 1365 BGB⁷). Ohne Einigung kann jeder Miteigentümer beim Gericht die Versteigerung beantragen, die sogenannte Teilungsversteigerung (§ 753 BGB⁷, § 180 ZVG²²). Bleibt nach Ihrem Auszug Ihr Partner im Haus, nutzen Sie es steuerlich nicht mehr selbst; ein Verkauf Ihres Anteils innerhalb der zehn Jahre kann dann steuerpflichtig sein, auch an den früheren Partner (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21¹⁵).

Vermietetes Haus

Mit seiner Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer in den Mietvertrag und in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Kann der Mieter bei Mietende die Kaution vom Käufer nicht zurückerlangen, bleiben Sie zur Rückzahlung verpflichtet (§§ 566, 566a BGB⁶). Ein Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund; die Hürden einer Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung sind hoch (§ 573 BGB⁶). Halten Sie Mietvertrag, Mieterhöhungen und Kautionsnachweis bereit. Mehr im Ratgeber für Vermieter.

Eigentumswohnung statt Haus

Der Ablauf ist derselbe; dazu kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Eigentümer brauchen Sie nur, wenn sie für Ihre Anlage vereinbart ist (§ 12 WEG²⁰). Mehr im Ratgeber für Wohnungseigentümer.

Den Ablauf aus Käufersicht erklärt unser Ratgeber Immobilienkauf.