Hausverkauf: Mieter will nicht ausziehen – was Sie tun können

Ein Verkauf ist kein Grund, Ihrem Mieter zu kündigen. Sie können nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben (§ 573 Abs. 1 BGB¹), und der Wunsch, leer zu verkaufen, gehört nicht dazu. Ihr Mieter muss also nicht ausziehen.

Für den Verkauf muss er das auch nicht: Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB²). Was dabei mit Miete, Kaution und Nebenkosten passiert und wie Käufer eine vermietete Wohnung rechnen, steht im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen.

Sie haben deshalb drei Wege: vermietet verkaufen, sich mit Ihrem Mieter auf einen Auszug einigen oder – nur in den Fällen der Grafik – kündigen.

Eigenbedarf

Brauchen Sie selbst, Ihre Familie oder Angehörige Ihres Haushalts die Wohnung, können Sie wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB¹). Der Bedarf muss echt sein. Ziehen Sie nach dem Auszug nicht ein, sondern verkaufen, liegt der Verdacht nahe, dass er nur vorgeschoben war. Dann müssen Sie genau erklären, warum er weggefallen ist; ein vorgetäuschter Bedarf macht Sie Ihrem früheren Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig (BGH, VIII ZR 44/16³).

Verwertung: nur bei erheblichen Nachteilen

Kündigen können Sie auch, wenn der Mietvertrag Sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindert und Ihnen dadurch erhebliche Nachteile entstehen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB¹). Eine höhere Miete zählt dabei nicht, und auf einen Verkauf nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen können Sie sich nicht berufen. Das Eigentum gibt keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung, sagt der Bundesgerichtshof. Geprüft hat er eine solche Kündigung für ein Haus, das vermietet unrentabel und nur mit erheblichem Abschlag verkäuflich sein sollte; entschieden wird im Einzelfall (BGH, VIII ZR 226/09⁴).

Selbst bewohntes Zweifamilienhaus

Wohnen Sie selbst in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, können Sie die andere Wohnung ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Frist verlängert sich dann um drei Monate, und im Kündigungsschreiben muss stehen, dass Sie sich auf diese Regel stützen (§ 573a BGB⁵).

Hannover: Sperrfrist nach Umwandlung

Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug Ihres Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt und danach verkauft, kann der Erwerber erst nach einer Sperrfrist wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen: bundesweit nach drei, in Hannover nach fünf Jahren.6 Das kann Sie selbst betreffen, wenn Sie eine solche Wohnung gekauft haben, und ebenso Ihren Käufer.

Wenn Ihr Mieter seine Pflichten verletzt

Unabhängig vom Verkauf können Sie kündigen, wenn Ihr Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft und nicht unerheblich verletzt, etwa die Miete nicht zahlt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB¹). Wann das bei Rückständen gilt, steht im Ratgeber Kündigung bei Mietrückstand.

Die Kündigung muss Ihrem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen. Dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats; wohnt er seit mindestens fünf Jahren dort, drei Monate später, nach mindestens acht Jahren noch einmal drei Monate später (§ 573c Abs. 1 BGB⁷). Geht die Kündigung am zweiten Werktag im März zu, endet ein Mietverhältnis, das seit drei Jahren läuft, mit Ablauf des 31. Mai.

Schriftlich und mit Grund

Die Kündigung muss schriftlich sein (§ 568 Abs. 1 BGB⁸); eine einfache E-Mail genügt nicht. Nennen Sie im Schreiben den Grund, etwa wer einziehen soll und warum. Andere Gründe zählen später nur, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB¹).

Widerspruch wegen Härte

Ihr Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine Härte wäre, die sich mit Ihren Interessen nicht rechtfertigen lässt. Das gilt auch, wenn er keinen angemessenen Ersatz zu zumutbaren Bedingungen findet (§ 574 BGB⁹). Den Widerspruch erklärt er in Textform spätestens zwei Monate vor dem Ende. Weisen Sie ihn in der Kündigung auf dieses Recht, die Form und die Frist hin; sonst kann er noch im ersten Gerichtstermin widersprechen (§ 574b BGB⁹, § 568 Abs. 2 BGB⁸).

Ohne Kündigungsgrund wird die Wohnung nur frei, wenn Ihr Mieter zustimmt. Im Aufhebungsvertrag vereinbaren Sie mit ihm, dass das Mietverhältnis an einem bestimmten Tag endet. Zwingen können Sie ihn dazu nicht. Ob Sie ihm etwas zahlen, etwa für den Umzug, ist Verhandlungssache; eine gesetzliche Höhe gibt es nicht. Vereinbaren Sie eine Zahlung, knüpfen Sie sie an die Rückgabe der Wohnung und der Schlüssel.

Erst den Auszug sichern, dann frei verkaufen

Sie müssen dem Käufer die Wohnung frei von Rechten Dritter verschaffen, soweit er sie nicht im Kaufvertrag übernimmt (§§ 433, 435 BGB¹⁰). Verkaufen Sie die Wohnung als frei und Ihr Mieter bleibt, kann er sich gegenüber dem Käufer auf seinen Mietvertrag berufen, und Sie haften dem Käufer. Sagen Sie eine geräumte Übergabe deshalb erst zu, wenn der Auszug feststeht, etwa mit einem unterschriebenen Aufhebungsvertrag. Was sonst in den Kaufvertrag gehört, steht im Ratgeber Kaufvertrag beim Hausverkauf.

Endet das Mietverhältnis durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag, muss Ihr Mieter die Wohnung zurückgeben (§ 546 BGB¹²). Tut er das nicht, zählen die drei Punkte oben: nachweisbar widersprechen, Entschädigung verlangen, nicht selbst räumen.

Räumen lassen dürfen Sie die Wohnung erst mit einem gerichtlichen Titel, also einem Räumungsurteil oder einem Vergleich vor Gericht; räumen darf dann der Gerichtsvollzieher (§§ 704, 794, 885 ZPO¹⁴). Die Räumungsklage gehört immer vor das Amtsgericht (§ 23 Nr. 2a GVG¹⁴). Bis dahin bleibt der Käufer, falls Sie schon verkauft haben, auf den Auszug angewiesen. Auch deshalb gehört eine freie Übergabe erst in den Kaufvertrag, wenn der Auszug feststeht.

Sie haben gekauft, und der Mieter zieht nicht aus?

Dann sind Sie mit Ihrer Eintragung im Grundbuch Vermieter und an den Mietvertrag gebunden. Kündigen können Sie erst dann und nur mit einem Grund wie Eigenbedarf, mit den Fristen aus Abschnitt 4. Wann die Sperrfrist gilt und wie Sie Eigenbedarf begründen, steht im Ratgeber Vermietete Wohnung kaufen: Eigenbedarf und Sperrfrist. Wie ein Verkauf mit Mieter abläuft, zeigt mein Ratgeber Hausverkauf.