Hausverkauf ohne Energieausweis: Was droht?

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Pflichten beim Verkauf sind geblieben. Soll ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht schon ein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 GModG¹). Gültig ist er zehn Jahre; früher endet er nur, wenn nach größeren Änderungen am Gebäude ein neuer nötig wird (§ 79 Abs. 3 GModG²).

Wann Sie ihn vorlegen und übergeben

Spätestens bei der Besichtigung legen Sie oder Ihr Makler dem Kaufinteressenten den Ausweis oder eine Kopie vor. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ausgelegter Ausweis genügt. Gibt es keine Besichtigung, legen Sie ihn unverzüglich vor, ebenso, sobald ein Interessent danach fragt. Nach dem Kaufvertrag übergeben Sie ihn dem Käufer unverzüglich (§ 80 Abs. 4 GModG¹).

Was in die Anzeige gehört

Liegt der Ausweis vor, wenn Sie inserieren, muss die Anzeige in kommerziellen Medien seine Art, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Effizienzklasse nennen (§ 87 Abs. 1 GModG³). Ohne Ausweis zu inserieren, ist deshalb kein Ausweg: Bei der ersten Besichtigung brauchen Sie ihn trotzdem.

Wer den Ausweis vorsätzlich oder leichtfertig nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis 10.000 € betragen (§ 108 GModG⁴). Die Pflichten treffen den Verkäufer oder den Immobilienmakler; beauftragen Sie einen Makler, sind Sie also nicht automatisch frei.

Notartermin ohne Ausweis: Ist der Kaufvertrag wirksam?

Das Gesetz knüpft an einen fehlenden Ausweis ein Bußgeld. Dass der Kaufvertrag dadurch unwirksam würde, sieht es nicht vor. Einen Ausweis vorzulegen, ist auch keine Voraussetzung, die das Gesetz für den Notartermin aufstellt. Es verlangt aber, dass Sie ihn dem Käufer nach dem Vertrag unverzüglich übergeben – fehlt er dann, ist das selbst eine Ordnungswidrigkeit.

Und wenn der Käufer nicht fragt oder verzichtet?

Die Pflicht hängt nicht davon ab. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis von sich aus vorlegen, nicht erst auf Nachfrage. Einen Verzicht des Käufers sieht das Gesetz nicht vor; auch eine Klausel im Kaufvertrag befreit Sie nicht von der Pflicht (§ 80 Abs. 4 GModG¹).

Für ein kleines Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche gelten die Regeln zum Energieausweis nicht; ab 2027 heißt es „weniger als 50 m²“. Für ein Baudenkmal, also ein nach Landesrecht geschütztes Gebäude, entfällt derzeit die Pflicht beim Verkauf (§ 79 Abs. 4 GModG²). Diese Ausnahme endet am 31. Dezember 2026.

Die Regeln zum Energieausweis gelten außerdem nicht für Gebäude, die nicht beheizt oder gekühlt werden, und für Wohngebäude, die für weniger als vier Monate im Jahr bestimmt sind, etwa manche Ferienhäuser (§ 2 GModG⁵). Wird ein Haus im Hinblick auf einen bevorstehenden Abriss verkauft, darf von der Pflicht abgesehen werden; im Zweifel entscheidet die zuständige Landesbehörde. Ein Verkauf an Verwandte, ein leerstehendes oder sanierungsbedürftiges Haus oder eine geplante Umnutzung sind dagegen keine Ausnahme.6

Eigentumswohnung: Der Ausweis gilt für das Haus

Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung (§ 79 Abs. 2 GModG²). Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, fragen Sie deshalb zuerst den Verwalter, ob für das Haus ein gültiger Ausweis vorliegt. Eine Kopie genügt für die Besichtigung.

Es gibt zwei Arten: Der Bedarfsausweis beruht auf dem berechneten Energiebedarf des Gebäudes, der Verbrauchsausweis auf dem erfassten Verbrauch. Beides in einem Ausweis anzugeben, ist erlaubt (§ 79 Abs. 1 GModG²). Für einen Verbrauchsausweis braucht der Aussteller Abrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten, die jüngste darf höchstens 18 Monate zurückliegen; längere Leerstände werden rechnerisch berücksichtigt (§ 82 Abs. 4 GModG⁷).

Wann es ein Bedarfsausweis sein muss

Bis Ende 2026 schreibt das Gesetz für Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, einen Bedarfsausweis vor. Das gilt nicht, wenn das Haus schon bei der Fertigstellung den Wärmeschutz der Verordnung von 1977 erreichte oder später mindestens darauf gebracht wurde (§ 80 Abs. 3 GModG¹). Ob das zutrifft, beurteilt der Aussteller. In allen anderen Fällen wählen Sie.

Die Änderungen stehen im Bundesgesetzblatt und gelten ab dem 1. Januar 2027.8 Ein Ausweis, der dann noch gültig ist, bleibt gültig; in Anzeigen nennen Sie für ihn die bisherigen Angaben. Neue Verbrauchsausweise gibt es dann nur für Gebäude, die ausschließlich dem Wohnen dienen; dafür genügen Verbrauchsdaten aus zwei Jahren. Für jeden neuen Ausweis muss der Aussteller das Haus vor Ort begehen oder sich geeignete Fotos geben lassen. Der Bußgeldrahmen von 10.000 € bleibt.

So bekommen Sie den Ausweis rechtzeitig

• Früh beauftragen: vor der ersten Anzeige, damit seine Kennwerte gleich hineinkommen.
• Berechtigte Aussteller: etwa Architekten, Ingenieure, Handwerksmeister mit Zusatzschulung oder Energieberater mit Prüfung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (§ 88 GModG⁹).
• Unterlagen bereitlegen: Heizkostenabrechnungen, Pläne, Nachweise über neue Fenster, Dämmung oder Heizung.
• Bei einer Wohnung: zuerst beim Verwalter nach dem Ausweis des Hauses fragen.

Für ein Haus bezahlen Sie den Ausweis in der Regel als Verkäufer. Welche Kosten sonst auf Sie zukommen, steht im Ratgeber Hausverkauf; was Sie neben dem Ausweis bereitlegen, in der Checkliste für den Hausverkauf.