Hausverkauf: Wer zahlt den Notar?

Das Gesetz regelt es ausdrücklich: Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der dafür nötigen Erklärungen (§ 448 Abs. 2 BGB¹). Das gilt für Ihr Haus genauso, denn ein Gebäude gehört rechtlich zu dem Grundstück, auf dem es steht.3

Verbindlich ist, was im Kaufvertrag steht. Typisch ist genau diese Verteilung: Der Käufer trägt die Kosten bei Notar und Grundbuchamt, die Kosten der Lastenfreistellung übernimmt regelmäßig der Verkäufer.3 Wie sich das auf Ihre übrigen Verkaufskosten verteilt, zeigt der Ratgeber Hausverkauf.

Wer den Notar aussucht

Den Notar bestimmen Sie und der Käufer frei. Weil der Käufer die Beurkundung bezahlt, hat er dabei regelmäßig einen gewissen Vorrang.4 Am Preis ändert die Wahl nichts: Die Gebühren stehen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bei jedem Notar gleich.5

Warum Sie trotzdem mithaften

Die Verteilung im Vertrag gilt nur zwischen Ihnen und dem Käufer. Dem Notar schuldet die Kosten von Beurkundung, Vollzug und Betreuung jeder, dessen Erklärung beurkundet ist, also auch Sie (§ 30 Abs. 1 GNotKG²). Mehrere Kostenschuldner haften als Gesamtschuldner (§ 32 GNotKG²). Für das Grundbuchamt gilt im Ergebnis dasselbe: Kraft Gesetzes haften Käufer und Verkäufer für alle Kosten bei Notar und Grundbuchamt.3

Müssen Sie zahlen, weil der Käufer ausfällt, können Sie den Betrag von ihm zurückverlangen: Unter Gesamtschuldnern gilt, was vereinbart ist, hier also der Kaufvertrag (§ 426 Abs. 1 BGB⁶).

Alle Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert. Beim Kauf ist das der Kaufpreis; liegt der Verkehrswert höher, zählt er (§ 47 GNotKG⁷). Aus dem Wert ergibt sich nach Tabelle B eine volle Gebühr, bei 400.000 € sind das 785 € (§ 34 GNotKG⁷). Die Posten sind Vielfache davon.

Notar: drei Gebühren für einen Vertrag

Für Entwurf, Beratung und Beurkundung berechnet der Notar eine 2,0-Gebühr (Nr. 21100⁸). Für den Vollzug kommt eine 0,5-Gebühr hinzu (Nr. 22110), für die Betreuung noch einmal 0,5 (Nr. 22200). Beide fallen je nur einmal an, gleich wie viele Unterlagen der Notar einholt. Dazu kommen eine Pauschale für Post und Telekommunikation, höchstens 20 €, und 19 % Umsatzsteuer.5

Ist beim Grundbuchamt der elektronische Rechtsverkehr eröffnet, kommt eine Gebühr für strukturierte Daten hinzu: neben der Vollzugsgebühr eine 0,1-Gebühr, höchstens 125 € (Nr. 22114, 22115⁸). Bei 400.000 € sind das 78,50 € vor Umsatzsteuer.

Grundbuchamt: Vormerkung, Eigentum, Löschung

Das Grundbuchamt trägt zuerst die Auflassungsvormerkung für den Käufer ein (0,5-Gebühr, Nr. 14150), später ihn als Eigentümer (1,0, Nr. 14110), und löscht dann die Vormerkung (25 €, Nr. 14152). Umsatzsteuer berechnet das Gericht nicht.

Was nicht dazugehört

Finanziert der Käufer, bestellt er seiner Bank eine eigene Grundschuld und zahlt Notar und Grundbuchamt dafür selbst. Ein Kostenrisiko entsteht Ihnen dadurch nicht.3 Was diese Grundschuld kostet, steht im Ratgeber Notarkosten beim Hauskauf in Niedersachsen.

Tragen Sie den Kaufpreis ein, dazu den Betrag Ihrer Grundschuld aus Abteilung III des Grundbuchs und, falls Ihr Kredit noch läuft, den Betrag, den Ihre Bank aus dem Kaufpreis bekommt. Der Rechner nimmt die Gebühren aus Tabelle B und teilt sie so auf, wie es üblicherweise im Kaufvertrag steht.

Sie müssen dem Käufer das Haus frei von Rechten Dritter verschaffen, soweit er sie nicht übernimmt (§§ 433, 435 BGB⁹). Steht in Abteilung III noch eine Grundschuld Ihrer Bank, wird sie deshalb gelöscht. Diese Kosten tragen regelmäßig Sie.3

Löschung der Grundschuld

Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung eine 0,5-Gebühr aus dem eingetragenen Betrag, nicht aus Ihrer Restschuld (Nr. 14140⁸, § 53 GNotKG¹⁰). Bei 200.000 € sind das 217,50 €. Nimmt der Notar Ihre Zustimmung zur Löschung in den Kaufvertrag auf, kostet sie keine eigene Beurkundungsgebühr: Kaufvertrag und Löschungserklärungen gelten als derselbe Gegenstand (§ 109 Abs. 1 GNotKG¹⁰). Was eine Löschung ohne Verkauf kostet und was Ihre Bank dafür nicht berechnen darf, steht im Ratgeber Grundschuld löschen: Kosten.

Treuhandgebühr, wenn der Käufer Ihren Kredit ablöst

Läuft Ihr Kredit noch, zahlt der Käufer den offenen Betrag aus dem Kaufpreis direkt an Ihre Bank.3 Gibt die Bank ihre Löschungsunterlagen nur unter Treuhandauflagen heraus, berechnet der Notar eine Treuhandgebühr: 0,5 aus dem Betrag, den die Bank verlangt (Nr. 22201⁸, § 113 Abs. 2 GNotKG¹⁰). Sie trägt im Regelfall die Verkäuferseite.5 Bei 100.000 € Ablösung sind das 136,50 €, mit Umsatzsteuer 162,44 €.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die Ihre Bank für die vorzeitige Rückzahlung verlangen kann, ist dagegen kein Notarposten. Sie steht zwischen Ihnen und der Bank.

Verbindlich wird ein Hausverkauf erst mit der Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB¹²). Bis dahin kann jede Seite abspringen. Einen Kaufvertrag, der die Kosten dem Käufer zuweist, gibt es dann nicht. Die Notarkosten schuldet, wer den Auftrag erteilt hat (§ 29 Nr. 1 GNotKG²), bei einem gemeinsamen Auftrag beide.

Hat der Notar einen vollständigen Entwurf gefertigt und verschickt, berechnet er die volle 2,0-Gebühr, bei 400.000 € mit Pauschale und Umsatzsteuer 1.892,10 €. Einen Entwurf berechnet der Notar nur, wenn es nicht zur Beurkundung kommt.5 Wird bald darauf auf Grundlage dieses Entwurfs doch beurkundet, rechnet der Notar die Gebühr an (Vorbemerkung 2.1.3⁸).

Was Sie vorher klären

• wer den Entwurf beim Notar in Auftrag gibt: Wer bestellt, trägt das Risiko
• ob der Käufer den Kaufpreis aufbringen kann, etwa mit einer Finanzierungsbestätigung seiner Bank, bevor ein Entwurf bestellt wird

Ist der Vertrag beurkundet und tritt später eine Seite zurück, sind die Gebühren entstanden, und beide haften dafür (§ 30 GNotKG²). Wer sie untereinander trägt, richtet sich nach dem Kaufvertrag. Was dort sonst geregelt sein sollte, steht im Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf.

Den Makler regelt nicht § 448 BGB, sondern der Maklervertrag. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, gilt die Halbteilung (§ 656b BGB¹³):

• Beauftragen beide Seiten den Makler, verpflichten sich beide in gleicher Höhe (§ 656c BGB¹³).
• Haben nur Sie ihn beauftragt, zahlt der Käufer höchstens so viel wie Sie, und erst, wenn Sie Ihren Anteil nachweislich gezahlt haben (§ 656d BGB¹³).
• Für Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke gilt die Halbteilung nicht; dort zählt, was vereinbart ist.

Der Maklervertrag braucht Textform, eine E-Mail genügt (§ 656a BGB¹³). Mehr dazu steht im Ratgeber Hausverkauf: Maklerprovision.

Grunderwerbsteuer

In Niedersachsen beträgt sie 5 % des Kaufpreises. Im Vertrag übernimmt sie in der Regel der Käufer. Schuldner sind aber beide Seiten: Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt sie auch von Ihnen fordern.14 Bei 400.000 € sind das 20.000 €.