Hausgeld auf Mieter umlegen: welche Kosten erlaubt sind

Ihr Mieter trägt Betriebskosten nur, wenn Sie das im Mietvertrag vereinbart haben (§ 556 Abs. 1 BGB¹). Dafür genügt der Satz, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt; der Katalog der Betriebskostenverordnung gilt dann mit (BGH, VIII ZR 137/15⁴). Für „sonstige Betriebskosten“ hat der Bundesgerichtshof das offengelassen; nennen Sie solche Posten im Vertrag einzeln.

Welche Teile Ihres Hausgelds Betriebskosten sind, zeigt die Einzelabrechnung der Gemeinschaft Posten für Posten. Maßgeblich ist der Katalog in § 2 der Betriebskostenverordnung. Die Tabelle ordnet die üblichen Posten zu:

Paragrafen ohne Gesetzesangabe stammen aus der Betriebskostenverordnung.2 Die Grundsteuer zahlt die Gemeinschaft nicht für das ganze Haus; jede Eigentumswohnung wird für sie gesondert erfasst.10 Deshalb fehlt sie im Hausgeld, und Sie legen sie gesondert um. Welche Nebenkosten unabhängig vom Hausgeld nicht umlagefähig sind, steht im Ratgeber Nicht umlagefähige Nebenkosten.

Das Hausgeld schulden Sie als Eigentümer der Gemeinschaft, nach Ihrem Anteil und den beschlossenen Vorschüssen (§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 1 WEG⁶). Den Anspruch hat allein die Gemeinschaft (BGH, V ZR 166/16⁷). Ihr Mieter zahlt an Sie: die Miete und, wenn vereinbart, Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in angemessener Höhe (§ 556 Abs. 2 BGB¹).

Deshalb zahlen Sie das Hausgeld auch, wenn der Mieter im Rückstand ist oder die Wohnung leer steht. Wie die Vorschüsse festgelegt werden, erklärt der Ratgeber Wirtschaftsplan der WEG; einen Überblick über Hausgeld und Kostenverteilung gibt die Übersicht für Wohnungseigentümer.

Vorauszahlungen dürfen Sie nur in angemessener Höhe verlangen (§ 556 Abs. 2 BGB¹). Ein guter Anhalt ist der Teil Ihres Hausgelds, der auf Betriebskosten entfällt, plus die Grundsteuer. Die Beträge stehen in Ihrem Einzelplan oder der letzten Einzelabrechnung.

• Vorauszahlung im Monat = (Hausgeld − Verwaltung − Rücklage − Reparaturen und andere nicht umlagefähige Posten + Grundsteuer) ÷ 12

Ist Wohnungseigentum vermietet und im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, legen Sie die Betriebskosten nach dem Schlüssel um, der in der Gemeinschaft gilt (§ 556a Abs. 3 BGB³). Grundsätzlich sind das die Miteigentumsanteile, für einzelne Kosten auch Verbrauch oder Zahl der Wohnungen. Der Vorteil: Sie können die Beträge aus der Einzelabrechnung übernehmen. Ändert die Gemeinschaft ihren Schlüssel, gilt der neue auch für Ihren Mieter, denn das Gesetz verweist auf den „jeweils geltenden“ Maßstab.

Widerspricht der Schlüssel der Gemeinschaft billigem Ermessen, verteilen Sie nach der Wohnfläche. Kosten, die nach erfasstem Verbrauch anfallen, legen Sie nach Verbrauch um (§ 556a Abs. 1 BGB³). Für zentrale Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch. Sie geht dem Mietvertrag vor, außer in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen (§§ 2, 7 HeizkostenV⁸).

Auch wenn die Gemeinschaft ihre Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat, müssen Sie Ihrem Mieter innerhalb der Jahresfrist abrechnen. Der Beschluss ist keine Voraussetzung, und der Verwalter der Gemeinschaft ist nicht Ihr Erfüllungsgehilfe. Wollen Sie sich auf eine Verspätung berufen, die Sie nicht zu vertreten haben, müssen Sie konkret darlegen, was Sie für eine rechtzeitige Abrechnung getan haben (BGH, VIII ZR 249/15⁹). Wie Sie die Frist berechnen und was bei Verspätung gilt, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung zu spät.

Was Sie dem Mieter zeigen müssen

Auf Verlangen dürfen Mieter die Belege einsehen; Sie können sie auch elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB¹). Die Einzelabrechnung der Gemeinschaft allein ist keine Betriebskostenabrechnung: Sie enthält Posten, die der Mieter nicht trägt, und weder seine Vorauszahlungen noch die Grundsteuer.

Und die Kosten, die bei Ihnen bleiben?

Bei einer vermieteten Wohnung sind Verwaltung und Reparaturen Werbungskosten. Die Zahlung in die Rücklage zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt (BFH, IX R 19/24¹¹). Mehr dazu steht im Ratgeber Abrechnungsspitze.